房地产工程管理的有效途径

摘要：当前，我国经济取得了飞跃式的发展，人们的生活水平不断提高，对于住房环境的要求也不断提高。近些年来，各种建筑工程材料价格不断上涨，用工成本大幅提高，房地产开发企业必须采取有效的工程管理措施，保证企业的经济效益，提升企业的竞争力。文章通过分析当前我国房地产工程管理存在的问题，对房地产工程管理的有效途径进行了探讨。

关键词：房地产；工程管理；招标管理；成本控制；安全管理

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）15-0160-02

随着社会主义建设的推进，我国经济迅猛发展，居民的收入水平也不断提高，对于居住条件也更加讲究。与之对应的是我国房地产行业近些年来得到了快速发展的机会。作为房地产开发企业，能否通过工程管理提高工程质量，降低工程成本对于企业的经济效益影响尤为重要。所以，如何实施有效的工程管理是房地产开发企业必须重视的问题，同时也是房地产开发企业能否长远发展的关键。

1 房地产工程管理的内容

房地产工程管理的内容主要包括四个方面，分别是工程建设总设计、工程建设配合协作、对工程质量的检查以及监督、竣工工程验收。在房地产开发建设中，最主要的经济技术文件就是工程建设总设计。报批以及编制工程总设计，在房地产建设当中属于准备性工作。房地产开发建设过程中涉及到的部门较多，施工时间较长、建设区域面积大、工程项目数量多，因此，在建设过程中总会出现各种各样的冲突。所以，为了保证不同项目之间互不影响，就必须做好疏通工作，协调各个部门之间的工作。工程质量包括了工程原材料质量、勘查质量、半成品质量等，因此必须在施工全过程中，深入到施工现场，对施工质量进行检查和监督。当工程竣工后，施工方要向验收单位发出验收申请，验收小组必须严格按照国家的质量标准对工程进行验收及鉴定，符合标准后方能竣工结算。

2 房地产开发项目工程管理中存在的问题

当前，房地产项目工程管理中存在一定的问题。首先，前期准备工作不充分，将关注的重点放在了建筑地理位置、周边配套设备以及经济环境上，由此忽视了工程前期的必要准备工作。其中，掌握的技术资料十分有限。目前很多房地产开发企业为了提高工程开发速度，草率开始施工。但是由于掌握的工程管线不足，经常出现设计依据不足的问题。房地产开发商也因为没有掌握该城市的有效信息，给业主带来了不必要的麻烦。再者，忽视了施工许可规定。很多房地产开发商为了能够将工期提前结束，往往会提前开工，提高企业的经济效益。因此，在没有办理相关手续的情况下就开始施工。而且，部分房地产开发企业钻制度的空子，虽然已经办理完毕开挖手续以及填坑手续，但是尚没有获得施工许可证，在这种情况下就开始连续施工。一旦被有关部分发现，就会被勒令停止施工，同时还要承担经济上的惩罚。这不仅对房地产开发建设的工期造成了影响，而且还受到了经济制裁，还会对企业的社会声誉造成影响。第三，工程验收和备案管理不严格。对房地产开发企业而言，工程竣工验收往往就意味着工程的完成，所以希望验收能够尽快完成。但是，由于大多数房地产开发企业在验收工程施工分项时存在一定的漏洞，而且管理极不严格，造成了工程竣工验收时缺少结算依据，验收的材料不完整，因此迟迟不能办理验收的有关手续，结果工程的交付被推迟，也无法及时备案。

