南京商业中心演化与布局研究

2014-08-11牟宇峰孙伟吴加伟

世界地理研究 2014年2期

牟宇峰+孙伟+吴加伟

摘要：随着时代的发展，城市商业活动的频率和强度明显增多和增强，商业中心的作用越来越重要。商业中心的合理布局不仅可以满足消费需求、促进商业中心繁荣，而且会影响城市空间结构和居住区、商业区等的功能布局。为此，本文以南京为研究区域，总结商业发展的现状特征，研究城市商业中心体系的演变过程，分析影响商业中心形成与分布的因素。在此基础之上，通过圈层距离法和可达性方法，评价南京商业中心布局的合理性，并提出优化空间布局的方案。研究发现南京商业中心的分布具有时代特点，在20多年的发展过程中，其规模和等级结构均发生变化。其次，目前南京商业中心布局不合理，中心城区密度过大，郊区数量不足；要通过合理规划和增强交通可达性等方法加以解决。

关键词：南京；商业中心；演化；布局

中图分类号：F129.9 文献标识码：A

1 引言

以生产、居住和行政功能为主的“城”和以商业活动为主的“市”共同组成了现代城市。工业革命时期，大量工厂分布在城市中心的大街小巷，城市的生产功能大于消费功能[1]；步入后工业化时代以后，城市化水平和居民收入的提升，以及产业结构调整等综合因素促进了城市商业的繁荣，商业活动的频率和强度逐渐赶超了生产活动，消费拉动经济增长取代了生产促进经济社会增长的模式[2、3]。商业中心的合理布局不仅可以满足消费需求、促进商业中心繁荣，而且在很大程度上会影响城市空间结构和居住区、商业区等功能布局，对于优化城市空间结构具有重要影响[4-10]。

学者们对商业中心的研究比较丰富、全面：在等级体系划分方面，Reilly于20世纪初提出的零售引力定律和Converse提出的断裂点理论为商业中心的等级划分奠定了基础[11]。1933年Christaller将“市场性”、“中心性”和“等级性”等中心地理论应用到商业中心的划分上[12]。1963年Berry以芝加哥为例，首次将商业中心划分为明确的中央商务区、区域中心、社区中心和邻里中心等四个等级[13]。但这种划分比较粗糙，只是定性的描述，随着研究的深入，学者们应用定量研究方法确定商业中心的等级。宁越敏选取商业中心内商店数、职能数、职能单位数、高级职能单位数占商业中心职能单位总数的比例和低级职能单位数占商业中心职能单位总数的比例等指标，应用聚类分析法，将上海市商业中心分为三级五类[14]。在演化方面，起初，学者们将重点集中在某一商业中心。陈泳以苏州为例，分古代、近现代和当代三个大阶段研究了商业中心的演变过程[15]；徐华林等以建国为起点，分三阶段对南京市湖南路商业中心空间形态演化做了深入解析[16]。后来，将研究视角转向不同等级商业中心的演化与比较上。杜霞等以上海为例，选取南京东路、徐家汇、田林东路等商业中心作为研究对象，分析了各等级商业中心的演化过程[17]。在形成与分布的影响因素方面，多数学者从外部动力方面研究，周菲认为商业中心的形成是一个复杂的动态过程，规划政策、交通、地价和需求等是影响其形成的最主要因素[18]；林耿等认为产业、用地、行为、文化和历史是广州商业中心空间形成的机理[19]。也有少数学者从内部动力出发对其进行探讨，陈玉慧将资源构成、体制构成和商业作用等定义为内部因素，并认为对商业中心的形成产生重要影响[20]。在分布评价与优化方面，学者们普遍认为现有的商业布局存在一定缺陷，并应通过自身优化和合理的规划加以完善。金杰等的研究表明，昆明商业中心在空间功能、空间形态、空间层次等方面存在一定问题，要通过等级体系的不断完善来优化商业中心的空间布局[21]；王丽丹等认为武汉是比较典型的“一城三镇”商业中心格局，其覆盖范围不够广泛，因此需要通过规划建立多核市级商业中心、发展商业副中心、在新区和郊区建立商业购物中心等措施实现商业中心优化的目的[22]。

