“合纵”搜房

桑超　陈芬

以搜房为代表的房产信息门户的变革决心已初露端倪，但其未来仍将接受一手房市场和中介市场抱团之后的价格之争，同时也将面临竞争对手的分食博弈。

一场发起于杭州的“抵制”行为，彻底引爆了地产中介与房地产家居门户网站之间的矛盾。

2014年5月底，杭州二手房市场9家房产经纪公司联合宣布下架在搜房网的所有房源。伴随着这一事件的发生，中介对搜房网的抵制也逐渐在全国范围内发酵，随后包括杭州、重庆、青岛、北京、深圳、东莞等多个城市的中介公司，均出现了多家中介联合抵制搜房网的情况。

受该系列事件影响，搜房网股价一路大跌，自6月12日以来市值蒸发超过9亿美金，更是遭遇知名投行集体降低其股价目标评级。与此同时，搜狐焦点，新浪乐居等二手房对手也趁机推出优惠活动，以期在这场中介与搜房的混战中抢食自己的市场份额。这可以说是搜房网成立以来的最大一次挫折。

曾几依存

在中国的房产中介市场中，一手房和二手房的中介费逐渐成为该行业的主要利润来源，而房产中介和房产电商便成了分割这些利润的主体。《中国经济信息》记者了解到以链家、我爱我家、中原地产、麦田房产、21世纪不动产为主的房产中介中，北京地区链家地产占有最大市场份额，大约在65%。而以搜房网、搜狐焦点、新浪乐居、安居客等为主体的房产电商中，搜房网是当之无愧的行业龙头。细数电商行业的盈利模式也是大抵相同。搜房网、搜狐焦点等房产电商均采用端口模式向房产经纪人收取费用，也就是经纪人在购买端口后获取权限并通过电商网络平台制定的发布规则在后台发布房源信息，然后在前台展示给购房者，以此来拉动成交。

整个合作模式中，房产电商为中介公司带来浏览量和客源，并且以自己清晰的市场定位，为中介公司利用互联网促成交易起了较大的推动作用。而中介公司则为房产电商提供大量的房源信息和线下客户看房体验。

对于线上房产电商来说其主要优势在于流量资源和用户体验方面。虽然业内不少有规模的中介公司都有自己的网络平台，但是由于流量不足，导致客源能力有限。而像搜房网、安居客等等这样开放的信息平台，几乎涵盖了所有中介的房源，对于消费者来说一网打尽所有房源总比一一搜索方便得多。尽管中介公司层面力推自家产品，但是基层经纪人仍然依赖第三方网站获取资源。

所以为了迎合市场需求各大电商陆续推出自己的移动端产品，积累移动端客户群，抢占移动端的流量入口。搜房网也已在完善移动端的布局，推出相关的移动产品。据搜房网提供的数据，目前其APP的装机量已经达到1500万，而移动端访问流量达到日均200万。预计到2014年底，搜房网移动端流量将会达到整体访问流量的二分之一，成为一个新的增长入口。在搜房网技术产品方面，新增实景看房、雷达找房、地图“画圈”等功能，基于用户位置进行楼盘信息的推送与查找。产品的创新更贴近了用户的使用习惯，很好地提升了效果和用户体验，实现了对用户需求及习惯的精准把握。

对于线下中介公司优势则体现在房产信息资源和用户看房体验。由于房产中介公司都有遍布各地的网点和大量的业务人员，并且直接与个人进行房源对接。因此，线下房产中介掌握着大量的一手房源信息，比房产电商更懂二手房市场并且能够实现消费者在线下的看房体验。

《中国经济信息》记者从北京链家地产获悉：“在之前房产电商模式中，线上房产电商和线下房产中介在优势方面具备较强的互补性，共同实现了线上信息查询和线下的看房体验的融合。最初搜房网二手房的端口费只有60元/月。而且二手房市场交易量也非常可观，因此，在过去几年的房地产繁荣期，双方实现了业务的巨量增长。线上电商与线下中介也达到了预期的双赢效果。

矛盾激化

房产中介与房产电商，这对曾经几度牵手过的双方为何如今陷入僵持？业内人士分析，这次冲突的根源，不外乎今年国内二手房市场不景气，与搜房网套餐费用一再上涨之间的矛盾。在当下房产总体市场既定的情况下，电商与中介之间不可避免的会出现一方挤压另一方的利益纷争。所以在房产电商暴利的同时也伴随着中介机构利润的大量流失。

搜房网2014年第一季度财报显示，其总营收为1.212亿美元，其中搜房的房源发布营收为4210万美元，与上年同期的2680万美元相比增长57.1%，增幅是所有业务中最大的，占总营收的比重达到34.7%。可见，这个在2008年后才开发成形的网络经纪人产品实现了爆发式增长。然而高增长背后伴随的是二手房成交的火热以及线下中介提供的大量房源信息。

