住房自有率与经济发展水平

余秋梅+孙伟增+郑思齐

摘要：利用中国31个省和地区2010年的数据，首先计算各地区的住房自有率，然后考察住房自有率与地区经济发展水平的相关关系，并基于实证结果计算各地区的实际住房自有率。实证研究发现，住房自有率与经济发展水平之间存在“倒U型”曲线关系，即随着经济发展水平的提高，住房自有率先上升后下降，东中西部地区分别位于曲线的下降段、缓慢上升段和快速上升段。利用联立方程组的估计结果进一步支持了这一结论，同时还发现住房自有率对经济发展水平具有负向作用。

关键词：住房自有率，人均GDP，外来人口，住房价格

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2014）07-0003-14 收稿日期：2014-06-20

1 引言

自有住房被认为是积聚财富、实现资产保值增值的重要手段，有助于促进社会稳定，增加市民的市政参与性、个人满足感和对自身环境的控制感等（郝前进、周伟林、吴建峰，2012）。世界上绝大多数国家的政府都通过各种直接或间接的优惠政策鼓励家庭拥有自己的住房，以达到维护社会稳定和帮助家庭积累财富的目的。例如，美国克林顿政府提出的“提高住房自有率”政策和布什政府所倡导的“建设所有权社会”，都是将提高居民尤其是蓝领阶层的住房自有率作为主要的政策目标；英国政府则是通过逐步降低首付款的比例或者延长分期付款期限的方式，来提高年轻家庭的住房支付能力，鼓励居民以分期购买的方式购买住宅以提高住房自有率。

在中国，自有住房对于大多数家庭来说具有十分重要的意义。一方面，住房已成为家庭财富的最大组成部分，同时它还具有许多与其它实物资产和金融资产相区别的关键特征，这使之对居民幸福感有着重要且独特的影响（李涛，2011；孙伟增、郑思齐，2013）；另一方面，“安居乐业”的传统住房理念一直以来被中国家庭所推崇，“先买房再结婚”的现象大大提前了人们对住房自有的需求。

1998年住房市场化改革以来，我国城市住房自有率在短期内经历了迅速的上升过程。在住房制度改革之前，绝大部分家庭是租赁公房居住，只有少部分继承私房归家庭所有，例如在20世纪70年代末，我国城市住房自有率仅在10%左右，有些城市甚至低于4%（郑思齐、刘洪玉，2004）。到2010年，全国自有住房比重为74.2%，其中住房自有率最高的河北省达到了89.2%，最低的西藏自治区也达到了39.5%（根据六普数据计算）。REICO工作室2012年度报告显示，我国城镇家庭户住房自有化率在2000-2005年间逐步增加，但2006-2010年有所降低。2000年、2005年和2010年，城镇家庭户住房自有化率分别为74%、78%和75%。此外，2000-2010年的十年间，我国住房体系中市场化住房的比重从47.7%大幅提高到75%，个人购买新售商品住宅的比例（按面积计算）也在不断上升，2004年已经达到了96.16%（李宏谨、徐爽，2009）。

世界各国住房自有率存在较大的差异，随经济水平的发展，住房自有率的变化趋势也各不相同。通常来说，经济增长水平越高，家庭购房能力越强，但这并不意味着两者之间就呈现确定性的正向关系。发达国家的经验表明，住房自有率与经济发展水平之间存在确定性的负向关系，即经济发展水平越高，住房自有率反而越低（Angle，2000；李宏谨和徐爽，2009）。李宏谨和徐爽（2009）的研究中认为，劳动力的流动性是影响这一关系的主要原因，如在美国、德国，居民更换工作比较频繁，因此往往更多选择租房，直接影响了家庭购房置业；相反，一些经济增长水平较低的转轨经济国家，虽然住房经过了私有化，但由于经济不发达，劳动力在国内的流动性较差，因而居民住房自有率反而更高。Haavio和Kauppi（2003）、Dohmen（2000）、Hansen和Skak（2005）从理论上解释了劳动力地理上的流动性与住房自有率有着显著的负向关系。范亮亮、刘洪玉（2005）利用中国30个省份2003年的截面数据进行了实证研究，结果表明，我国城镇化程度的提高会在一定程度上降低城镇居民的住房自有率水平，而居民实际可支配收入的增长、有效的政府消费和家庭规模的减小将增加城镇居民住房自有率水平。

