三问中国楼市

张兴军

市场热不热

伴随着房地产市场火热走势的，是对其未来的担忧。早在2010年12月，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所等机构发布的2011《住房绿皮书》中就指出，房地产市场已呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。

是年的绿皮书统计，截至2010年年底中国直接涉房地产上市公司已达802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。

绿皮书进一步总结，房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业，不仅房地产类上市公司为数众多，而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。

其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，收入中有房地产贡献的前三位是：综合类公司最多，19家中15家涉足房地产业务，占78.95%；其次是35家建筑与工程业的公司中，24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%；批发和零售行业73家，占行业114家公司的64.03%，排在第3位。

相对较高的行业毛利率让众多企业趋之若鹜。这也给当前中国经济警惕经济房地产化风险提供了注脚。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见。

“经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。”过热的另一个表象是频繁出现的“地王”。过去的2013年俨然是地王之年，北京与上海两座一线城市的土地出让金再创新高，分别超过了1800亿元和2000亿元。

地王频现也成了部分官员眼中“房产不会崩盘”的逻辑。在2014年全国“两会”期间，针对市场关于中国楼市崩盘、三线城市领跌的说法，全国政协委员、住建部副部长仇保兴回应称，三线城市房价在每平米三五千，“这是成本价的水平，还能崩到哪去？”

只是，这成本的构成又是否合理呢？

房价高不高

在国际范围内，人们常常用“房价收入比”（房价与家庭年收入的比值）来衡量一个地区居民购房能力和房价的高低。发达国家房价收入比一般维持在3至6倍之间，虽然国内外学者对这一常用来参照房价收入比值存在争论，但总体而言这仍然是一个相对客观的考量标准。

根据现有的资料，发达国家100平方米住房价格的中值是家庭可支配收入中值的5至6倍左右。而在中国这一比率是15倍左右，部分一线、二线城市还远高于这个标准。

根据全国房地产市场数据中心发布的平均房价数据，北京在2013年的平均房价为36373元/㎡，如果以80㎡的两居室计算，单套房总价加上相关税费近310万元。而根据国家统计局的同期数据，北京2013年城镇人均收入40321元。如果以两口之家计算，全家不吃不喝且房价未来涨幅不高于收入增幅的前提下，需要四十年才能在北京购入一套房子。

二线城市中，以人均收入在辽宁省排在二甲的大连（30150元）为例，2013年大连市平均房价为10712元/㎡，80㎡的一套两居室总价可控制在百万元以内。

显然，在没有其他任何花费的前提下，在没有其他消费的前提下需要近20年继续可购买一套均价住房。

难怪在中国，房地产是产生百万富翁最多的暴利行业。

成本去哪儿了

房价一直是购房者最为关心的问题，也是关乎国计民生的一项工程，但是，由于利益的驱使，加上行业竞争体质不健全，造成了近几年房价的不正当攀升，高房价已经成为广大国民不可承受之重。

简单理解购房价格，就是土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，以及其他应对不可控因素的费用总和。

一般情况下，土地成本占30%，税费成本占10%，建筑安装成本占40%，融资、管理和营销等其他成本占8%，留给开放商的最终利润占12%左右。但这是一般情况下比较理想的情况。

以万科地产2013年营收与利润数据计算，分别达到了1354.19亿元和151.19亿元，利润占比为11%。保利地产在2013年的这两项数据则分别为923.33亿元和107.69亿元，利润占营收比11.6%。

有个数据被引用了多次：土地的价格和各种税费占房价的70%； 20%的是建筑成本，10%是开发商利润。

今年全国“两会”期间中青报报道，全国政协委员、恒大集团主席许家印在向住建部副部长仇保兴诉苦时说，现在房地产审批中乱收费的太多，各种审批费用已占到房价成本的11%！最少的地方收37项费用，最多的地方收157项费！

“哪些审批是没用的，能不能调查一下？”仇保兴副部长面对许家印的问题没有直接回应。

而华远地产董事长任志强在接受采访时称，房价构成中土地占到48%，是房价中占比最大的部分。如果加上税收合计占比达70%。要知道，任志强回答这个问题时还是在两年前，彼时低价还没有像今天这样高昂。

去年，华远地产有限公司董事长任志强在回应国内某媒体报道房企拖欠土地增值税时进一步统计，房企需交纳的各种税达27种、各种费用达180多种。“我们调研发现地价约占平均售价的54%-55%，加上25%的所得税、增值税可能到60%，占到房价的70%左右。”任志强说。endprint