城中村改造对房地产市场影响的实证分析——以山西省太原市为例

吕 谨 王拉娣

（山西财经大学，山西 太原 030006）

自20世纪末我国进入城市化加速阶段后，城市用地矛盾日益突出，其中城中村改造已成为各地大中城市旧城改造和城市扩张中最典型的问题之一。山西省太原市城中村启动和推进速度都较快，对当地的房地产市场影响最明显，在可预期的时间范围内对房地产市场的冲击也最强烈，因此，以该市为例的研究有较典型的现实意义。

1 山西省太原市城中村改造概况

太原市待改造的城中村共有30个，截止到2013年4月，其中已启动或完成改制的有21个，已完成规划或进入改造阶段的达17个。以小井裕的新庄村为例，村集体在主动改制之后，与万科（太原）房地产有限公司合作，从2009年开始，陆续开发了金棫国际一期和二期楼盘，向市场提供了3642套住宅。即使是尚待改造的城中村，比如南上庄、南屯村等，实际上已经完成了集体经济体制的转变，并开发了部分楼盘进行商业运作。

2 太原市城中村改造对当地房地产市场的影响分析

2.1 对房地产市场供给的影响

2.1.1 城中村改造增加了商品住房的供给量

根据太原市房地产交易信息中心的数据，2008年至今，太原市共有70个房地产项目交易，建筑面积达509.61万m2，总套数110123套。其中项目选址在城中村的有10个，共向市场提供了105.73万m2的商品房，占该时期房地产交易总数的20.75%。2009年，城中村改造向市场提供了2432套房，占到了该年市场总量的17%，2008年下降到9.04%，2012年为25.6%，而2013年上半年达到了65.2%。

城中村改造在2011-2012年比例下降，可能是房地产市盘销售需要一定时间且城中村改造存在大量的拆迁工作和补偿纠纷，从而延长了项目的开发周期，因此，城中村改造在2013年大幅度地增加了太原市房地产市场的供给。另外，笔者在太原市城中村居民的走访中，发现私下交易“还建房”的现象屡见不鲜。故短期内未能公开上市交易的“还建房”还建房也在一定程度上增加了整个房地产市场的供给量。

2.1.2 城中村改造增加了居住用地的供给量并影响房地产市场供给结构的均衡

据太原市国土规划部门统计显示，从2008年初至今，太原市共有104宗土地在土地一级市场上交易，并取得用地规划许可证。其中涉及到太原市城中村的项目有14个，占总数的13.46%，涉及到城中村农民拆迁还建的项目有20个，属于土地统征集体用地的项目有7个。从土地权属交易获取规划许可证的时间来看，有11个村的土地在2010年8月31日之前就已经完成交易，而其余的均是在土地市场供给较为紧张的2009年进行交易的。在一定程度上，城中村改造增加了太原市居住用地的供应量。

另外，城中村改造作为市场供给来源的一部分，无可避免的影响着房地产住房市场的供给结构。改造前，城中村向太原市住房市场提供大量廉价住房，而城中村改造使得一部分中低收入流动人口无力承担生活成本而被迫离开。2013年一季度，太原市新增住宅共有1657套，销售均价为7504元/m2，城中村改造上市的金棫国际二期和富力广场为市场提供了983套，其成交均价分别为8564.54元/m2和8118.25元/m2，这两个楼盘均是价格水平较高的中高端商品房。因此，城中村改造引入开发商的操作方法极易增加市场上中高档住房的供给。短时期内，持续不断的引入开发商进行大规模的城中村改造会刺激房地产供给市场房价畸高加剧，中高档房屋供给过剩，而低档租赁房严重不足。并且城中村改造导致的房地产市场供给结构的不平衡，不能通过“过滤”机制由市场自行解决，而需要政府的有效调控，其核心就在于控制城中村改造进度和商品房类型。

2.2 城中村改造对房价的影响

2.2.1 城中村改造后的房价与当地市场房价强相关

城中村改造对区域房地产市场的供给总量和结构的影响还体现在房价的波动上，对2008-2013年上半年太原市住房市场和城中村改造提供的商品住宅的数量及均价做相关性分析。城中村改造提供的商品房套数和太原市市场供给的总数的相关系数为0.385679。这表明，二者具有一定的相关关系，但作用并不明显。产生该结果的原因可能是：2009年，城中村改造并向市场提供新的商品房较少，故该年城中村的供给量和价格数据缺失，对分析二者的相关性有一定程度的影响。城中村提供的商品房均价和太原市住宅均价的相关系数为0.982455，表明二者强相关。城中村改造提供的商品房数量和太原市住宅均价的相关系数为0.826959表明二者具有较强的相关性。

2.2.2 城中村改造提高了当地市场的房价

既然城中村改造向房地产市场提供的大量中高档新商品房对整个市场的影响是显著的，那么，同样利用以上的数据样本，对城中村改造提供的商品房均价及太原市住宅均价作一元线性回归，得到自变量城中村商品房均价的系数为0.92084，常数项为289.3176。

因此，可以得到二者的回归模型为：Y=0.92084X+289.3176式中：X表示城中村商品房均价，Y表示太原市住宅均价。

仅以2008—2013年上半年的年度数据来看，城中村改造向市场提供的商品房的均价对太原市市场住宅的均价有明显的拉动作用。从城中村改造后住宅均价和太原市住宅均价对比对可以观察到，2008—2013年上半年，该区域的房价均呈现上涨趋势，其中，两者房价和太原市房价上涨的态势趋同。2010年开始，由于大规模的城中村改造提供的商品房大量上市交易，因而此时对太原市住宅价格的拉动作用更为明显。

3 结论

以上研究结果表明，当城中村改造规模较大时，会对当地的房地产市场具有突出而深远的影响。尤其表现在增加了房地产市场居住用地和商品房的供应量上，但对需求的影响甚微，因而打破了供给结构的原始均衡，并明显具有推高当地商品房价格的作用。

纵观全局，未来的几年太原的房地产市场不会有太大的波澜，城中村改造完成后，将全面提升城市形象，进而拉动太原市经济发展，房地产市场也会健康发展。值得注意的是，城中村改造过程中，有大量的租客涌向市场，有的选择周围城中村，极少数选择高昂的商品房，更有甚者负担不起生活成本而被迫离开，在这一过程中，太原市政府应加大对经济适用房、廉租房的建设以满足市场需求，使房地产市场健康稳定发展。

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