浅谈对中国地价持续上涨的认识

陈娜

摘要：在我国不同地区、不同用地类型，地价情况不尽相同。近年来，中国地价持续上涨，是什么原因导致其如此快速的增长，地价上涨又给社会带来了什么利弊，如何正确看待地价上涨利与弊的辩证关系，值得思考与分析。

关键字：地价上涨；差异；原因；利与弊的辩证关系

地价指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前土地不得买卖，人们通常所讲的地价，是出让或转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。

在市场经济的条件下，地价不但关系国家收益，也起着调节土地资源配备的作用，偏高的地价严重阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高，而偏低的地价则造成国有资产的流失和土地资源的浪费，因此合理的地价能为社会经济发展提供良好的保障。

一、地价差异分析

（一） 不同地区地价的差异

改革开放以来，国家重点发展东部沿海地区，内陆发展相对滞后，华东地区作为我国主要经济发展区，无论在国内的影响力还是国外的影响力上，都比其他地区大得多，故地价在良好的地理区位与经济发展的双重作用下，高于国家平均水平。

（二）不同用地类型地价的差异

土地进行开发利用主要分为商业用地、工业用地及居住用地三种类型，不同类型用地的地价存在差异。根据2010年全国地价统计数据，商业用地、居住用地、工业用地的地价分别为6536元/平方米、5766元/平方米、772元/平方米。商业用地用于建设商业用房屋；居住用地包括住宅用地、居住小区等的公共服务设施用地、道路用地及绿地，其社会功能是保障公民的生存问题；而工业用地包括独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等。

二、全国地价变化趋势

根据全国六大地区从2001年到2010年的综合地价及用地类型地价变化数据（见图1）可知：地价总体是呈上升趋势，且每年都会在上一年的基础上持续增长，同时在2004年，2007年以及2009年出现了三个峰值。总体来看，近九年来的地价变化与经济的发展和国家的调控有一定的关系。另外居住用地的地价相比变化较大，一定程度上反映了我国房价与地价之间的关系。

图1全国2001-2010年地价变化趋势

三、地价上涨原因分析

地价上涨是多重因素共同制约的结果，总结如下：

（一）基于地租地价理论分析

根据马克思主义地租理论：地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率；而在现实生活中的，土地归集体所有，在进行转让与出让的过程中，实质上是一定年限使用权的交换，因此地价与地租、年利率和使用年限的变化有密切关系。

（二）基于市场供求关系分析

土地是最基本的生产要素，其价格受到供给与需求的直接影响。从供给的角度看，土地由国家垄断管理，大量的土地储备需要在国家政府的同意下方可有使用的权利，因此土地的供给不是人为意愿主观的实现，而是与土地使用者的资金、管理模式、生产力等方面有关，一定程度上造成了土地的稀缺；从需求的角度看，国家要发展，城市要进步，需要有土地作为保障，然而土地供不应求的现实问题，也会导致土地投资商开始投机，持续抬高地价。总的来说，这与土地的垄断控制及供求不足有重要关系。

（三）基于土地所处區位分析

我国国土面积有960万平方公里，但自然环境、人文环境、历史发展、现代化进程的不同，土地的价值也存在相当大的差异。沿海平原地区，拥有得天独厚的优势地形和交通运输条件，土地开发利用充分，中西部地区随着西部大开发政策的落实，近年来也成为人口迁入集中地，因此一定程度上导致地价上涨。

四、地价上涨利弊分析

地价持续上涨，对社会发展和人民生活造成不同程度的影响，其中既有有利的一面也有不利的一面。

（一）有利的影响

地价上涨是国民经济快速发展也是国家综合国力提升的标志，地价上涨有利于国家GDP的增长，适当的提高地价，能一定程度上有选择性的开发利用土地，避免土地的过度浪费，提高财政机关的财政收入，增加国家金融储备，为社会创造更大的经济效益。

（二）不利的影响

土地作为基本的生产要素，过高的地价直接导致房价进一步上涨，给人民生活造成极大威胁，致使不少人沦为“房奴”；地价上涨，导致“地王”的大量涌现，房地产市场的过度膨胀，不少老百姓将大量资金流向房地产，加剧货币通货膨胀，一旦房地产事业出现危机，国民的财产安全将受到极大威胁；地价上涨导致贫富差距的进一步加大，给国家实现共同富裕的目标造成阻碍。

五、正确认识地价上涨造成的不利影响

针对地价上涨造成的不利影响，国家需从最基本的供求关系着手，加强国家土地宏观调控，合理规划土地、管理土地、出让土地、引导民众正确认识土地价值、控制大规模房地产开发造成的高房价问题；其次积极完善不合理的土地管理制度，用规范化、强制化的管理模式正确有效的管理国家土地；最后对财政部门的管理政策进行调整与优化，避免过渡依赖土地收入现象，对相关政府部门的工作进行有效监管，避免腐败现象。

参考文献：

[1]张晓睿，万丽，李连昱.浅析对地价上涨的认识

[2]李欣.浅析低价走高的原因及其影响.2010

[3]李琳.城市土地多级市场的地价调整.商丘师范学院学报.2011，3

[4]吕萍，张绍基.地价、房价与地方政府

[5]宋家楠，金晓斌，唐健，等.中国城市地价水平及变化影响因素分析.地理学报.2011.8

[6]张益项，赵利斌.我国土地管理制度剖析.经济师.2011