铁总开始盘活资产闲置土地不排除用于房产开发

文 | 金 徽

铁路系统庞大的土地资产和附属公司资产将迎来评估。

日前，中国铁路总公司发布了《中国铁路总公司土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘招标公告》和《资产评估项目招标公告》，分别涉及土地资产的评估和路局及其附属公司的资产评估。

之前，国务院对铁路投融资体制改革已明确“铁总依法盘活利用原铁路生产经营性划拨土地。”有铁路系统人士向记者表示，在铁路高负债、建设任务重压的背景下，这项计划有利于准确评估铁路资产以确定经营模式，同时盘活资产有利于缓解铁总债务和建设压力。待评估结束后，铁路资产的变卖与经营将成为现实。

更有行业分析人士指出，土地和资产评估招标的开启是一个强烈的信号，原先闲置的铁路沿线土地将开始产生价值，不排除大规模用于房地产开发。

铁路土地闲置量大

本次招标范围包括全国18个铁路局、3个直属专业运输公司，包括中铁快运股份有限公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁集装箱运输有限责任公司和铁道科学研究院。

本次招标对投标人资格进行了严格要求，要求土地评估机构具有独立法人资格，具备中国土地估价师协会认证的全国范围内A级资信；在册的土地估价师人数须在10名及以上，正常执业3年以上，并具有大型中央企业改制土地评估经验等。

有地方铁路系统人士向记者表示，铁路的土地除了线路、站点使用外，还包括各系统的生产和管理用地、员工生活居住用地、后勤保障用地等。“铁路有大量的地产，其中不排除有些闲置、待开发与调节的部分。”

公开资料显示，像广深铁路、大秦铁路、*ST国恒都有大量土地储备。宏源证券研报称，广深铁路土地所有权总面积约1200万平方米，广深沿线站段所占面积大约400万平方米。“广深沿线腹地经济较好，沿线部分站点利用率低，开发空间大，根据初步估算，沿线站段土地增值空间超100亿元。”

有业内人士表示，目前很多铁路沿线及站点土地处于闲置状态，在部分省份的地铁、城轨建设中曾寄望借助“以地养铁”的模式，但遭遇推广难题，主要是涉及部门较多，制度和法规上存在障碍。

铁路资产盘活开启

去年8月，国务院出台《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》，明确指出，“加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用。支持铁路车站及线路用地综合开发。中国铁路总公司作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用。”

新一轮的土地改革也为铁路土地盘活提供了契机。十八届三中全会强调建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市等。

另据媒体报道，截至2013年9月30日，中国铁路总公司总资产为4.84万亿元，负债3.06万亿元，巨额负债已严重拖累铁路发展。

一方面铁总负债累累，另一方面又有大量的资产被闲置。无论是债务压力还是建设形势，盘活资产、筹集资金都将成为铁总工作的重中之重。

上述铁路系统人士称，重新对铁路进行资产评估是进一步深化改革，而这次的资产评估包括地产部门是一大进步。“既然铁总实行公司制，就应按现代公司制的法则与规律运行，清晰的资产评估不仅应该进行，而且应比较准确地评估所有资产，也好确定资产的经营模式。”

有行业分析人士也指出，土地和资产评估招标的开启是一个强烈的信号，这意味着政策终于开始松动，原先闲置的铁路沿线土地将开始产生价值，不排除大规模用于房地产开发。

在今年召开的全国铁路工作会议上，铁路沿线土地资产经营开发也被列为2014年铁路改革的重点任务之一。有消息人士称，铁总正在研究铁路土地综合开发问题，由国土部等部门联合规划制定政策，但最终好处归铁总。

上述铁路系统人士也表示，既然是资产经营，就不会存在交通用地不可开发的道理，相关的法规障碍可以解决，“铁路的一些好地段应该在资产经营中发挥作用。”