房地产企业会计核算中的问题与完善措施

肖怡洁

摘要：近年来我国房地产行业发展可谓如火如荼，不过在红火的行业发展背景之下，房地产企业之间的竞争也是愈演愈烈，所以需要对房地产企业会计核算当中存在的问题，提出针对性的措施来提高其会计核算的质量和水平。

关键词：会计核算；风险；配比；制度当前，我国经济发展迅速，所以对房地产企业而言，面临着巨大的发展机遇，但同时，由于不合理的产业发展结构，使得房地产行业往往成为国家宏观调控的首选，因此对企业来说也存在着潜在风险。再加上房地产企业自身在资金的占用以及使用周期等方面都较为巨大和较长，这些特征影响了房地产企业的资金核算，万一出现问题，有可能会危及房地产企业的发展。因此需要根据行业经营特点采取针对性的措施强化会计核算工作，以此保证房地产企业平稳健康发展。

一、房地产企业的会计核算

（一）房地产企业运营特点。房地产企业由于从事土地开发以及房屋建设，或者承建公共基础设施及其配套设施，同时为建设项目提供销售服务等方面的业务，这就使得房地产企业的投资金额巨大，并且投资回报的周期往往比较长，从而面临这更为严峻的经营风险。

（二）房地产企业中会计核算的作用。房地产企业在工程开发的过程中主要包括土地的购置成本以及开发成本、工程建设成本、销售成本、管理成本以及项目开发过程中的税费等各种资本投入。在房地产企业的项目建设以及运营的整个过程中，做好会计核算工作能够在一定程度上将房地产企业面临的经营风险降低，同时为房地产企业的成本管理提供支持。

二、我国房地产企业会计核算存在的常见问题

（一）收入确认复杂。房地产企业在销售商品房的过程中主要是两种方式，一种方式是自主进行开发和销售，另一种则是事先同买方签订合同然后根据合同的规定进行开发。对于后一种方式来说，房地产企业应当根据合同标准来确认收入，不过对于那些房地产企业自行开发的商品，鉴于开发的整个周期往往比较长，并且耗费资金的规模庞大，这就决定了房地产企业在销售商品的过程中经常使用预售的方式或分期收款等多元化的销售方式。预售的前提条件是房地产企业取得销售许可证，然后在同客户签订预售合同同时预收房款，最后签订正式合同，在工程验收后交付客户验收并做好产权过户工作等。这样，确认房地产企业的商品房所有权面临的风险以及报酬是否转移，需要房地产企业的会计工作人员具备较强的判断能力。

（二）会计科目设置混乱。根据相关法律法规的规定，房地产企业在会计科目的设置过处中，可以根据需要来设定，同时所有账簿都要在年终的时候进行结账，然后在年前建立新的账薄。不过这一规定却不利于房地产企业的会计核算工作。这是因为房地产企业的项目开发周期太长，在项目完工之前都属于在建工程，因此在时间上往往横跨数个会计年度，因此成本结转期就需要根据项目开发的周期来做标准，并且根据常规的会计记账手段在年终结旧账然后建新账。这样一来就导致同一个开发项目会记在好几本账薄上，非常不利于房地产企业进行投资分析，另一方面在无形中增加会计工作人员的工作量。

（三）拒绝披露财务风险。对于房地产企业来说，财务风险指的是房地产企业因为财务条件的恶化，从而导致企业投资及其报酬难以全部回收的可能性。房地产企业的财务风险比较高，因此更应当主动披露自身的财务风险。不过我国现行的会计制度没有针对房地产企业做出质量保证金方面的规定，一些房地产企业为此也拒绝披露自身的财务风险。

（四）售价成本缺乏对应。由于房地产企业的项目开发周期比较长，这就导致其投入产出的比例并不是阶段性平均分配的。房地产企业在项目开发期内需要投入巨额的资金，同时会有大量的费用计入到当期之中。因为项目并没有竣工验收，那么即使已经完成预售工作，预售所得的款项也不能确认成收入，这一来就导致会计核算中的配比原则缺乏对应。除此之外，房地产企业项目开发成本是从整个项目工程来计算，但是销售的过程中则是根据户型以及楼层为单位，这就导致不同的楼层、户型以及朝向的售价与成本之间的不配比，从而导致经营成果的真实性反映不够。