通过文献梳理，作者认为目前对商业中心的研究仍存在以下几方面不足：首先，在研究区域上，由于选择的尺度有所差异，对商业中心布局影响要素的认知不一致；其次，在研究方法上，在分析商业中心空间分布时，大多以定性描述为主，很少应用定量方法，即使使用定量方法，也不够系统和全面；第三，在等级体系方面，侧重用数学方法划分等级体系，对体系演化过程鲜有研究；第四，在机制方面，分析比较全面，但重点不够突出。为此，本文以南京为研究区域，在各街道和镇的基础上以栅格为最小统计单元，通过数据转换的方式，将各街道和镇的数据转化为更小单元的栅格数据，通过圈层距离法和可达性方法，研究城市商业中心体系的演变过程，分析影响商业中心形成与分布的因素，在此基础之上，评价南京商业中心布局的合理性，并提出优化空间布局的方案。

2 区域概况与研究方法

2.1 研究区概况

南京地处我国东南部的长江下游，位于长江三角洲最西端，是中国著名的四大古都之一。自改革开放以来，南京商业发展具有两大特点。一是消费品购买力不断提高，商业需求不断增长。1978年～2009年社会消费品零售总额增长了177倍。根据发展速度的差异性，将南京商业的发展大致划分为三个阶段：即1978年～1992年的缓慢增长阶段， 1992年～2003年的快速增长阶段，2003年～2009年高速增长阶段。二是发展规模持续扩大。截至2009年，限额以上①批零住餐活动单位数达到6786个，是2000年的15倍；限额以上批零住餐营业面积8357765平方米，比2000年增加7614655平方米；限额以上批零住餐从业人员224036名，比2000年增加142554名。文中的数据主要来源于南京历年统计年鉴、城市年鉴、中文期刊网中相关文章和学位论文中的数据、历次人口普查数据、以及遥感影像数据等。

2.2 研究方法

（1）空间插值法：基于面域的空间插值也称交叉面域数据整合，它是基于点的插值方法，将数据从源区域单元系统转换到目标区域单元系统的数据处理方法；即先插值生成栅格数据，再把栅格单元值转化为目标区域的值。本文在图像栅格化的基础上，将人口数据通过土地利用关系的变换投影到栅格中，具体方法如下：

BPij=SPj×BAi/SAj

j表示街道、镇等面积较大区域；i表示每个栅格单元； BPij表示大区域j中每个栅格i的建筑用地上的人口数量；SPj表示区域j的人口总量；BAi表示栅格i中建筑用地的面积；SAj表示区域j中全部建筑用地的面积；BAi/SAj表示栅格i中建筑用地面积占区域j所有建筑用地面积的比。

（2）圈层半径法：以城市内某一点为中心，以不同距离为半径做圆，分析不同环间的人口变动状况。此方法在本文中应用在两方面：一是在基于服务人口的商业中心分布评价中，以南京各商业中心为中心，以各级商业中心的服务人口为标准做圆，用以展现商业中心的服务范围；二是在基于服务半径的商业中心分布评价中，以各商业中心为中心，各等级商业中心按照各自的服务半径做圆，用来刻画各商业中心的服务范围。

（3）可达性：本文所指的商业中心可达性是指在一定交通系统的支撑下，各商业中心在一定时间成本的约束下的辐射范围。本文以南京地形、海拔、用地类型和道路网等数据为基础，应用ArcGIS软件中相关模块，分析南京各级商业中心的可达性，同时生成各点的辐射范围图，进而对区域可达性做出评价并提出优化建议。

