商品房功能区的划分及共有共用面积分摊方法

童松杰 叶平 俞蓉蓉

（1.宁波市宇科国土勘测规划设计有限公司浙江慈溪 315300；2.慈溪市房地产管理中心浙江慈溪 315300）

商品房功能区的划分及共有共用面积分摊方法

童松杰1叶平2俞蓉蓉1

（1.宁波市宇科国土勘测规划设计有限公司浙江慈溪 315300；2.慈溪市房地产管理中心浙江慈溪 315300）

文章阐述商品房共有共用建筑面积的分类、分摊原则，以及具体分摊工作中所应遵循的作业步骤，结合具体案例，作者分别对房屋功能区的具体划分方法和部分房屋共有共用建筑面积的具体分摊方法进行分析和探讨。

共有共用建筑面积；功能区；分摊步骤；分摊方法

1 引言

近年来，随着房地产事业的迅猛发展和城市建设进程的不断加快，不动产融资和房产交易活动日益频繁，商品房价格持续走高，使得房产测绘工作的重要性日渐凸显出来，特别是目前商品房创新设计理念的逐步发展和房屋新颖建筑造型的不断运用，对商品房共有共用建筑面积的分摊工作提出了新的更高要求。面对商品房共有共用建筑面积分摊工作所面临的新要求，如何合理地把握房屋共有共用建筑面积相关概念，如何准确划分房屋分摊功能区，如何合理分摊房屋共有共用建筑面积等工作，就显得尤为重要。

2 房屋共有共用建筑面积的分类界定、分摊原则及分摊步骤

2.1 共有共用建筑面积的分类界定

房屋共有共用建筑面积根据是否可以被分摊，可以分为应分摊的共有共用建筑面积和不应分摊的共有共用建筑面积两类。其中，不应分摊的共有共用建筑面积，根据分摊原则和承接关系参与上级共有共用建筑面积的分摊，其本身不进行分摊。而应分摊的共有共用建筑面积根据相互承接关系和不同层级，又可以分为幢共有共用建筑面积、功能区共有共用建筑面积、层共有共用建筑面积，某些房屋还具有跨功能区的共有共用建筑面积、跨层的共有共用建筑面积以及仅有部分产权单元共用的共有共用建筑面积，各应分摊的共有共用建筑面积根据分摊原则和承接关系，参与分摊或进行分摊。

从以上共有共用建筑面积的细分类别和分摊要求可以看出，对房屋共有共用建筑面积进行分类界定较为烦琐和复杂。但是由于房屋共有共用建筑面积的分类界定工作是房屋共有共用建筑面积具体分摊工作的前提和基础，因此，在进行共有共用建筑面积具体分摊操作前，必须确定清晰的细分思路，对共有共用建筑面积是否可以被分摊和各个共有共用建筑面积的所属层级进行严格统一地区分，以确保具体分摊工作的顺利进行。

2.2 共有共用建筑面积的分摊原则

房屋中应分摊的共有共用建筑面积的分摊计算应遵循从整体到局部、从外到内、从大到小的原则进行逐级分摊，最终分摊至相应的各房屋基本单元。这个分摊原则具体到分摊步骤和承接关系，就是从幢到功能区到层，最终到房屋的套（间）。而房屋中不应分摊的共有共用建筑面积应由相关单位认定后明确其具体的服务范围和服务对象，并根据分摊承接关系来确定是否参与应分摊的共有共用建筑面积的分摊，其本身不进行分摊。

2.3 共有共用建筑面积的分摊步骤

多功能房屋，特别是大型多功能综合楼的共有面积分摊较为烦琐，它一般都存在多级分摊的过程，而在多级分摊的过程中，各类共有共用建筑面积之间的隶属关系又相对错综复杂。所以在进行具体分摊时必须要有一个清晰明确的分摊操作思路，来分步骤的进行具体地分摊操作。一般来讲，房屋共有共用建筑面积的具体分摊操作应按三个步骤进行：第一步，统筹考虑整幢房屋的整体功能结构，合理划分房屋的功能区域；第二步，明确各个共有共用部位的服务范围和服务对象，准确界定各个共有共用部位的归属；第三步，妥善制定共有共用建筑面积分摊方案，对共有共用建筑面积进行正确分摊。