在中国住房市场化改革以来，收入水平的快速提高是推动中国城镇居民购房的主要驱动力。但随着城镇化发展的提速，近年来部分城市房价上涨过快、供求矛盾突出，既阻碍了一些“新移民”在城市的安居乐业，又增加了部分“原住民”合理改善住房条件的难度，这些新情况让住房市场受到诟病。经济增长固然是影响中国城市住房自有率的主要原因，但是大量的劳动力流动和快速增长的住房价格同样是影响住房自有率的关键因素，并且中国城市正处在经济和社会的双重转型期，劳动力要素的流动和住房价格的变化对于经济发展同样会产生重要的影响，特别是2003年土地交易全面市场化以来，房地产行业逐渐成为经济发展支柱产业，住房市场与经济发展水平密切相关，更深层次地影响着我国城市居民的购房选择。为此，本文基于“2010年全国第六次人口普查”的住房统计数据对我国住房自有率展开分析，目的在于分析中国城市经济发展水平与住房自有率的相关关系，并探讨劳动力流动和住房价格在其中的作用。

2 数据介绍

本文所采用的住房和人口特征数据来自全国第六次人口普查资料中的长表统计数据。在第六次人口普查数据资料中包括城市模板、镇模板和乡村模板三个统计口径的数据集，考虑到乡镇住房市场的不完备性，故只选用城市模板数据进行分析。

首先，我们利用“各地区家庭户按住房来源分的户数”的数据表对各地区的住房自有率进行测算。住房自有率是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。第六次人口普查的数据表中将住房来源分为租赁廉租住房、租赁其他住房、自建住房、购买商品房、购买二手房、购买经济适用房、购买原公有住房和其他八类，我们将前两类归为非自有住房，后六类归为自有住房，由此计算得出各地区的住房自有率如图1所示。

平均而言，全国城市居民住房自有率为74.2%；其中住房自有率最高的5个地区分别为河北、黑龙江、山东、吉林和辽宁，河北省最高为89.2%；最低的5个地区分别为西藏、广东、浙江、福建和上海，西藏最低为39.5%。从统计结果来看，经济最为发达的北京、上海和广东的住房自有率都明显低于平均水平，而人口流出较多的地区，如河南、江西、湖南、湖北等的住房自有率较高。

人口特征方面，我们计算了各地区外来人口的比重，用来反映劳动力流动性。在第六次人口普查统计资料中，将外来人口根据户口登记地状况详细的分为三种：本县（市）外乡镇人口、本省其他县（市）人口和省外人口，考虑到中国与住房相关的户籍制度限定在县（市）层面，因此本文用后两类人口的和作为外来人口。此外，我们还计算了老年人口抚养比和少年儿童抚养比作为反映人口年龄结构的数据，其中老年人口抚养比指65岁及以上人口数与15-64岁人口数的比值，少年儿童抚养比为0-14岁人口数与15-64岁人口数的比值；以各地区高中以上学历人口占总人口的比重来表征各地区的人力资本状况。

本文度量经济发展水平的数据和房价数据均来自《2011年中国统计年鉴》。其中经济发展水平以人均GDP来表征，住房价格利用2010年各地区商品房销售总额除以商品房销售面积计算得到。表1给出了各个数据的统计结果。

3 描述性分析

首先，图2给出了2010年中国各地区住房自有率与人均GDP的散点图，从该分布图中可以看出，住房自有率与人均GDP之间存在“倒U型”曲线关系，即在人均GDP水平较低时，随着人均GDP的增长，住房自有率上升，当人均GDP超过一定水平时（40000元左右），随着人均GDP的增长，住房自有率开始下降。为了更加深入的分析中国住房自有率与人均GDP的相关关系，我们分东、中、西部地区来看，如图3所示。可以看出，在西部地区，整体上住房自有率与人均GDP之间存在“倒U型”曲线关系，但是如果不考虑人均GDP明显较高的内蒙古，人均GDP水平与住房自有率呈现出明显的正相关关系，即随着人均GDP的增长，住房自有率不断上升；中部地区则完全表现为正相关关系，从人均GDP水平较低的安徽到人均GDP较高的吉林，住房自有率逐渐上升；与中、西部地区的表现相反，在东部地区随着人均GDP的增长，住房自有率显著下降。