3 南京商业中心体系的演化

通过对相关文献的梳理和总结，商业中心的演变一般经历四个阶段：首先是无序分散阶段—不分等级零散分布在城市的各个地区；其次是等级分散阶段—在城市范围内形成以一个商业体为中心的不同等级的商业体系，但彼此间缺乏联系；而后是等级有序阶段—在城市范围内形成以一个商业体为中心的不同等级的有机商业体系；最后是等级网络阶段—商业体系中的核心商区由一个变为多个，商业体系中的各要素通过网络构建起畅通的联系。商业中心与城市一样具有不同的等级和规模，通常情况下商业中心的等级要根据建筑面积、营业面积、商业网点数、营业额、服务人口数量等多重指标综合划分，但不同时期的划分标准要根据特定时期的实际情况而定。

3.1 20世纪80年代的南京商业中心等级体系

改革开放以后，经济体制由计划转向市场，南京的经济发展活力不断被激发，商业随之蓬勃发展。1984年南京商业网点共分为城北、城南、城中三个片区，珠江路以南定义为城南区，中央门铁路以北定义为城北区，城南区与城北区之间的区域定义为城中区。商业中心在城区的分布极不均衡，而且三个商业区的规模各不相同，从南到北商业呈减小的趋势。城南区集中了南京57%的商业网点，拥有包括新街口、夫子庙等在内的集市级综合商业中心、传统特色综合商业中心和以专业商店为主的商业中心为一体的七大商业中心，形成南京商业综合性最强，特色最鲜明，规模和营业额最大的商业网络。城中区商业规模与城南区有较大差距，只有30%的商业网点分布在此，没有明显的等级差别且分布较均匀，各商业中心之间缺少必要的联系，商业体系尚待完善。城北区商业发展尚在起步阶段，网点数只占全市的13%，商业分布很分散，且规模较小。

商业中心等级体系的划分一般要根据综合指标来界定，此时，南京商业发展处于起步期，以建筑面积、营业面积和网点数作为划分商业等级体系的标准。本文选择中央门为基准线②，三个维度基本在5倍以上的定为一级商业中心，在1倍～3倍的定为二级商业中心，其余均定为三级商业中心。由具体数据可知，新街口商业中心在以上三个维度上均高出8倍左右，明显高出一个等级；山西路、夫子庙、太平南路、鼓楼、热河路等商业中心在是中央门的1倍～3倍，属于同一等级。80年代的29个商业中心经过综合判定被划分为三个等级：一级商业中心、二级商业中心和三级商业中心，此时属于商业中心体系演化的第二阶段，具体划分见表1。

3.2 20世纪90年代的南京商业中心等级体系

90年代南京商业中心的发展处于起步阶段，在原有框架下有序发展，等级体系的评判标准不变，也属于商业中心体系演化的第二阶段，但由于相近商业中心相互联合，空间分布格局发生一定变化。此时，南京商业中心发展比较迅速，再加上新街口与鼓楼商业中心、三山街与中华路商业中心、大行宫与太平南路商业中心相距较近，因此具有合并的发展趋势，形成了新街口—鼓楼、山西路、大行宫—太平南路、夫子庙、三山街—中华路和热河路等七个比较大的商业中心。

3.3 2004年南京商业中心等级体系

在原有商业中心等级划分标准基础上，将南京商业中心重新定级，由原来的三个级别细化为四个级别，即市级商业主中心、市级商业副中心、二级商业中心和三级商业中心。其评判标准也更加全面，在原有建筑面积、营业面积、网点数量的基础上增加了从业人员和辐射面积等因素；中央门依然为基准线，以上各因素的综合水平在中央门5倍以上的定为市级商业中心，在3倍～5倍的定为市级商业副中心、在1倍～3倍的定为二级商业中心，其余均定为三级商业中心。

3.4 2009年南京商业中心等级体系

根据发展基础和新时期的发展需求，对2004年的商业中心做出适时调整，保留原有四个等级的体系划分标准，但名称和具体内容方面有所调整。四个等级的命名定为市级商业中心、市级商业副中心（新市区商业中心）、地区级商业中心（新城、县城中心）、社区级商业中心（重点镇），具体划分见表3（社区级商业中心规模小、数量多，在表格中暂不体现）。