3 房地产工程管理的有效途径

3.1 完善规划管理以及建筑工程招标管理

首先，房地产企业应当完善规划管理。要关注国家相关部门的政策规定，找到政策保护。在当前的环境下，国家频频发布限购指令，并且保障房的配置率不断提高。开发企业的有关部门在拿地时，必须对当地的相关政策非常了解，为之后的开发工作的顺利进行提供保证。在施工之前，有关手续都必须经过国家相关部门的严格审批后才能开始施工。因此，在项目被批准之前，企业要做好前期的规划管理。规划管理的工作要原原本本地进行，不能省略其中任何的环节。在选择开发的地理位置时，一方面要结合房地产行情，结合当地的地价、周边环境，同时还要考虑当地的市场竞争情况和购买力。另外，在工程开发之前，必须对当地的市场进行调研，考虑当地购房者的实际需求，了解当地的特点，进而根据这些进行有效的前期策划。其次，建筑工程招标工作要不断加强。招标工作不仅直接关系到最终的工程质量，而且还与建设企业的经济效益关系重大。传统情况下，招标的方法存在一定的问题，比较单一，所以企业在招标时，可结合个别招标与统一招标，不仅要关注竞标价格，而且要综合评估竞标单位的各项指标。比如竞标单位的经营资格、资金运作能力、建设技术能力、之前已经完成的工程质量、与本企业之前是否成功合作过等。对这些方面进行全面评估，挑选出最佳单位。招标文件的编制要具体、详细、严格，要与中标单位签订合同，之后所有的建筑生产活动都要严格按照合同执行。另外，在开始施工之前，要做好工程担保工作。

3.2 加强项目管理中的成本控制

房地产开发企业的最终盈利情况，与工程成本管理关系重大，所以在工程管理当中，必须加强成本管理。在开展成本管理工作时，依据的标准是目标成本，所以在管理中必须制定出可行性高、合理性强的目标成本。在项目建设当中，成本管理涉及到了经济内容、技术方法以及管理等多项内容。在不同的建设阶段，成本管理的力度、核心内容以及管理的责任是有差别的，所以必须对工程建设的各个环节进行严格有效的成本控制。在投资决策环节要对项目土地以及项目定位等环节进行科学分析，保证各项工作有效开展。在项目立项时必须进行认真的调查，将市场中的有效信息进行搜集，进而通过各种数据和信息来合理预测建设的成本和利润。成本控制最重要的环节就是建筑项目前期的设计环节，必须做好项目概算。在设计过程中，各种材料的消耗指标要严格控制。在保证建筑结构安全的前提下，尽量减少钢筋的使用量。在施工图下发环节，建筑企业的预算部门必须将成本的预算工作做到位。严格控制金额预算，审核工程进度款。在施工中，由于各种临时情况的出现，会出现施工方案的变化或者施工设计的变更，而此时必须及时调整工程预算。在竣工结算环节，甲方必须根据合同中的规定严格审核施工的各项内容，确保符合竣工验收标准，要检查结算资料的完整度。严格审核施工中的施工变更内容以及索赔内容，由于在竣工结算环节，甲方握有主动权，必须好好利用，否则之后如果发现存在质量问题维权将变得比较复杂。

3.3 构建质量与安全管理体系，建立合理的考核机制

安全管理与质量管理之间相互约束、相互影响。要想加强管理力度，就必须将质量管理和安全管理相统一，以质量推动安全、以安全保证质量。为了确保建筑工程项目的质量，就必须构建出具有可操作性、系统性较强的保障体系，有效控制质量以及安全。在工程质量以及安全能够完全确保的情况下，可以尝试缩短工期，提高经济效益，但是不能因此而忽视质量以及安全。最后，要建立有效的考核机制。有效的考核机制对于工程管理工作是最后的保证。将绩效考核机制引入到工程管理当中，不仅能够促进施工人员的积极性提高，而且还有利于提高建筑质量，确保施工的顺利开展。

4 结语

总而言之，房地产工程管理对于房地产企业而言意义重大，是确保施工顺利进行，保证施工质量，提高企业效益的有效措施。在工程管理当中，要完善规划管理，完善建筑工程招标管理工作，加强工程管理中的成本控制，构建出质量和安全协调的管理体系，最后还要引入科学的考核机制，这样才能真正做好工程管理工作。

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作者简介：戈立刚（1979—），男，河北人，中航地产北京城市公司工程师，研究方向：土木工程。endprint