房地产开发工程项目管理

2014-08-15朱民丰

科技传播 2014年12期

朱民丰

深圳中核集团有限公司，广东深圳 518000

1 现代房地产开发工程项目管理的一般问题分析

1.1 工程相关的风险管理以及施工协调方面

对现代房地产开发工程进行管理的过程中，有效的做好项目质量、风险管控以及强化各方配合对于项目的顺利完工以及质量的保障至关重要。对此，可以从以下方面进行阐述：1）相关单位、部门的协调及配合有待加强，工程建设的效率有待提升。由于现代的房地产建设项目涉及的建筑工程建设、施工以及设计企业众多、各施工单位间不可避免的存在交叉施工的现象，同时，存在各施工单位忽视工程的整体施工、按照自身的建设要求及流程进行操作、各不同施工单位间缺乏有效的沟通和协调的现象产生。与此同时，当工程建设过程中出现各种具体的问题时，容易出现追责不明、缺乏合作、解决的方式不合理，甚至造成项目施工的无序进行，上述现象不但不必要的延缓了整个工程的进度，导致工程建设整体成本的提升，反过来又制约了各施工单位的施工效率；2）房地产项目的风险管理方面。现代房地产相关的风险一般涉及政治环境、环境保护、社会金融市场和财务风险、房地产企业的经营风险以及企业的信用风险等众多方面的内容。强化各项风险的有效管控，最大程度的降低风险的产生和扩大，与企业的生存和发展密切相关。其中，政治风险对房地产企业的未来投资有重要影响，环保风险对项目施工的质量至关重要。在实际的房地产建设过程中，部分企业仍然存在相关风险管理意识不足，对房地产建设各项风险的管控力度不够等现象，为企业项目的施工安全和工程质量埋下了隐患。

1.2 缺乏有效的施工过程管控

在实际的房地产项目建设过程中，项目施工缺乏有效管控、施工队伍和人员流动性大、现场管理不规范等现象依然存在。究其原因，一方面，是由于相关的项目责任人缺乏管理经验和能力，对施工相关技术操作人员的技能、经验等缺乏足够的了解；另一方面，包括工程组织机构及人员的经常性变更造成项目施工管理的不连贯、与现场施工人员的沟通不够、相关程序办理过程混乱、缺乏统一有效的管理等。

2 提升现代房地产开发工程项目管理水平的主要措施分析

2.1 不断强化房地产项目相关的成本管控

对现代房地产开发工程相关成本的有效管控是项目建设的重要环节，这就要求房地产企业在实际的运营过程中，把握好项目决策、项目招标、工程设计与施工、项目验收及后期维护等各个方面的成本控制工作，通过科学合理的房地产项目成本管控措施的实施，实现在确保整个项目工程质量的前提下成本的最优化。一方面，要突出重点，抓好落实。对于现代房地产建设项目中的关键环节，如项目的决策以及具体施工，房地产企业应当有针对性的对影响项目成本的关键因素进行把握，构建科学的、量化的、高效的项目成本核算和控制体系，对工程进度中的各个阶段进行科学的、符合工程建设实际的预算和工程量核算。另一方面，在实际的房地产建设具体施工的过程中，相关单位应当避免对工程设计的随意、频繁改动，防止由此增加的工程施工的建设成本。同时，施工单位应当对建筑工程相关的建筑物料的质量以及数目、施工中使用的设备等进行严格把关，最大程度的减少由此带来的工程建设成本的增加。

以南方某市的某商住楼开发项目为例，通过对该房地产工程的水电设计图纸进行核查和改进，为整个项目工程减少了150万元左右的资金投入。在对相关的成本支出进行调查时，发现是由于该项目的设计单位在项目设计时，按照其他城市的用电标准、给水以及消防等要求进行，但是该市的相关标准则明显低于参照城市，导致项目的过分设计。

2.2 不断强化项目相关的风险管理

现代房地产项目的风险控制旨在通过科学、有效的技术和管理方法来实现对房地产项目各项风险的规避和控制，通过降低项目涉及的隐性损失，切实有效的保障项目各方的实际利益。实际的风险管理过程中，一般涉及风险规避和转移两个方面。对此，可以通过以下方面进行考虑：1）关于房地产项目的风险规避。对房地产项目进行有效规避是指当项目中存在的相关风险值达到项目各方不能接受的程度时，而放弃相关资金投入或决策的措施。同时应当注意到，虽然通过风险规避能够降低风险带来的潜在损失，然而，也是一种不经济的消极防御措施；2）关于房地产项目相关的风险转移。对现代房地产项目的风险进行转移，旨在通过某些风险预测及防范、管理措施，把某种项目风险转移到其他方面。对房地产项目相关风险进行有效转移是现代房地产企业普遍接受的一种项目管理方法。

2.3 强化房地产项目的进度管理

房地产项目的工程进度对项目整体的经济效益具有重要影响。实际的工程进度管理过程中，可以采取网络计划的方式。该方式的实现借助网络图完成。房地产项目工程的网络图能够对实际工程中涉及的各项工作以及施工活动之间的先后顺序及关系进行描述，通过项目工程的网络图，相关人员能够对工程的建设周期、各施工活动之间的联系进行掌握。由此，当对相关的关键线路、具体的施工方案、施工资源和流程的分析、审核以及管控，有助于房地产建设单位严格的把握工程的实际进度。这就要求房地产建设相关单位构建科学、明晰的追责机制，加强有关职能部门的指导及监督力度，结合项目施工的实际情况和企业的条件，切实做好项目施工的前期规划、设计与筹备，制定实用的、符合现场实际的施工操作和人员组织方案。在实际的房地产项目前期准备过程中，企业应当从项目规模、施工难度、人员储备等角度出发，合理的对施工相关的责任人员、技术操作人员等进行分配，积极的组织相关人员、设计和监理单位对工程的设计图纸等资料进行汇总、熟悉和审核，及时发现和消除潜在的隐患和问题，并制定科学、高效的应急处理机制和应对措施。