房地产并购热再度来袭

文/林华

房地产并购热再度来袭

文/林华

7月13日，保利地产披露收购中航工业房地产开发业务的最新进展。保利地产称，经初步估算，该潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右，交易标的金额不超过公司净资产的15%。同时，保利地产股票于2016年7月14日起复牌。

近来，房地产行业进入一个时代的分水岭，有关房企并购与重组的戏码频频上演。大型房企通过加速收购地产项目来弥补在土地市场直接拿地投资的减少。

分析人士认为，房地产行业正在悄然发生变化，行业竞争加剧﹑企业战略调整及地价持续走高等多方面的原因，催化房地产行业并购频现。

有关专家指出，大量中小房企被淘汰出局的情况难以避免，房地产行业集中度正加速提升，大型房企在市场的主导地位逐步增强，而“大鱼吃小鱼”的并购现象带来的寡头时代值得警惕。

房地产并购意在圈地

7月13日，保利地产披露收购中航工业房地产开发业务的最新进展。保利地产称，经初步估算，该潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右，交易标的金额不超过公司净资产的15%。同时，保利地产股票于2016年7月14日起复牌。

7月6日晚间，保利地产和中航地产双双公告，称母公司中国保利集团公司与中国航空工业集团公司正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案，双方股票自7月7日起停牌。不过，关于整合方式﹑整合内容﹑所涉资金等未有详细披露。

近来，房地产行业进入一个时代的分水岭，有关房企并购与重组的戏码频频上演。中海并购中信﹑恒大杀入攀成钢﹑中航及保利地产业务整合。

7月13日，恒大地产传捷报，已完成对中铁二局攀成钢51.74亩地块的收购，定名为“望江华府”。至此，恒大地产内部最高端的“华府系”正式落子成都，并将在主城区首次推出城市别墅。

2014年3月，占地51.74亩的成都锦江区沙河堡片区北1A地块，挂牌出让，最终以5132元/平米的底价被中铁二局拿下。如今，这一地块被恒大地产收入囊中。

2015年12月29日，恒大地产﹑新世界连发公告，恒大地产将收购郑裕彤家族新世界及周大福位于北京﹑上海﹑青岛，成都﹑贵阳的5个超大型项目，总建筑面积851万平米，涉及金额204亿。

2015年12月上旬，恒大地产收购香港新世界的4个超大型项目，总建筑面积近400万平方米，总金额135亿元人民币，号称年度最大房企并购案。

据统计，恒大地产2015年多次收购地产项目。例如，华人置业﹑中渝置地﹑信和置业等知名房企的多个大型项目被恒大地产并购。

另外一起并购个案是中海与中信。今年6月30日，经过三个月时间，成都中信地产已完成和中海地产的工作交接。中海将代表中信地产全面接手中信城﹑健康生态城（牧华路项目）等在内的地产项目工作。

3月14日，中海地产收购中信集团物业组合的公告正式披露，除了告知一份冰冷的资产交易外，还宣布了30年中信地产的开始默默退场。

1月5日，融创中国在上海举行的新闻发布会上透露，将2016年销售目标定为超过800亿，计划到2017年底公司年销售额突破千亿，并购将是公司未来获得土地储备的重要方式。

2015年以来，融创中国先后在南京﹑武汉﹑成都﹑西安﹑太原﹑合肥﹑海南等二线城市有过并购举动。截至2015年底，融创的土地储备达到了4427亿，其中通过公开招拍挂获得的土地仅占1/3，通过并购获得的土地比例则占比2/3。

1月23日，金科地产与南京句容亿丰房地产开发有限股份签订项目转让协议。此次转让地块位于南京仙林东，出让面积600亩，转让总金额近8亿元。

碧桂园的收购生意也在紧锣密鼓地进行之中。消息显示，碧桂园与海昌集团收购谈判进展顺利。收购目标包括海昌天集团旗下位于大连﹑成都﹑天津各地几乎所有地产项目，而且这些项目均为当地大盘。

分析人士认为，对房企而言，并购的核心目的在于拿地。现在一线及热点二线城市土地价格飙涨，竞争太厉害，以招拍挂拿地几乎每幅都是地王，房企要想获得合理的利润实在太难了。

