小产权房的成因及其对策研究

王帆

[摘要]在当代中国的小产权房问题一直受到社会各界的广泛关注，由于小产权房问题本身的复杂性，使得其利弊得失难以达成共识，所以小产权房问题还将一直存在。小产权房就是指农民自己修建的房屋，没有按照国家相关规定缴纳土地出让金等相关费用，没有国家房管局统一颁发的产权证，只有当地政府颁发的产权证，该产权证也就不具有法律效应。小房产因为自身的顽强生命力，得到了广大购房者的青睐，市场的占用额也在不断的扩大。针对小房产问题，我家相关部门机构也出台了相关政策，在解决小产权房问题上能够起到一定的预期效果。但是当今市面上已经建成和销售的小产权房还是不能为力。所以对小产权房的现状、成因、对策的研究还是具有重要的意义。

[关键词]小产权房 现状 对策

[中图分类号] F293.33 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-7-334-1

1小产权房的现状

国家已经出台相关政策解决小房产问题，能够起到一定的调控作用，但是小房产问题还将一直存在。从相关数据显示，小产权房目前的呈现：房量大、面积广、问题多、争议大等特征。

1.1规模大，影响范围广

随着经济的发展，随着我国房产的需求不断加大，小产权房在我国房地产中的比重也在不断的增加，截止目前全国小产权房所占比例已经高到30%左右，已经成为我国的房地产的重要类型之一。在我国的一些重要城市，已经出现成片成片的小产权房。当今小产权放的购买群体也已经覆盖了我国社会的各个阶层。

1.2价格低，客观需求大

小产权房之所以一直受到广大购房群体的热捧，其根本原因就是它的价格低廉。据相关权威统计数据表明，小产权房的价位是同一条件下的商品房价位的30%到60%。在我国房价如此之高的今天，低廉的小产权房具有明显的优势所在，使得小产权房或得了巨大的发展空间，尽管小产权房存在一定的风险，但是由于其价位的低廉，在市场上还是有着巨大的需求。

1.3法律依据不足，存在问题较多

当今，小产权房开发和销售都没得健全的法律来保障和支持，小产权房的问题也比较突出：其一，不能取得合法的产权证，从而导致其不能上市交易，一旦发生纠纷等问题，购房者不能得到相应法律的保护；其二，对小产权房的管理也没得统一的规范标准，使得很多小产权房的质量不过关；其三，小产权房的物管也比较混乱，没得专业的物业管理公司，各种物业纠纷也时常发生。

1.4社会反映强烈，各方观点针锋相对

小产权房在我国社会各界都比较重视，不同的阶层对小产权房的观点也不一致，有持支持态度的，也有持反对态度的。比如部分专家学者和城市居民都支持小产权房合法化，他们认为小产权房能够满足绝大多数人的住房需求；但是政府和开发商却反对小产权房合法化，他们认为小产权房打乱了房地产市场的基本次序。

1.5情况复杂，处理难度大

我国当今小产权房的类型也比较复杂，既有集体建设的，也有非法占用开发的；既有建成销售的，也有正在建设或者规划的。对于小产权房问题处理也比较复杂，设计到利益太多，需要综合考虑多方面的利益因素，处理难度大。

2小产权的处理对策

小产权房是我国房地产市场迅速发展的必然产物，在小产权房问题上我国政府应当妥善处理。在处理小产权房问题上，要综合考虑到各个利益方的利益关系，做到统筹协调、合理发展。

2.1健全完善农村土地法律制度

我国在的土地所有权是采用城乡二元地制度，制度明确规定：农村的土地所有权归属于集体，城市的土地所有权归属于国家。城市和农村在土地所有权决定了两者的不平等。国家在一系列的有关土地的相关文件中，对农村土地所有者的使用权利进行一定的限制，农民的收益得不到保障，这正是小产权房不断发展的根本原因所在。所以政府应当在农村土地流转中建立于城市土地流转相似的方式，从而保证农村和城市具有相同的土地权利。

2.2合理处理也存在小产权房，制定不同的方案

首先对于已经建成的小产权房，应当谨慎拆除。对于那一些非法占用农田、违反相关规定的等小产权房应当予以强制拆除，但是在强制拆除前，应当协商好各方面的利益关系，做好引导工作；对于那一些已经销售的小产权房，应当根据实际情况，督促缴纳必要的相关税费，然后在给予不同形式的产权证，使其小产权房合理化。其次，对于正在规划或者正在建设中的还没有成形的小产权房来说，处理就比较方便，可以强制要求停工，并且恢复土地的原来使用途径。

2.3完善城镇住房保障体系，加快城乡建设一体化

从我国实际国情出发，政府应当加大建设保障性房的力度。从我国人大的调研数据显示，我国在保障性房的建设中，各地方在实际的实施中，积极性不高，投入甚少，没有达到实际的预期效果，这就迫使一部分人冒着违法的危险去购买小产权房。国家应当加强对保障性房建设的监管力度，应当把保障性房的建设纳入到政府的实际绩效考核中去，逐步实现房地产市场城乡一体化建设。

3总结

小产权房在我国已经形成了一定的规模，因为小产权房出现的一些问题也比较多，所以小产权房问题应当引起社会各界的高度重视。在处理小产权房问题是，也要慎重行事，要综合考虑到各个利益方的利益关系，实现小产权房健康的发展。

参考文献

[1]乔宇，特殊房屋买卖疑难对策[J]，中国法制出版社，2010.

[2]杨遂全，"小产权房"处置与土地制度创新[M].法律出版社，2013.

[3]梁季阳：小产权房应该禁止2008-03-14.http：//house.enorth.com.cn/system/2008/03/14/002973453.shtml.