3 房屋功能区的划分方法和部分共有共用建筑面积的分摊方法

3.1 房屋功能区的具体划分方法

房屋功能区是根据不同使用功能、不同使用性质而划分的房屋建筑区域。功能区可再划分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。因此，房屋功能区在具体划分和认定时，应综合考虑房屋的使用功能、房屋的建筑形态、房屋的设计用途等因素来进行科学合理地划分和认定。具体来说，房屋功能区地划分不能过于僵化，功能区划分应该既可以水平划分也可以垂直划分，甚至可以根据具体情况进行更加灵活地划分，或者为便于操作，也可以根据特定情况使用“混合功能区”、“分摊区”等的名称。

案例1，各单元共有部位内容不一致的住宅楼分摊功能区划分。

根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）的共有共用建筑面积分摊规定，住宅楼按幢分摊，一般不涉及功能区划分和多级分摊。然而，由于目前很多住宅楼各单元之间存在垂直通道差异、水平通道差异、产权单元数量差异等共有部位相关内容不一致的情况。针对这种情况，如果不对各单元共有共用建筑面积进行区别对待而一味地进行按幢分摊，必然会产生共有共用建筑面积分摊的不合理。因此，对于该类住宅楼共有共用建筑面积的分摊处理，应该深入理解共有共用建筑面积分摊原则的基本核心原理，采取垂直划分功能区（分摊区）的方法，将各单元分别划分成独立的功能（分摊）区域后，按照“从整体到局部、从外到内、从大到小”的分摊原则进行逐级分摊，最终分摊至相应的各房屋基本单元，详见图一所示。对于各单元共有部位内容不一致的住宅楼，按单元划分成多个分摊功能区的操作，既可以在遵循房屋共有共用建筑面积分摊总原则的前提下使整幢房屋的分摊更加合理，又可以避免采用目前并未被广泛接受的“单元分摊”的概念称谓。

图1 各单元共有部位内容不一致的住宅楼功能区划分示意

案例2，具有多个塔楼的商住楼分摊功能区划分。

根据商住楼和多功能综合楼分摊的原则性规定，对商住楼和多功能综合楼的共有共用建筑面积分摊，必须首先采取垂直和水平相结合的划分功能区（分摊区）的方法，将整幢房屋科学合理地划分成若干个独立分摊功能区，然后再按共有共用建筑面积分摊层级进行逐级的分摊。但是必须特别注意的是，对于由多个塔楼和裙房组成的群楼式建筑房屋，其塔楼部分的各个独立塔楼，不管其功能用途是否一致，均应将其分别划分成各个单独的分摊功能区，而不适宜将各个塔楼合并划分成一个分摊功能区。例如图二所示的塔楼部分具有多个塔楼的商住楼，应该将商业部分和住宅部分的二个塔楼，分别划分成三个独立的分摊功能区之后，再按多级分摊的原则，进行逐级分摊。