因此，从2015年起，很多房企的拿地模式发生变化，项目并购愈发增多，通过项目并购获取土地开发权，其成本相对较低，且竞争没有招拍挂那么激烈，很大程度上拼的是信息的获取能力。

同时，并购项目多数已处于开发过程当中，不需要接盘企业再投入太多精力进行前期繁琐的开发流程和手续，从而有效提高项目开发周期，形成快速销售。

此外，利用被并购企业熟悉当地政府和各项资源的优势，快速得到当地政府﹑市场的认可，从而完成品牌落地和本土化，有利于公司在新进区域规模扩张。

分析人士表示，预计今年越来越多的企业会效仿恒大地产等大型房企，通过加速收购地产项目来弥补在土地市场直接拿地投资的减少。

大鱼吃小鱼现象频现

从中国房地产行业告别黄金时代开始，房企也将面临着一轮新的洗牌，“大鱼吃小鱼”的并购现象亦随之成为新常态。

一方面，大型房企通过并购重组构建“巨无霸”渐成趋势；另一方面，在行业深度竞争时期，一些中小型房企则失去了生存机会。

分析人士认为，房地产行业竞争加剧﹑企业战略调整及地价持续走高等多方面的原因，催化房地产行业并购频现。

2013年以来，房地产行业销售增速减缓，土地资金成本上升，去库存压力加大，房地产行业由黄金时代进入到白银时代，兼并重组被认为是房地产企业增强核心竞争力﹑优化产业结构和资源配置的重要手段。

由于资金缺位，多数中小房企拿地积极性消退，项目开工延缓，销售回款速度明显降低。更多中小房企经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者，以维系企业正常运营。

同时，针对一些需要进行业务转型的企业来说，通过行业间的兼并重组利于寻求新的业务增长点。而从一体化的角度来看，企业通过战略合作﹑行业整合可以充分利用资源，实现优势互补，进而延长企业价值链并扩大企业价值。

2013年以来，一线城市土地供应有限，土地价格居高不下。这使得房企拿地日趋谨慎，进而选择兼并收购来弥补在土地市场直接投资拿地的减少。通过兼并收购，房企对土地资源的布局进行了补充和完善，从而进一步扩大规模。

统计数据显示，在北京﹑上海产权交易所，2015年以来挂牌转让的房企股权已经超过129亿元。其中，北京产权交易所新增挂牌房企分布于苏州﹑昆山﹑三亚﹑沈阳等二三四线城市。上海产权交易所挂牌的房地产项目22个，其中12个项目转让100%股权。

长三角地区成为房企挂牌转让股权的重灾区，在沪挂牌的22个项目中有15个分布于长三角地区，且大部分选择100%股权转让，例如蚌埠恒远置业有限公司﹑南京喜马拉雅置业有限公司﹑南京水清木花置业有限公司等。

实际上，有些小型房企已经破产。2014年至今，四川至少有30家本地企业退出了房地产开发领域。当年活跃在成都的本地房企——圣沅房产﹑武海置业等近两年在土地市场中早已难觅踪迹。

从行业的角度看，马太效应增强，中小房企市场占有率持续缩水。CRIC研究机构的数据显示，2012年到2014年，TOP50房企的销售金额及销售面积市场份额持续增长，行业集中度进一步提升；但另一方面，中小房企的市场份额进一步被挤占，生存空间进一步压缩。

现在房地产进入微利时代，中小型房企销售跟不上，利润难保障，很难经营下去，最终选择出售股权退出市场已成必然。

去年3月以来，在宁波﹑南京﹑无锡﹑合肥﹑襄阳﹑神木等地，十余家中小房企被曝光因资金链断裂而陷入了破产危机。房地产市场正处于新一轮洗牌，被洗牌出局的必定是中小房企。

不久前，北京市住建委发文称，有473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。这意味着这473家房地产开发企业将在京城楼市消失。

房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2012年同期，房企数量减少了200余家。

一份最新调查报告显示，90%的房企负债率都在150%-200%以上。有关专家认为，每年的五六月是中小房企的一个艰难生存期，产品类型偏高端且周转率较慢﹑前期拿地过于激进导致成本较高﹑资信不太好贷款受限的中小房企，将存在更多市场风险。