对比图2和图3可以看出，西部地区除了内蒙古其他省份（自治区）恰好构成了“倒U型”曲线（见图2）的初期快速上升段，处在这一经济发展水平区间的地区随着人均GDP水平的提高，住房自有率快速上升；中部地区则是“倒U型”曲线的中期的缓慢上升段，处在这一经济发展水平区间的地区随着人均GDP水平的提高，住房自有率也呈现上升趋势，但是上升速度明显低于西部地区；东部地区则占据了“倒U型”曲线的下降段，处在这一经济发展水平区间的地区随着人均GDP水平的提高住房自有率开始下降。并且从本文的数据来看，中部地区和东部地区的差异恰恰表现出住房自有率的分水岭，即在当前的经济发展背景下，一个地区的经济发展水平从“中部地区”跨入“东部地区”后，其住房自有率开始下降（见图3）。

通常来说，人均GDP水平越高，人们的购房能力也越高，相应的住房自有率应该越高，但事实上人们的租买选择受到多方面因素的影响，特别是中国城市正处于经济和社会的双重转型期，大量外来人口涌入城市，住房价格不断攀升，这些因素都会导致住房自有率下降。图4给出了外来人口比重、住房价格与住房自有率的分布图，可以看出，外来人口比重与住房自有率之间表现出显著的线性关系，随着外来人口比重的上升，住房自有率呈现线性下降的趋势；住房价格与住房自有率之间也表现为负相关关系，但从图中也可以看出，除了房价显著偏高的北京、上海、浙江等地区，其他地区住房价格与住房自有率之间的关系并不明显，为此我们进一步计算了房价与人均GDP的比值，这里我们的假设是用房价与人均GDP的比值来反映一个地区人们的住房购买能力，该比值越大表明人们的购买能力越差，如图5所示，住房自有率与（房价/人均GDP）表现出显著的负相关，这说明相对于房价来说，住房购买能力与住房自有率的关系更为直接。

4 计量模型分析

4.1 基础OLS模型回归分析

表2报告了方程（1）的OLS估计结果，方程的被解释变量是各地区的住房自有率。首先表2的第（1）列给出了测算人均GDP与住房自有率相关关系的模型回归结果，结果显示在控制了其他因素和地区固定效应的情况下，人均GDP（GDPPC）及其二次方项（GDPPC2）的系数都在1%的水平上显著，其中一次项系数显著为正，二次项系数显著为负，表明人均GDP与住房自有率之间是“倒U型”曲线的关系，与第二部分的统计分析结果相一致。模型的拟合优度为0.837，即该模型能够解释住房自有率在各地区间差异的83.7%。利用第（1）列的回归结果，我们计算了住房自有率达到拐点时的人均GDP水平，为3.48万元，也就是说在人均GDP低于3.48万元时，随着经济发展水平的上升，住房自有率不断提高，在3.48万元时到达峰值，此后随着经济发展水平的上升，住房自有率开始下降。

在表2的第（2）列和第（3）列中我们去掉了人均GDP变量，分别加入了外来人口比重（MIGRATE）和住房价格（HPRICE）变量，重点来看这两个因素对住房自有率的影响。首先第（2）列的回归结果显示，在控制了其他因素的情况下，MIGRATE的系数在1%的水平上显著为负，即外来人口比重与住房自有率之间存在显著的负向关系。从系数的估计结果来看，外来人口比重每增加1%，该地区的住房自有率下降0.671%，假设本地居民的住房自有率不变的话，在新进的外来人口中，有约三分之一的人购买了住房，其余三分之二的外来人口则是租房居住。在第（3）列中我们加入了住房价格变量（取对数值代入），回归结果显示，log（HPRICE）的系数也在1%的水平下显著为负，也就是说房价越高越会极大的抑制住房的自有，从系数的估计结果来看，各地区间相比较，住房价格高1%，相应的住房自有率会低0.2%。从模型的拟合优度来看，模型（2）和模型（3）的解释能力分别为87.7%和86.2%，都要高于模型（1），也就是说外来人口比重和住房价格对住房自有率地区间差异的解释能力要更高。这与已有的研究结论是一致的，也在一定程度上解释了为什么经济水平的提高不一定能够提高人们的购房比例。