浅谈房屋产权面积的测量方法

2014-07-21丁颖

科技创新与应用 2014年23期

丁颖

摘要：楼价的不断上涨使得人民对于自己房屋产权的面积越来越敏感和重视，如果在房屋面积的计算和测量过程中，因为测量和计算导致了面积的误差，不仅会给用户造成损失，还会引发多方的经济纠纷，因此有关部门应该重视对房屋产权面积的测量方法的控制。

关键词：房屋产权面积测量方法问题途径

在对房屋面积测量的过程中，最重要的是把握测量方法的准确性，因为测量技术的准确程度不仅关系到产权人的利益，还是评价现有的面积测算方式以及测算水平的一个非常重要的指标。所以，在对现有的房屋产权相关面积进行测量的过程中，有关部门必须要根据实际的房屋特点，严格的按照国家的相关规范，选择质量合格的测量工具，对房屋产权面积进行标准化和规范化的测量，只有这样才能最大限度的保护产权人的合法权益和经济利益。

1 房屋产权登记中面积测算常见问题及原因

在对房屋产权面积进行测量的过程中，由于各种原因导致测量结果不够准确，经常会造成较为严重的经济纠纷，给产权管理工作也造成了不便，因此为了预防这类问题的发生，有关部门应该重视房屋的前置测算和登记测算面积的统一，因为由于二者的不一致导致的经济纠纷和产权等级结果差异，会给产权人以及房产开发商都造成后期的经济纠纷，随着房价的不断上升，消费者对于房产面积也越来越重视和敏感，为此，为了保护消费者和开发商的利益，就必须要在房屋产权面积测量的过程中尽可能的减少误差。

上文中提到的房屋产权的前置测算面积，指的是房屋在建成初期表现在图纸上的面积，这个面积的计算是为了更好的为消费者展示房屋的结构和空间尺寸，因此，也是房屋在预售过程中的一个比较重要的登记依据。而所谓的房屋产权登记面积，就是在真正的房屋建筑建成之后，有关部门根据审批对设计图进行的对比以及测量所得到的实际的房屋面积数据。

在目前我国的房屋产权登记的过程中，还并不能够保障前置测量面积与实际面积的完全吻合，即在测算的过程中，还会出现由于各自因素导致的误差。导致这些测算误差形成的原因有以下几个方面：第一，施工单位并没有严格的按照相应的设计图纸进行施工，第二，在实际的施工过程中建筑各部分的尺寸和规格导致的误差，第三，建筑内部的公共建筑面积有所改变引发的产权面积误差，第四，测量中没有认真的执行或者理解测量规范导致的误差。以上是最为常见的几点导致前置面积与实际登记面积不符的原因，而其中影响最大的是共有建筑面积的处理不当导致的面积误差。一般来说共有面积的功能区的划分及分摊情况主要由以下几个部分组成：幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积、层共有建筑面积、其它共有建筑面积等，这些不同的共有面积形式，在实际的测算过程中所归属的产权形式也是有差异的。目前，根据我国的相关规范《房产测量规范》，现有的共有面积，必须要扣除独立的地下室和阳台以及功能性服务用房，并将其整个均摊给所有用户。而在这些共有面积的计算过程中，最常见的计算单位为幢，通过对一幢楼内的多功能区的面积之和的相加，再根据不同的功能区的包含和并列关系对其具体使用情况进行排除，是最根本的分摊计算方式，但是在实际的测量和计算的过程中，由于一些计算人并没对相关的建筑功能形式划分标准有准确的把握和理解，所以也就导致了在实际的测绘中比较容易出现由于功能区的混淆导致的计算误差。

2 房屋产权登记中解决面积测算问题的有效途径

要想解决现有的房屋产权登记中的测量问题，就必须要根据现有的测算问题出现的原因，提出有针对性的处理措施和意见，笔者在认真研究和分析了现阶段我国的房屋产权登记过程中测算面积中存在的准确性问题后，认为可以通过对以下几个方面的管理，来实现对房屋产权的登记面积精准度的把握。

首先，要根据现有的国家规范的测算标准，对现有房屋面积中的不同的功能区域进行划分，并严格的对其有争议的位置进行标准测定，目前来看，我国的相关规范中的建筑面积指的高于2.2米的结构稳定的永久建筑面积，并且其范围是从房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积算起，高度的测量标准虽然没有明确的表述，但是业内统一认为是两层楼之间的垂直距离。不过，在对一些阳台和地下室进行测量的过程中，不同的建筑结构形式会导致较大的差异，所以相关的国家测量规范的精准性还需要进一步的提升。即通过对现有的测量规范的细化，可以更好的实现测量过程中纠纷的避免，也可以为操作人员提供更加合理的参考依据。

其次，还要规范现有的产权测量单位的操作技术和操作方式，即有关部门在对产权房屋面积进行测绘的过程中，并没掌握相关的测绘方式，还存在使用的测绘技术手段较为落后的现象，这些都不利于在实际的测绘过程中发挥应有的作用。现代技术手段的不断革新，以及新的测绘工具的出现，都有力的推动了测绘水平的进步和提高，所以在对房屋产权面积进行测绘的过程中，有关部门应该重视房屋测绘手段的科学性与规范性的提高，加大科技力量的投入。与此同时，在对房产测算进行管理的过程中，也应该重视对各项工作开展的监督，以避免由于操作人员的技术水平和职业道德引发的工作效率和准确性的问题。

3 算例

为某幢六层房屋，计算产权面积。

3.1 产权面积的计算

整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑的建筑面积。此处，产权面积=套内建筑面积+共有建筑面积。

3.2 套内建筑面积计算

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

3.3 共有共用建筑面积的计算

3.3.1 共有建筑面积的组成

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；套内与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

3.3.2 共有建筑面积的计算

一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。

3.3.3 共有建筑面积分摊系数计算