值得一提的是，在房地产市场急转直下之时，中小型房企已经停止拿项目，一些主业非地产的公司也开始剥离房地产业务。

分析人士预测，未来三年内将至少有30%的中小型房企被淘汰出局；到2015年，国内房企总量可能会减至3.5万家。

房地产步入寡头时代

在本轮房地产行业的调整中，一批中小房企﹑区域性房企倒掉；相反，万科﹑恒大等大型龙头房企销售额仍有较大增幅，市场占有率有一定提高。因此，在这一轮房地产调整的周期里房地产并购机会会大量出现，行业集中度也将不断提高。

任何一个行业在历经高速增长后，行业空间会趋于饱和，全行业也将放低增速，转而进入一个相对稳定的平台整理期。

目前，房地产市场历经了十几年的黄金增长期后，也进入了一个相对稳定的通道进行整理。而在这个平台期内，市场上的资金将进一步增加行业集中度﹑龙头企业市场占率明显提高﹑土地储备及项目数量都向龙头企业集中，也因此，整个行业的集中度会不断提高，多层次并购也会集中出现。

从城市分布看，二三线城市的房地产项目去化较为缓慢，中小型房企生存较为艰难，区域性房企的生存空间较为有限。部分区域性房企纷纷倒闭已经很能说明，未来在资金面没有明显缓解，项目去化较慢，中小型房企的冬天将不可避免。

相比中小房企，大型龙头房企的资金还是相对宽裕，土地储备较为充实，业态较为丰富，即使行业毛利下滑，行业景气度下降也仍然可以平价走量回笼资金，加上其它业务收入进行弥补，大型房企依然可以维持一定盈利水平。

有关专家指出，2016年房地产业将延续强者恒强的竞争格局，中小房企被淘汰出局难以避免，房地产行业集中度正加速提升，大型房企在市场中的主导地位逐步增强，有品牌﹑资金和资源优势的龙头房企将做大做强，也标志着中国房地产行业进入寡头时代！

统计数据显示，2015年销售额达到“千亿军团”的房企已经扩容至7家，未来“千亿军团”房企之间的竞争将更加激烈，行业老大地位的争夺亦是如此。

例如，万科正在谋划未来十年的万亿市值大平台，恒大多元化谋求规模化的持续增长，争取行业领先的地位。而中交系﹑招商系﹑保利系等重组形成“巨无霸”联合体将成为这些房企争夺行业老大地位的重要筹码。

据称，招商地产未来可能因为母公司资产的注入成为中国最大市值的房企；金丰投资重组方案完成后，绿地市值或将成为房地产行业“老大”，这将加剧2016年房地产行业的“龙争虎斗”。

分析人士表示，这些品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终会推动市场集中度越来越高。

据称，超大型房企竞争格局加剧，行业集中度将持续上升。万达﹑保利﹑中海﹑恒大﹑碧桂园跻身“千亿俱乐部”，晋级销售榜第一集团。

有关专家指出，从2015年楼市大势来看，成交持稳是大概率事件，房企仍在上演“强者恒强”的竞争格局。龙头房企之间差距正在缩小，而中小房企无论在资金成本及管控能力上都愈发落后。

房地产行业正在悄然发生变化，资金短缺﹑利润缩水等多种因素，让大多房地产企业十分“纠结”，项目转让﹑并购﹑破产重组等现象开始不断出现。

对于大型房企而言，其畅通的融资渠道则能够很好地化解在开发﹑销售环节增加资金投入所带来的震动。当越来越多的中小企业无力“抗压”而出走地产圈时，剩下的大型房企将通过并购方式不断扩充自己的实力。

房地产行业正在走向洗牌和整合，大型房企向超大型房企方向发展，而一些名不见经传的中小型房企会加快消失，预计未来二三十个大型房企的市场份额会继续加大，垄断趋势进一步加强。

随着寡头竞争时代的来临，过去十多年以住宅开发商为主的行业格局，将一去不复返。中国楼市已经进入了下半场，要想在下半场活下来并且活得好，就必须适应楼市告别粗放式增长﹑进入精细化发展的新阶段，加快企业转型，提高抗风险能力。