新街口用地面积约为1.6平方公里，一直以来承担着服务和辐射南京市商业、商务、金融等功能，其业态综合性和档次居全市之首，重点发展市区购物中心、百货店、大型专卖店和专业店以及文化娱乐业等。考虑到空间发展的均衡性以及分担新街口商业服务压力等因素，在河西建立了另一个多功能、高档次、综合性的市级商业中心，用以作为新街口的补充，河西市级商业中心充分利用立体交通网络促进商业蓬勃发展，其地上交通主要依托纬八路、纬九路和经四路，地下则以地铁一号线和六号线等轨道交通为依托。六个副中心特色鲜明，夫子庙副中心以旅游商业为主，湖南路副中心以服务本地及外来人员日常生活为主，火车南站副中心致力于服务外来人员，江宁副中心、仙林副中心和浦口副中心的服务对象是本地区居民，服务性质为多功能与综合性，同时辐射与带动周边欠发达地区。此时，商业中心等级体系的演化由第三阶段向第四阶段转变（图2）。

4 南京商业中心的辐射范围评价与布局优化

4.1 商业中心形成和分布的影响因素分析

城市商业中心的形成和发展受到多种因素的影响，通常情况下分为外部因素和内部因素两种，其中外部因素包括城市发展战略、人口、消费行为、交通条件、环境因素等，内部因素包括集聚效应、城市地价等[27、28]。具体而言，在外部因素中，政府的规划和引导使地区的配套设施更加完备，人气更足，消费能力更强，从而带动商业的集聚发展。消费者的购物心理和购物行为对商业中心的形成及其等级规模也有较大的影响③。自然环境决定商业中心的自然属性，如平坦的平原比山地和丘陵更容易形成商业中心；经济环境决定商业中心的社会属性，如与欠发达地区相比，发达地区的消费能力强，更容易形成商业中心。就内部因素而言，传统商业中心内的商业网点集聚现象明显，给商业中心带来了集聚经济的发展效益。商业区内由于不同等级、规模、业态的商业所能支付的地租能力差异明显，因此形成了商业网点的空间分布格局。但通常认为最主要的影响因子是人口和交通，以下从这两方面入手，分析其如何影响商业中心的形成与分布。

（1）人口因素

城市商业中心的业态有几十种，每一种业态都是为某种特殊人群服务的，因此只有商业中心的人口数量达到一定规模，各种商业业态才能盈利并发挥自身的价值，否则商业规模和职能将不断萎缩，最终降为下一级的商业中心。一般情况下，人口数量、密度与商业中心规模呈正相关关系，即当人口相对于地区商业中心分散分布时，由于服务人口数量不足，将导致商业中心规模减小、活力减弱、效率降低，使商业发展逐渐衰落。当人口分布相对于商业中心集中分布时，商业中心的服务人口充足，使商业中心规模扩大、活力增强、效率增大，商业蓬勃发展。然而，当人口高度集中时，会带来商业发展环境受限的束缚，导致人口外溢，使人口分散到周边地区，带来的结果是本地区商业的相对衰落和周边地区商业的相对繁荣。

（2）交通因素

商业中心的发展具有较强的交通区位指向性。完善的交通设施是商业中心形成的必要条件和促进条件，消费者从居住地到商业中心进行购物消费，从交通角度考虑主要是可达性问题。商业中心附近干线越多、交通网络越密集、公交和轨道交通的线路越多、长度越长、效率越高，吸引的消费者也就越多，商业中心也就越繁荣。交通技术的不断完善和交通设施的更加完备极大的缩短了城市中两点之间的时空距离，使原来遥不可及的两点可以紧密联系，增加了商业中心的服务半径和辐射范围，无形中增强了商业中心的等级；便捷、完善的城市交通网络对新兴商业业态的区位选择具有强大的吸引力，重塑了商业中心等级体系的空间结构。