图2 具有多个塔楼的商住楼功能区划分示意

3.2 共有共用建筑面积的具体分摊方法

（1）房屋地下室共有共用建筑面积的处理分析。

房屋的地下室部分，无论从立体空间上来讲还是从使用功能上来讲，都不同于房屋的地上部分。房屋的地下室部分一般都为房屋的地上部分提供辅助服务，比如：储物功能、停车功能、人防功能、公共服务功能等等。因此，在对房屋的地下室部分进行房产测绘时，应该将房屋的地下室部分与地上部分进行相应区分，以促使房屋地下室部分的共有共用建筑面积分摊计算更趋科学合理。第一，将房屋地下部分和房屋地上部分，以±0.00为界分别单独进行建筑面积测算。第二，位于房屋地上部分为房屋地下部分服务的建筑面积和位于房屋地下部分为房屋地上部分服务的建筑面积，均不进行分摊，而仅通过将其单列来明确其权利归属。理由如下：首先，将房屋地下部分和房屋地上部分分别单独进行建筑面积测算，有利于房屋建筑容积率的正确计算。按照规划部门的相关规定，地下室建筑面积并不计算建筑容积率，如果将房屋地上部分的建筑面积分摊给房屋地下部分，或者将房屋地下部分的建筑面积分摊给房屋地上部分，都将造成房屋容积率计算的错位。其次，房屋地下部分和房屋地上部分互不进行分摊，有利于简化分摊操作和房屋分类面积计算顺利进行。房屋地下部分和房屋地上部分互为分摊，势必造成分摊混乱，且由于分摊先后顺序无法确定的原因，分摊操作将难以顺利进行。再次，通过单列的方式来明确其权利归属，有利于避免产生产权纠纷。通过复杂烦琐的分摊操作来确定共有共用建筑面积的权利归属，往往会使房屋所有权人难以理解而产生误解，而通过单列的方式来明确其权利归属，则可以非常直观地加以说明和体现。

（2）高层住宅楼中因消防需要而设置的“消防避难逃生空间”的处理分析。高层住宅楼中因消防需要而设置的“消防避难逃生空间”的处理，应根据不同情况区别处理。

第一种情况，如图三所示，该图中所谓的生活阳台作为整幢房屋消防逃生设施必不可少的一部分，与剪刀楼梯一起实现消防需要，应与剪刀楼梯一并进行分摊处理，不宜将该生活阳台计入房屋套内专有面积。理由有以下四点：第一点，该生活阳台从功能上来说，必须与剪刀楼梯一起实现消防逃生功能，与剪刀楼梯不可分割。第二点，如果该生活阳台计入专有面积，那么所有权人很可能将该生活阳台进行封堵后另做他用，导致最终难以实现包括他自身在内的消防逃生需要。第三点，该生活阳台和剪刀梯之间一般设置的均是常开的并不具备产权单元进户锁闭功能的防火门，不符合房屋专有部分界定的条件。第四点，该生活阳台与省《细则》表述的多户相连的消防连廊（阳台）的规定是有区别的。多户相连的消防连廊（阳台）指的是户与户之间相连，而该剪刀楼梯旁的生活阳台直接与剪刀楼梯相连。

图3 与剪刀楼梯一起实现消防需要的两侧生活阳台示意

图4 另行设置走廊，与楼梯一起实现消防需要示意

第二种情况，如图四所示，该房屋已另行专设了用于和剪刀楼梯一起实现消防逃生需要的走廊，房屋内各产权单元的消防逃生需要已经满足要求，因此，这种情况宜将走廊两侧的阳台计入套内专有面积，而不应进行分摊。

4 结束语

商品房分摊功能区的具体划分工作和共有共用建筑面积的具体分摊工作，是保证商品房各类建筑面积准确测算的基础性工作，极其重要。然而，由于目前房产测绘相关技术标准更新的相对滞后，对房产测绘具体工作，特别是对商品房测绘工作的顺利开展造成了一定程度的不利影响。因此，我们从事商品房测绘的专业技术人员，首先应该在思想认识上高度重视，深入领会商品房分摊功能区划分的原则要求和共有共用建筑面积分摊的核心理念，尽力改善过于僵化的具体操作思路；其次应该在具体操作上统筹考虑，对各个具体案例进行具体分析，在遵循房产测绘总的原则性要求的前提下，尽力避免过于教条的具体工作方式，以应对相关技术标准更新滞后所带来的不利影响。

［1］浙江省测绘局.浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）［S］.2007.

［2］国家质量技术监督局.房产测绘规范（GB/T 17986.1-2000）［S］.