试论房地产开发企业财务风险及防范举措

2014-07-20陈国建

中国乡镇企业会计 2014年12期

陈国建

试论房地产开发企业财务风险及防范举措

陈国建

从2014年的年初开始，我国的房地产市场进入了阶段性的调整，商品房价格有所回落，多个城市房价出现了连续下降。在这一背景下，房地产开发企业面临的财务风险日益增加，资金链紧张，一些房地产开发企业甚至出现倒闭。房地产开发企业需要积极的应对财务方面的风险，做好风险防范措施。

房地产企业；财务风险；防范措施

一、引言

今年以来，房地产行业不景气，价格有所下降，一批中小型房地产开发企业因资金链断裂而倒闭。房地产企业由于其特殊的行业情况，资金需求量巨大，通常面临着较大的财务风险，一旦资金链出现问题，将直接影响到企业的正常运行。目前房地产开发企业面临着多重财务风险，如利率、通货膨胀等风险，同时内部控制不健全等，这些财务风险都将影响到企业的发展。

二、我国房地产企业存在的财务风险

（一）利率和通货膨胀的财务风险

我国的利率变动目前主要是由中央银行决定，央行通过对利率的调整，对宏观经济进行调控，但是市场上利率的变动可能会导致房地产开发企业遭受到损失，通常房地产开发企业需要向银行借取大量的资金用于房地产的开发，一旦利率升高，资金成本将会增加，企业的还款压力也随之增加。借款成本极易受到利率的影响，利率变化的不确定性，将会增大企业的财务风险。

通货膨胀是房地产开发企业主要财务风险之一，使得房地产开发企业的资产真实价值下降，给房地产开发企业带来损失。从我国2004年以来的CPI变化情况，可以看出我国是通货膨胀在最近十年比较严重，尤其是在2008年以后，随着全球经济危机，以及我国4万亿的投放，导致通货膨胀率高居不下。对于房地产开发企业来说，每年的收益如果低于通货膨胀率，那就是实际的亏损，可见通货膨胀是房地产开发企业面临的重要风险。

（二）融资渠道单一，财务风险高

目前房地产开发企业在我国的主要融资渠道是银行贷款和民间借贷，中小型的房地产开发企业在资本市场上难以获得资金，造成房地产开发企业融资渠道十分的狭窄。通常企业的融资渠道可以分为三类，即借款、发行债券、股权融资。在我国的市场中，房地产开发企业难以发行债券，股权融资也很少，基本上都是靠借款来补充企业的现金流。银行是目前我国金融体系的枢纽，房地产开发企业的资金大部分是从银行借取。一旦银行收紧放款，房地产开发企业将难以获得贷款，只能依靠民间借贷筹资，而民间借贷的资金成本很高，一些民间借贷的利息率甚至要高于房地产开发企业的年净利率，造成还款压力巨大。

在股权融资方面，欧美一些发达国家有较为发达的房地产开发企业机构，能够对发展前景较好的企业进行投资，从而持有房地产开发企业的股权，帮助企业发展壮大。但是在我国的资本市场中，很大一部分资金都投向了成熟型的企业，发展规模小的企业很难获得的资金支持，造成房地产开发企业难以通过股权进行融资。

（三）内部控制较为薄弱

对于内部控制的定义学者有不同的意见，本文以2008年由财政部、证监会以及审计署、等机构颁布的《企业内部控制基本规范》为依据，对内部控制进行定义。内部控制是指公司为了保护企业资产的安全和完整，保证会计信息的真实、可靠，确保企业制定的经营方针得到贯彻执行，实现其经营目标，而制定的规章制度，除了内部控制制度本身外，还包括在实施内部控制制度过程中做出的奖惩条款。是现代企业治理机制下企业所必须的制度规范，其最终目的是为提高企业的经营效率，保证企业的健康运行。依据COSO框架，房地产开发企业的内部控制缺陷表现在两方面，即设计缺陷和运行缺陷，设计缺陷是指企业在设计内部控制制度时有所缺失，缺少控制目标所必需的控制程序，或者是现在使用的控制制度存在并不合理之处。

三、我国房地产企业防范财务风险措施

（一）强化风险识别机制

房地产开发企业机构需要提高风险防范意识，建立一套完整的风险预警系统。房地产开发企业风险识别主要需要考虑两方面，当前面临的风险和未来潜在的投资风险，通过对着两种风险进行识别、应对，能够有效的降低投资风险、市场风险等。通常风险的识别是预防的前提，只有准确及时的风险识别，才能够为风险应对提供有用的信息。在识别过程中，需要尽可能的考虑到风险的所有潜在原因。对于已经识别出的潜在风险，必须及时查找、分析风险因素和风险信号，尽可能准确的评估风险。并在最短的时间内报送相关部门，否则将会延误风险的应对，造成更大损失。

（二）拓宽房地产开发企业融资渠道

由于融资渠道过于狭窄，严重的影响了企业的发展，需要积极的拓宽融资渠道，增加融资的途径。房地产开发企业要提升自身素质，完善内部的管理机制，加强信用制度建设。从而提高企业的内源融资能力，在自身条件良好的情况下，能够为外源融资创造有力的融资条件，除了加强自身的建设，提升信誉外，企业要积极的进行多方面的融资，股权融资虽然是较为快速的方式，但是股权融资面临着企业估值、控制权等诸多问题，一旦处理不善，可能导致企业控制内部管理出现混乱。房地产开发企业还可以进行担保融资，通过担保机构，进行资金的拆借，这能够缓解房地产开发企业短期的资金困境。

（三）强化企业内部控制

健全房地产开发企业内部会计控制和管理控制制度，公司的内部控制体系可以从事前防范、事中控制、事后监督这三方面进行。首先，房地产开发企业需要建立一套严格的内控规章制度，包括《企业财务管理办法》、《企业预算管理暂行办法》、《企业资金授权审批管理办法》等一系列相关的制度。在房地产开发企业的经营管理中，要合理设置职能部门，明确各部门的职责，建立完善的财务控制和职能分离体系。充分考虑房地产开发企业内部不兼容职务以及相互分离的制衡要求，形成内部相互制约、相互监督的格局。事中控制体现在保障资金安全性、完整性、合法性等方面，包括账实盘点控制、库存限额控制等方法。事后监督也是必不可少的一个环节。在每个会计期间或者每项重大经济活动完成之后，内审部门都必须按照监督程序，审计各项经营活动，及时发现内部控制中存在的问题以及薄弱环节。