鉴于以上影响因素分析，本文将分别以服务人口、服务半径和交通可达性作为切入点，研究南京商业中心分布的合理性，之后对南京商业中心分布做出综合评价，并提出优化建议。

4.2 基于服务人口的南京商业中心辐射范围

本文以2009年商业中心体系为基础，将南京商业中心划分为2个市级商业中心、6个市级商业副中心和27个地区级商业中心，以市级商业中心服务50万人口，市级商业副中心服务30万人口，地区级商业中心服务15万人口为标准，来刻画南京商业中心的服务范围。按以上商业中心数量和各级商业中心的服务人口数量来计算，南京商业中心可以服务685万人口，基本可以满足人口对商业的需求。但受到各种因素的影响，导致商业中心的空间布局相对于人口的需求不仅不能达到全覆盖，而且缺口很大，全市商业中心的辐射面积不及全市面积的50%。从图中可以看出，主城区商业中心的连片辐射范围较大，玄武区、鼓楼区、秦淮区等核心城区覆盖面积基本达到90%以上；近郊区次之，栖霞区、江宁区、建邺区、雨花台区等地服务范围在60%左右；六合区、浦口区、溧水区和高淳区等远郊区的影响力更低，还达不到30%。

其产生原因如下：首先，中心城区商业中心密集，且商业中心的等级较高，因此对中心城区的覆盖度较高，但由于中心城区人口密度过大，导致商业中心对周边地区的辐射作用不强，使中心城区与近郊区商业中心的辐射范围差距较大；其次，远郊区商业中心等级低，其服务人口数量有限，再加之这些地区面积较大，人口数量少，分布相对分散，使商业中心无法实现服务全域的作用。

4.3 基于服务半径的南京商业中心辐射范围

在数据栅格化的基础上，应用圈层半径法，以各商业中心为中心，按照不同等级商业中心的服务半径的规定，确定辐射范围。根据以往研究成果，市级商业中心服务半径为10公里，市级商业副中心服务半径为5公里，地区级商业中心服务半径为3公里，来确定南京商业中心的服务范围。

按照南京商业中心的数量以及各级商业中心的服务半径来计算，南京商业中心服务面积为593平方公里，远低于全市土地面积，再加上中心城区商业中心分布密集，各中心的辐射范围相互重叠，其实际辐射面积更低。与服务人口的商业中心辐射范围相比，基于服务半径的总辐射范围和远郊区辐射范围更小，中心城区和近郊区的影响范围更大，不同区域间的辐射影响差异更明显。

4.4 基于交通可达性的南京商业中心辐射范围

首先，将南京市域面积划分为30m*30m的若干网格。其次，基于地形、海拔、用地类型和交通网络，参照相应标准（各等级道路行驶速度根据《中华人民共和国公路工程技术标准（JTG B-2003）》规定的公路设计标准）并结合南京实际情况，确定时间成本，由于最终运算的时间成本不能为小数，因此将原始时间成本乘100作为最终时间成本值。第三，以各级商业中心为基准点，应用ArcGIS软件的空间分析功能，分别制作地形、海拔、用地类型和交通网络的时间成本面。第四，将四类时间成本面叠加，得到基于时间成本的南京商业中心可达性范围。本文将市级商业中心的时间成本定为60分钟，市级商业副中心的时间成本定为40分钟，地区级商业中心时间成本定为20分钟，以此来确定各级商业中心的可达性辐射范围。

计算结果表明，各级商业中心总覆盖面积为1422.63平方公里，占市域面积的21.6%；其中，核心城区、核心城边缘区、近郊区和远郊区的辐射面积分别为147.96平方公里、220.59平方公里、869.06平方公里和182.99平方公里，占各自区域面积的比例分别为99.17%、90.55%、30.31%和5.5%。可见，由中心到边缘商业中心的服务能力越来越差。从区县层面来看，秦淮区和鼓楼区的辐射范围最广，基本达到全域；高淳区的辐射范围最小，还不足县域面积的2%。从各级商业中心角度，随着等级的下降，虽然商业中心的个数呈递增趋势，但其辐射范围和服务能力不断减弱；具体而言，市级商业中心辐射范围为1209.39平方公里，市级商业副中心辐射范围为918.98平方公里，地区级商业中心辐射范围只有772.75平方公里。综上所述，商业中心的辐射能力受等级影响较大，数量的影响不起决定性作用，但空间分布的均衡性主要取决于数量的多少和布局的合理性。

