浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策

张泽洋

浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策

张泽洋

随着营改增在全国范围内的逐步深化，房地产行业也必然将面临“营改增”的制度改革。本文从营改增对房地产行业开发成本的影响入手，来研究营改增税收制度的改革对我国房地产企业的影响。

营改增；房地产企业；影响；对策

一、营改增对房地产企业开发成本的影响

1.从建筑施工的材料采购上来看，建筑材料的采购普遍具有来源广、种类杂的特点，除了钢铁、水泥等一些大规模的产品外，其余一些小型零散的材料基本购自小规格的个体商户，这些个体材料供应商大多为增值税小规模纳税人，无法出示增值税专用发票，这就给建筑施工企业带来无法对进项税进行扣除的问题，加大了企业的实际税负额度，给企业造成不必要的成本负担。

即使建筑企业能够取得增值税发票，建筑行业通常采用的材料如砂、土、混凝土、水等，根据现行的营改增税收方案规定，也将要缴纳约6%的增值税，这仍然增加了企业施工建设过程中5%的税收成本，无疑会给建筑企业的总体效益带来影响。

2.建筑行业作为劳动密集型产业，其劳动力来源大多是流动性极大的农民工，没有办法提供相应的增值税发票，即使选择具有一定体制的劳务公司，在营改增的制度变化下，劳务公司或会将大额度的税负转嫁到建筑企业身上，这同样也会增加房地产企业的成本负担。

二、营改增对房地产企业的税负影响

我国房地产行业一直以来实行的是土地增值税与营业税并行的征税制度，土地增值税与营业税同属于价内税，由于房地产项目特色的定价机制，随着房地产开发项目的进行，会出现税上加税的复征现象，这种现象会随项目环节的流转逐步加深，加大房地产项目开发的税负率，给房地产企业带来一定的开发成本压力。与营业税和土地增值税不同，增值税从价税关系上看属于价外税，可随着商品的流通层层抵扣价税，上一环节的增值税可以扣除。

增值税以增值额作为计税对象，且扣除上一环节已经缴纳过的税款，假设房地产企业取得的都是增值税专用发票，那房地产企业的税负应当呈下降趋势。

假设某房地产企业出售的一栋收入总额为10000万元的标准住房，在建设过程中的支出如下：土地成本1000万元，房地产开发成本4000万元，其中取得税率11%的增值税专用发票3500万元，税率为6%的增值税专用发票500万元，建设过程中其他费用1500万元。

营改增制度实施前，该企业的营业税为10000乘以5%为500万元，房地产建设中的城市建设维护费用为500乘以7%为35万元，此外还有教育附加费500乘以5%为25万元，堤防维护费10000乘以0.09%为9万元，企业所取得的增值额为10000减去5000减去500减去560再减去1000为2940万元，土地增值税则为2940乘以30%为882万元，企业所得税为2049乘以25%为512.25万元，综上企业赋税率为1963.25除以10000得19.63%。

再看营改增后，企业增值税应用销项税减去进项税，为990.99减去375.16为615.83万元，城市维护费为615.83乘以5%为30.79万元，教育附加费为615.83乘以5%为30.79万元，堤防维护费为10000除以1.11再乘以0.09%为8.1万元，土地增值额为10000除以1.11减去5000减去500减去615.83减去30.79减去1000为1819.27万元，土地增值税为1819.27乘以30%为545.78万元。企业所得税为1881.22乘以25%为470.31万元，综上企业税负率为1713.92去除以10000除以1.11的商最后得19.02%。

三、营改增制度下房地产企业的税收筹划建议

1.重视与学习“营改增”政策

房地产企业要加强工作人员的管理，并开展相关财务人员的培训；财务人员要认真学习相关改革方针，仔细领会改革的核心要点，并根据改革政策调整原有的核算方式，提高其核算质量，确保每一笔账都有目可索；在企业内部设立专门的税务人员，对企业总体的税收筹划进行统一管理；此外，还要提高企业的纳税意识，在材料采购与劳务建设中及时索要发票。

2.开发成本的税收筹划

由于房地产开发具有长期性，在这期间如果将各个环节产生的工程项目成本以最大限度平均摊开，便可对增值额度进行平均抵消，从而实现成本税收的节约。一个房地产项目的税收筹划应从项目立项开始，对工程建设进行合理设计，科学选择建筑方法。从实际情况来看，营改增的税收制度转变会给房地产开发带来不可避免的成本增加，要从根本上减小对房地产项目成本的影响，关键还是要从材料供应商和施工企业的选择上入手。

3.物资材料的税收筹划

在对材料供应商进行选择时，最好的方式是通过招标，首先把能够提供增值税相关发票作为依据，其次结合竞标企业的报价、材料质量、材料价格等方面的条件进行全方位考量，选择综合条件最为符合的厂商。在劳务的选择上，应尽量避免采用零散的劳动力，确保企业能取得劳务方面的增值税发票。

4.销售方式的税收筹划

房地产的销售主要涉及两个税种，即土地增值税和营业税。以土地增值税来讲，假若房地产的增值率越高，相应的税率也就越高。如果将房地产的销售分开来进行，把销售额分解为房地产售价与装修费用，这就扩大了税收筹划的范围，可以降低房地产的增值率，大大减小了所要缴纳的土地增值税额度。

以某房地产开发企业的一处精装修楼盘为例，其售价假设为1000万元，增值额为600万元，按照相关政策规定，企业应缴纳的土地增值税约为240万元，营业税约为50万元，加上城市建设维护与教育附加费等其他费用，企业的盈利大约在305万元。

若是将房地产销售分开进行，房屋售价700万元，扣除300万元；装修费用300万元，扣除100万元。相应的营业税约为35万元，土地增值税额约为155万元，装修费用的税额约为9万元，这样企业的实际利润可达约396万元，相较之前的销售方式增长了90余万元。可见，通过对销售方式的转变，可以增大房地产企业的税收筹划范围，给房地产行业带来更大的盈利。

结论：营改增税收制度的实行，对房地产企业的影响是不可避免的。房地产企业要做的就是以这次税改为契机，加强企业内部管理，推进企业的转型升级，趁早做好房地产开发项目的税收筹划，尽量避免由营改增制度改革带来的盈利损失，实现企业的跨越式前进。

[1]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013(06).

[2]王军,熊雪军.建筑业营改增影响分析及应对策略[J].会计师，2014.

[3]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊，2013（34）.

（作者单位：哈尔滨投资集团有限责任公司)