超级城市的房价会下跌么?

崔鹏

房子价格的涨跌是人生中最重要的事之一。这么说一点儿不过分，因为在大多数中国人的财产中，人们拥有的房子所代表的资产在清单中所占的比例大概要达到60%，或者更高。特别是在中国的几个超级大城市，比如北京、上海、广州和深圳。这几个城市也是我们杂志读者最集中的地方。由于中国经济状况的复杂性，房地产价格在不同经济区域的判断因素可能是有很大差别的，这次我们先说这几个超级城市吧。

在超级城市中，巨大的流动人口造成中国分成了两个“亚国家”。一个是“希望房价上涨国”，这个国家的人在他主要活动地区拥有自己居住的房产，他们希望房价上涨；另外一个是“希望房价下跌国”，这个国家的人还没有自己的房产，他们原先居住的房子还属于他们的父母，在自己的新居住地由于高昂的房价阻止了他们置业，所以他们希望房价下跌。当然，大多数人属于双国籍，他们既希望自己的房子价格上涨，同时又希望其他的房子价格下跌。对房价涨跌的态度，可能影响一个人在其所处微环境中的社会评价，所以很多人不表达他们对房地产价格的真实判断或期许—我就碰到过这种复杂人格的人，他一面在自己所能触及到的媒体里说中国房地产要崩盘了，一面又着急在广东买房子—由于这种复杂性，通过媒体来判断和预测房屋价格的涨跌往往会存在一种障碍，夸张的语气和令人惊讶的数据统计经常让人无所适从。

判断房子价格是不是过高，一个很重要的依据是房屋租售比，如果一个房子的房屋租售比低于国债的收益率，那么这个房子的价格就存在过高的可能。但是，这种判断是建立在社会同阶层收入增长无太大变化的基础上的，比如，欧洲的一些国家，人们的收入按当地的币值来看几十年基本保持不变。而在一些新兴市场国家，人们的收入增长率巨大，同时大家所能容忍的住房支出—不论是租房还是还银行房屋贷款—在收入中所占的比例是基本不变的。这造成房屋租售比有很大的增长空间。这有点像股票市场上的动态市盈率。如果一只股票的价格可能是它当年盈利的50倍，这个价格明显偏贵了。但如果这只股票常年以30%的增长率提高它的利润，那么4年后，这只股票的市盈率就会降到17倍左右，如果市场有这种对盈利增长的信心，这只股票的价格就能保持在50倍左右。

在中国的超级城市中，近15年同阶层的名义工资增长率—就是没有刨除通货膨胀所造成的影响的工资增长率—在10%左右，而这个数值更多地体现了平均值，在更具体的经济部门中分布非常不均匀。比如传统制造业的增长率就没有那么高，而新生的移动互联网、金融证券等行业的增长率要超过这个比率。同时这些超级城市的房产价格增长比率要超过这个比率，年化增长率大概在16%。如果把多出来的6%中的一部分归结为这些超级城市的新产业增长迅速，人口增长率逐渐升高并不是一个非常吓人的数字。

多余增长的6%中还有一部分，可能要归结于中国人对房子的情结。从逻辑上说，如果超级城市的新加入者感到租售比低于1.5%，他们最理性的选择是租房而非买房。但是，这种情况在中国的超级城市中并没有出现，即使在租售比更低的情况下，人们还是选择要拥有自己的房产。

另外，对于中国人来说，最近15年，他们的个人财富逐渐增长，但他们的投资渠道却没有太大变化，高流动性的投资基本上限于两种模式：首先是把钱存到银行，其实不管货币基金、定期存款还是回购等问题都类似，是把收益挂钩在名义利率的基础上；其次是投资于中国国内的股票市场，这个市场在2008年以后非常令人失望。这也是导致2009年到2010年和2013年两次中国超级城市房屋价格暴涨的原因之一。

可以看出，支撑中国超级城市房屋价格上涨的主要理由有3个：最大的是在这些城市工作人口的工资上涨预期和人口减少或老龄化严重，另外是人们的归属感价值和投资渠道狭窄。在当下的情况看，这3个因素会有彻底的改变么？在可预期的情况下，大概在今后的15年里，这种改变都不会太大。由于中国产业升级的作用，更多的传统加工业会转向经济相对不饱和的地区，而那些超级城市仍然会坐享产业升级的好处和其他地区的人口红利输送。虽然中国整体经济增长率可能有所放

缓，但是由于产业结构变化，公司人有可能从GDP中分得更大的份额作为自己的可支配收入。超级城市的同阶层平均工资增长率降低的可能性不大。而由于超级城市在中国的资源稀缺性，新人口的进入会让这些超级城市的老龄化速度慢于其他城市。

另外两个次要因素，先看下投资渠道的变化。在今后几年中，中国人的投资渠道肯定会变得层次更加丰富。这会使这些超级城市的房价波动平缓，但不太可能改变这些城市房价的趋势问题。而中国人的归属感问题，让人怀疑这个影响在未来很多年会是一个常量，除非中国发生大的战争和政治变动。前边这种絮絮叨叨其实是对房地产价格趋势的一种判断，但在局部时间房地产价格出现下跌的可能性还是有的—为什么我能做出这么确凿的判断？最大的原因是，这个事已经发生了—由于市场成交量小，这种阶段性的价格变化从统计上看幅度可能还挺大。所以公司人在此时要做好的准备是，别让这种变化影响你的生活。

1小心流动性给你造成的损失

房屋市场流动性萎缩的时候，最容易出现局部的黑天鹅事件，人们往往由于自己的预期流动性偏差而给自己造成不小的损失。举个例子，我的一个朋友就遇到了这种问题，他妻子家想要卖掉北京南城的一套房子，然后购买城市中心的另一套。在看好一套很不错的房子后他们付了定金和房屋中介费用，但另一套他们需要售出的房子却无人问津。这种情况需要他们做出取舍，是降低自己的那套房屋的出售价格，还是违约。不管怎么说他们都要损失15万元左右。

2骗子出没，注意

在任何市场上，人们预期彷徨的时候，骗子就像雨后的蘑菇一样应运而生。在房地产市场，不论大家对价格是持增长还是下跌的预期，骗子都会跑出来捞一笔。想要在房地产上拣个便宜的人们在这时都要加倍小心，小心那些编故事的人或者公司。

3最重要的，别让房子问题影响你的生活

由于房子的资产价值高，所以关于房子决策的对错很可能影响一个家庭的和谐问题。其实，没人能判断房地产短期的涨跌，不要过于埋怨那些做出决策的人。很通俗的一个道理是，钱没了是可以再挣的。endprint