三、完善房地产企业会计核算的措施

（一）加强会计核算工作培训。在房地产企业的会计核算当中，企业员工的会计核算意识高低会直接到会计核算工作能否顺利进行。房地产企业一方面需要建立健全会计核算管理制度以及配套的相关措施，同时也需要加强会计核算工作的培训。房地产企业可以组织会计核算部门的工作人员，来对他们进行房地产企业会计核算相关制度这一方面的培训，除此之外还需要高度重视相关岗位工作人员的会计核算意识，保证他们配合会计工作人员的核算工作，从而将会计核算的意识在房地产企业当中普及开来，在日常工作中得到落实，推动房地产企业会计核算工作正常进行。在建设转型的会计核算队伍过程当中，企业需要根据房地产行业会计核算的特点进行分析，同时结合企业内部会计核算的具体状况来分析对于会计工作人员的需求，可以通过内部培训以及外部招聘的方式，双管齐下来建设一支有着高度专业性的会计核算队伍。

（二）健全会计核算管理制度。房地产企业要想提高会计核算质量，就需要高度重视会计核算的作用，在培养市场竞争力的条件上来健全会计核算管理制度的建设。房地产企业要从行业特点、企业的管理架构以及会计工作人员的配置状况等现实条件出发来进行分析论证，同时借鉴其他房地产企业的核算管理方式以及管理制度，构建适合企业自身具体情况同时又能健全管理职能的核算制度。在这个过程当中，房地产企业要将会计核算的管理为核心来进行整个制度的构建，从而实现会计核算管理制度的标准化、科学化以及规范化，为房地产企业会计核算工作提供制度保障。

（三）突出会计核算工作重点。房地产企业行业特点在很大程度上决定着会计核算的重点。鉴于房地产项目开发当中的内容复杂以及投资成本高等特点，房地产企业在进行会计核算的过程当中也面临着重要性高以及工作量大的特点。房地产企业在进行会计核算的过程当中需要针对房地产行业的特点来展开工作，突出强调房地产企业会计核算的重点以及要点，从而保证达成会计核算目标。以拆迁过程当中需要的会计核算为例，拆迁过程当中需要针对拆迁户补偿款同资金的总量来加以对比核算，同时确保拆迁户的房屋面积能够与拆迁金额相一致。这样通过会计核算工作以及拆迁过程当中的核算要点来维护房地产企业的利益。房地产企业在不同的阶段其会计核算的工作中心是不同的，前期的费用核算当中，重点要核算规划设计以及可行性方面的研究费用，在项目施工的过程当中，需要将精力集中在工程建设费、基础设施的安装费用等方面。这样通过突出重点来实现会计核算的作用，确保房产开发顺利进行。

（四）建设一支专业的成本核算队伍，提高成本核算水平。加强成本管理是改善房地产企业会计核算水平的重要步骤。在目前情况下，房地产企业要想做好成本核算工作，就应当加强对成本核算工作人员的业务素质以及职业道德进行培训。通过房地产成本核算以及精细化管理等专业方面的培训，提高房地产企业成本核算的质量，使得企业在核算过程中能遵循最新财务准则与相关规定，能在公允价值、成本效益相配比等方面实现更加精确的评估与计算，进而能为企业提高与实际相符合的会计报表，进而提高企业经济效益。

房地产企业的产品有着独特的经营特性，因此会计工作在处理业务的过程当中要提高法律意识，明确处理相关收入，从而清晰收入的范围，同时要考虑开发流程以及销售方式产生的销售收入的偏差，而制定行之有效的核算方法，保证会计核算的科学性，使其能够真实地反映出房地产企业经营状况，从而为房地产企业经营水平的提高以及保持市场竞争力提供支撑。

参考文献：

[1] 叶洪军，《投资性房地产会计核算问题与改进措施探讨》，《财经界(学术版)》，2013年第01期

[2] 杨忠光，《房地产企业会计核算相关问题探讨》，《当代经济》，2013年16期