APP下载

房地产市场真的会崩盘吗?

2014-08-08

民生周刊 2014年14期
关键词:量价基本面理由

近日,一些专家表示,从现象上看,近期不少城市房价已量价齐跌;从本质上看,房市面临着很大的下行压力。今年房地产市场不崩盘,他们就裸奔、跳楼。

这里先做个假设:如果“房价”是上市交易的股票或期货,它当然已经走出了陡峭的上涨趋势。依照金融投机的逻辑,趋势一旦形成就不会轻易改变。趋势怎样才能改变呢?答案是基本面的重大改变。房价上涨的基本面是什么呢?当然跟刚需和流动性有关,但与土地财政关系更大。我们知道,管理层从房价中分得的份额超过七成,这个基本面一直就没有改变过。

近日,有城市放开限购,这在一定程度上暴露了该市土地财政的困境。这个事情的逻辑很清楚,因为一旦房市出问题,地方财政就会大幅减收,管理层就一定会用各种方式刺激房市以延续土地财政。

崩盘派的一个说法是,中国楼市一直高歌猛进,今年却是量价齐跌,这是崩盘的前兆。但量价齐跌说明下跌势能的不足,真正的跌势,必然是量增价跌。还有一个重要的看跌理由,说是目前资金不易得或成本太高,所以会导致开发商低价倾销库存,甚至有些开发商会倒闭,从而引起崩盘。但是,把眼光稍放长一年半载,这样的结果是房屋的增量变少了,存量得到了消化,这是崩盘或大跌的节奏吗?

很多人关注市租率的概念,它的定义是房屋市值除以年租金,这与股票市盈率的要领基本一致。许多人认为房价要大跌的理由是市租率太高,他们参照的是欧美国家的数据。但是,如果把国内的房屋看作是股票或者期货,它必然是高成长性的,因为它的收益是稳步递增的。在股市上,如果说市盈率太高就一定得下跌,那一定是简单粗暴的逻辑,因为如果真这样,融券做空就太容易赚钱了。如果把“房价”放在期货市场,崩盘派们大概会一路做空的,理由也是涨这么高了,应该跌了。事实上,持这种观点的人多年来都是一路被套,不过他们经过多年的坚持,现在总算是看到技术性回调了——这个回调倒是个好的斩仓区间。

读美国地产泡沫史后联想到中国房市的现状,总是觉得有些不对劲,这是因为中国和美国房市的基本面太不相同了,美式泡沫破灭的原因在中国并不存在,就像美国股市大涨的原因在中国并不存在一样。其实,中国房地产市场去存货和去泡沫的过程在二三线城市早已开始,预计三五年后房市的高存货和高价格才会实现回归。但是,回归并不意味着要硬着陆,崩盘派可能是高估了这种风险,或者把局部的崩盘风险全局化了。

当然,目前宏观经济下行压力大,加之地产业资金链吃紧和公众对拐点的预期,以及投资渠道的增多等因素一定会在短期内抑制房价,但是,回顾2012年上半年,我们发现当时同样也存在着这些问题,甚至,房价涨速过高和资金链紧张的问题比现在更加严重,不过当时不但没有崩盘,反而还酝酿出了新一波高歌猛进。所以,如果承认中国的房地产泡沫严重到必然破裂,那么破裂的方式一定会是自由落体吗?一定得发生在今年吗?endprint

猜你喜欢

量价基本面理由
上半年磷复肥行业量价齐升下半年或将高位稳定
2021年粮食能否延续量价齐升的态势?
绝对理由
“量价”齐跌中企海外并购连续两年下滑
我们有理由不爱她吗?
对伟星股份的基本面分析
试论中国股票市场的基本面与技术面联合估价
迟到理由
正确认识和把握经济发展的基本面