35城市房价全线下跌 江浙降幅最大

刘德炳

经过长时间的博弈，市场终于激发了剧烈的变化。国家统计局数据显示，4月份，70个大中城市中仅仅只有8个城市新建商品住宅价格环比下降；但到了5月，35个城市新建商品住宅价格出现了环比下降，另有20个城市新建商品住宅房价出现了停涨。

面对2009年以来房价“只涨不跌”的神话，这次楼市出现调整的势头会不会是昙花一现？

对此，分析人士普遍认为，在没有调控干预背景下的房价自我调节，显然预示着市场有着较大的向下调整的动力，但未来市场调整的深度，还是取决于政策变化以及开发商的价格策略。

一年来房价环比下降城市数量

首超上涨数

从国家统计局6月18日公布的数据来看，5月份70个大中城市房价与此前相较呈现出明显变化。

环比数据显示，5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。二手住宅环比价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。

在国家统计局城市司高级统计师刘建伟看来，5月份房价环比变化很明显，即上涨的城市个数明显减少。

从最近一年来新建商品住宅价格环比变化的数据来看，去年5月，70个大中城市中，房价环比下降的城市数量是3个，而环比上涨的城市数量是65个，环比上涨的城市数量明显较多。

从去年5月到今年4月，新建商品住宅房价环比数据始终呈现出上涨城市数量明显多过下降城市数量的走势。从去年5月到今年1月，70个大中城市中房价环比上涨的城市数量一直保持在60个以上，而同期房价下降的城市数量一直保持在个位数。今年4月份，房价环比下降的城市数量相比之前的几个月有所增加，但仍只有8个，而环比上涨的城市有44个。

然而，到了今年5月，房价环比下降的城市数量突然大幅增加，多于房价环比上涨的城市数量。

深入分析数据，则可以进一步发现房价上涨的动能不足。刘建伟分析指出，新建商品住宅价格环比上涨的15个城市中，最高涨幅为0.3%，比4月份回落了0.1个百分点。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，最大降幅为1.4%，比4月份扩大0.7个百分点。这意味着，相比4月份，5月份房价下降的势头明显。

21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为，5月新房和二手房价格环比下跌的城市数量已达到一半，这表明，经过5个月的市场博弈，楼市向下调整的趋势已基本确立。

对此，刘建伟表示，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。

一二三线城市同步下跌、

江浙降幅最大

一线城市一向被视为楼市的风向标，尤其是在二三线城市库存偏大、开发商回归一线城市的背景下，一线城市的楼市普遍被市场看好。

但在今年5月，沪广深这三个一线城市的新建商品住宅价格同时停止上涨。另一个一线城市北京，今年5月新建商品住宅的价格环比上涨了0.2%，但与此同时，5月份北京二手住宅价格环比下降0.9%，是统计的70个大中城市中二手住宅价格降幅最大的城市。

一位业内分析人士告诉记者，北京二手房市场的走势更能真实反映市场的变化，因为北京一手房市场5月份成交量小，而部分高价盘的入市很容易推高一手房的价格。

记者了解到，5月份北京市场有多个高价项目入市，如单价5万元左右/平方米的臻园，部分房源已经签约。而在二手房市场，据记者走访发现，目前北京二手房许多房源都有议价空间；更有甚者，由于房子卖不出去，站在马路上卖房的中介员工比比皆是。

对此，上海易居房地产研究院的一份报告指出，5月一二三线城市房价环比同步下跌，二手房同样由涨转跌，市场整体步入降幅区间。

而在这波房价下降潮中，江浙一带的城市表现最为明显。在国家统计局统计的70个大中城市中，浙江、江苏两省有8个城市在统计之列，分别是杭州、南京、宁波、无锡、扬州、徐州、温州、金华。这8个城市之中，除了南京5月份新建商品住宅价格环比上涨0.2%、温州环比持平之外，其余6个城市房价全部出现环比下降。

其中，杭州5月份新建商品住宅价格环比下降1.4%，是70个城市房价环比降幅最大的城市；而温州5月份新建商品住宅同比下降4.8%，是70个城市房价同比降幅最大的城市。

此外，无锡5月份新建商品住宅价格环比下降0.8%，其降幅在70个城市中排在第二，仅次于杭州；徐州5月份新建商品住宅价格环比下降0.7%，其降幅在70个城市中排在第三。

换言之，今年5月份，房价环比降幅较大的前几个城市几乎都分布在江浙两省。

市场自发调节，楼市进“白银时代”

发改委宏观经济研究院一位负责人日前在一次会议上指出，与以往不同的是，今年以来出现的房价调整势头，并不是在政策面进行大力调控的背景下实现的。

换言之，这一轮房价调整与此前不同，并非政策主导的下降，而更多的是市场在自发调节。从楼市近10年的走势来看，一旦市场在库存和高房价压力下出现房价下降的趋势，其势头将很难逆转。

对此，桑豫峰认为，在限购政策和信贷政策不发生逆转性变化的情况下，预计6月份仍将保持现有下行曲线。

据上海易居房地产研究院监测，今年6月1日—20日，北京、天津等15个典型城市新建商品住宅成交面积约387万平方米，环比减少约19%。

上海易居房地产研究院分析师指出，6月和5月一样，信贷条件没有实质性的放宽，购房者依然选择观望；5月份全国70个大中城市房价指数出现环比负增长，这会进一步延缓购房者的入市脚步。

在最近8年中，楼市出现较大调整的时机有两次，一次是今年，一次是2008年。2008年，楼市在年初出现房价下调的趋势，随后进入持续调整，当年房价不断下调。到2008年8月份时，国家统计局的数据显示，有3个城市的新建住房价格出现了同比下降，分别是深圳4.1%、广州3.3%和惠州0.4%。环比價格下降的城市有25个，其中降幅较大的城市主要包括：昆明3.1%、广州2.6%、大理1.2%、深圳1.1%和石家庄0.7%。

对比来看，无论是环比还是同比，目前楼市的降幅远远比不上2008年8月，今年5月份楼市的降幅仅仅相当于2008年初的市场情况。

桑豫峰表示，今年房地产市场调整的幅度，并不会比2008年更强烈，但比较煎熬。预计6月份楼市很难好转，三季度的成交情况则取决于开发商的价格策略和首套房利率能否回落。当前，开发商和二手房业主唯有尽快降价，现金为王。

对此，万科总裁郁亮日前发文指出，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代。