链家地产提供给《中国经济信息》记者的数据显示：抵制搜房网之前中介交给搜房电商平台的端口费是200元/月，其中经纪人承担80元、店长承担20元、公司补贴100元，但是对于经纪人来说在使用搜房端口之外，也在同时使用58同城、赶集等端口。这构成了一笔不小的开支。而对于中介公司来说每月的房租租金、员工工资、水电费等成本更是压力很大。如果二手房市场好的情况下，端口费也会随着中介营业额的增加而被接受，但今年以来二手房交易量下滑严重，而且市场并没有回暖迹象，在这种情况下端口费之高肯定会凸显出来。而在搜房端口费不断上涨、在中介端口投入不断增加的同时，网络客户点击量和来电量却没有随着成本投入的增加而增加。这让中介难以接受。在这种电商与中介利润的强烈反差下，中介集体跳出来反抗也实属无奈之举。

多家中介机构的负责人质疑，搜房网正是利用自己在产品和制定规则上的主导权，不断促使中介企业竞相投入，在中介企业不断攀升的成本中获得高额利益。

作为支撑搜房网整个二手房体系的核心产品，“搜房帮”本质上是一个信息发布端口，而对于交易平台在信息展示中所需要的排序规则，搜房网选择了按照即时刷新排序这样一个相对落后、但看起来对所有经纪人更加公平的方式。自产品出现的那一天起，这种盈利模式从未在搜房帮产品上改变过。但这种收费模式下如果要提高营收，只有两个途径：一是吸引更多的付费经纪人会员；二是提高单个经纪人会员发布端口的单价。伴随着这种一直未曾改变过的盈利模式，电商二手房产品也成为了搜房网利润的主要来源。在各大城市二手房交易量增加的同时，电商二手房产品在整体营收中的比例也是越来越重要。电商二手房产品的营收主要来源是通过发布房源信息向中介收取端口费。电商的流量是房源信息吸引来的，而房源信息是中介辛苦收集来的。房源信息越丰富，电商流量也就越大，所以中介的联合抵制，搜房网也不得不乖乖降价。这也充分暴露出了暗藏在背后的电商盈利模式的脆弱性。endprint

专业人士认为，像搜房这样规模的网站已经形成行业事实垄断。随着中介对这网络的依赖越来越大，整个搜房网的成交在很多城市可能已经占到中介总成交易的四分之一了，也就是是说每卖四套房，其中一套是通过搜房网成交的。中介对搜房网的依赖性也体现在这。后者在市场火爆时不断加价，而当市场下行时，矛盾就被放大了。

分食博弈

针对中介的抵制行为，搜房网无奈之下作出回应，提出三个计划：即：二手房全线6折，无线全线产品赠送，经纪公司经营推广金融支持。然而在中介与搜房混战的同时，搜狐焦点和新浪乐居也正在趁机升级网站版本并推出优惠活动以此来增加客户体验从而来抢占二手房市场份额，《中国经济信息》记者从搜狐焦点了解到，自6月18日起该网站推出了“最佳合作伙伴支持计划”，所有线上产品从7月1日起在原有折扣基础上让利50%，优惠会一直持续到今年12月31日。

与此同时，新浪二手房“认证房”产品价格也做相应调整，此外新浪的发布端口价格仅为搜房四分之一，无线产品也是免费。

客户和竞争对手的“围剿”让搜房一度非常被动。这一期间，搜房网市值一度从3月31日的56.38亿美元下滑至6月13日的34.93亿美元，蒸发22亿美元，近136亿元人民币。当搜狐焦点和新浪乐居等竞争对手也加入战团之后，搜房只能另辟蹊径来缓解困局。

7月10日搜房网宣布入股国内新房代理排名第一和第四的深圳世联行以及合富辉煌，获取战略联合，以此来打开线上线下的共赢局面从而逆转局势。

公告显示，搜房将从世联行增发交易中认购其10%的总股份，涉及总额约1.2亿美元；同时也将从合富辉煌的定向增发中认购，并且向现有股东购买股份，总股份达到合富辉煌流通股本17%，涉及总额约9100万美元。将成为合富辉煌的第二大股东。此外，双方还将共同出资，成立一家全新的互联网金融服务公司，将依靠合富辉煌与搜房各自领先的线上线下业务基础，拓展房地产及互联网金融业务。

对于搜房网而言，此次成功牵手两大中介行一定程度上有利于挽救被中介联合抵制的尴尬局面。从业务范围来看，搜房网的主要收入为前台广告展示的端口费、电商服务以及房源信息发布为主，其优势也是在于对线上客户的初次挖掘，而世联行与合富辉煌的优势在线下，拥有庞大线下客户资源，双方业务存在互补的特征，在O2O大行其道的今天，搜房网从线上成功与线下在联合同时也非常有利于打开双方的共赢局面。

如今于中介来说在当下房产电商掌控市场主导权的情况下，也应筹谋自有平台建设，以免过于受制于人、重蹈覆辙。目前，不少大型中介公司已开始 “两条腿走路”，纷纷搭建自己的房源信息网络平台。

近日，被“抵制”事件爆发之后搜房即将启用Fang.com顶级域名，并且改名叫做房天下。以搜房为代表的房产信息门户的改革及变革的决心已初露端倪，但其未来仍将接受一手房市场和中介市场抱团之后的价格之争，同时也将面临着竞争对手的分食博弈。endprint