4.5 南京商业中心辐射范围的综合评价与布局优化建议

上述三种方法的综合研究结果表明，南京中心城区商业中心重复覆盖率过大，效率偏低，远郊区商业中心数量不足，超负荷运转，但仍然无法满足当地需求。为解决以上问题，首先，通过增强城市新城和新区的建设，带动周边商业的发展。人口超过百万的大城市，只依靠核心城区一两个市级商业中心不能适应城市发展对商业的需求，在城市核心区的边缘建立若干个副中心，是分散市中心商业压力的有效途径。其次，加大市域交通网密度和通达性，使市级商业中心的辐射作用更强，辐射范围更加广泛。第三，加强市级商业中心的建设。利用新街口的区位良好，交通便捷以及商业流集聚，市场活跃，人文内涵丰富等优势，增强与周边商业中心的联系，形成特色鲜明，功能综合，相互促进的超级商业中心。第四，重视社区商业。在城市周边和角落鼓励设置便民超市、便利店、餐饮店等生活服务网点，设立规模适中的专卖店、百货商店、文化娱乐场所等，通过解决居民购买日常生活必须品的需求，减轻市级商业中心所要承担的不必要压力。第五，要体现政府的职能作用。一是通过产业和人口的转移，引导商业空间的合理布局；二是明确不同等级商业中心的服务标准、服务范围和服务对象，使其各司其责。

5 结论与讨论

（1）改革开放以来，南京商业中心经过20多年的发展，其规模和等级结构发生一定的变化。80年代的商业网点主要分为城北、城南、城中三个片区，29个商业中心经过综合判定被划分为三个等级；90年代商业中心在原有框架下有序发展，格局并无大调整；21世纪初将商业中心重新定级，由原来的三个级别细化为四个级别，将原来二级商业中心中发展较好，但不足以充当市级商业中心的提升为市级商业副中心；2009年，根据发展基础和新时期的发展需求，对新世纪初的商业中心做出适时调整，保留原有四个等级的体系划分，但名称和具体内容方面有所调整。

（2）影响城市商业中心形成和发展的因素很多，本文主要从人口和交通两个方面做重点剖析。即在服务人口、服务半径和交通可达性三个方面研究南京商业中心服务范围。结果表明，中心城区商业中心重复覆盖率过大，效率偏低，远郊区商业中心数量不足，超负荷运转，但仍然无法满足当地需求。

本文受到数据可获取性的影响，其研究存在两方面不足，需要进一步完善。首先，在对南京商业中心体系演化的研究中，无法将区域商业中心的相关数据投影到栅格中，并通过定量的方法测度空间演化过程。其次，在对南京商业中心辐射范围评价中，只从人口和交通两个主要角度探究商业中心的服务范围；在数据允许的范围内，应该分别从内部因子和外部因子两方面做系统的评价，其评价结果更加全面、科学。

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Abstract： City functioned as production， resident and administration and market based on commercial activities together form the modern city. With the development of time， the frequency and intensity of urban commercial activities increase and enhance significantly， and then the role of commercial center is more important increasingly. The reasonable layout of the business centre can not only satisfy the consumer demand and promote the business center prosperity， but also affect the city space structure and the function layout of residential and commercial districts. So the article sums up the current characteristics of the commercial development， studies the evolution process of urban commercial center system and analyses influencing factors of formation and distribution of commercial center based on minimum statistical unit for grid by the method of sphere distance and accessibility in Nanjing. Then on this basis by the methods of circle distance and accessibility， the paper evaluates the rationality of commercial center distribution in Nanjing and puts forward the program of optimizing spatial distribution. The basic conclusion is that first of all， it has time characteristic about Nanjing commercial center distribution， with the development of more than 20 years the scale and level structure being changing. Secondly， Nanjing commercial centre layout is unreasonable， namely the density of urban center area being too large and the quantity of suburban being too short. To solve the problem， we should take the method of reasonable planning and strengthen traffic accessibility.

Key words： Nanjing； commercial center； evolution； distribution