试论房地产工程全过程造价管理与控制

唐炳云

（新疆康盛房地产开发有限责任公司，新疆 伊宁835000）

房地产开发产业是受宏观经济影响最大的产业之一，是我国国民经济的重要支柱产业；随着国家扩大内需各项政策措施的实施，我国的房地产开发产业得到了迅猛发展，大量商品房的开发建设，使目前建筑市场上的供求关系发生了巨大变化：一方面，是众多的购房者，另一方面，是大量现房滞销和积压，虽然原因很多，但主要原因还是房地产开发成本过大、房价过高。 因此，如何有效降低房地产开发成本，降低造价，应是房地产开发企业要考虑的首要问题。 所谓全过程造价管理与控制，是指在工程项目投资决策、可行性研究、设计、项目施工和竣工验收等各阶段均应认真做好工程项目造价管理与控制。

1 项目投资决策和可行性研究阶段的造价管理

首先应组建一支优秀的造价管理小组，由决策者、市场营销人员、项目总工程师、造价师、会计师等人员组成，充分运用价值管理方法，精心编制好项目可行性研究报告， 力求做到拟建工程项目价值最大化。 在编制房地产开发项目可行性研究报告过程中，可按下列重点进行分析：（1）市场营销人员对市场作预测，包括市场供求与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争力分析、市场风险分析等。 （2）项目总工程师作工程方案分析，运用价值管理方法选择结构型式、基础工程方案等。 （3）在建设规模、施工方案、设备方案及施工进度等基本确定的基础上，造价师估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需求量。 （4）会计师运用价值管理方法，在投资估算的基础上，从拟建项目的资金渠道、融资方式、融资成本、融资风险等方面进行价值分析，通过比选确定价值最大化的融资方案。（5）进行房地产项目财务评价，预测项目经济效益和费用支出，计算财务评价指标，以判别拟建项目的财务可行性，择优提出推荐方案，供决策者决策。

2 设计阶段的造价管理

确定合理的设计方案，减少在施工阶段发生重大设计变更和方案变化，对于有效控制房地产工程造价意义重大。 设计阶段如能精打细算，节约投资的潜能要比施工阶段大很多，因此，重视并合理确定设计方案，是有效控制房地产工程造价的关键环节，具体方法包括以下几项内容：（1）在项目设计招投标和评标过程中，应尽量做到技术水平和经济指标有机结合，优选设计方案，不仅要对参与设计投标的设计方案的技术性指标进行科学分析，还要对该设计方案的经济指标进行分析、比较，从源头上确保设计方案的科学性、先进性和经济性。（2）十分重视设计会审工作。 在项目设计方案会审中，应对初步设计阶段的总图方案及单项设计方案进行技术和经济性评价，为此，建设方需组织相关各方参与设计会审，提出优化设计的建议，通过删减某些不必要的功能，降低建造成本，以利使设计方案更加科学、经济、合理。 （3）加强对设计概算的审核，防止设计概算发生漏算、错算现象，以确保估算、概算、预算相互制约、互为补充。

3 项目实施阶段的造价管理与控制

3.1 项目施工招投标阶段的造价管理与控制

建设方在编制招标文件时，应要求参与编制人员对拟建项目的功能和技术、经济指标等了如指掌，根据其特点撰写招标文件以及相关附件，且要注意招标文件的严密性。为此，首先应采用工程量清单进行招标投标，遵循科学、合理的原则编制工程量清单，加强招标管理；工程量清单中的工程项目应具有概括性，条目清晰，无漏项、错项，还应保证计价项目的正确性。在编制工程量清单过程中，不能仅限于图纸，还要预计到哪些项目是目前图纸上没有，但在项目施工过程中将会发生的，对于这一部分项目可以采用综合单价包干的方法在招标阶段加以明确，将应核准的费用尽量核准。其次，询标要深入、全面，建设单位应要求招标代理单位仔细研究回收的投标书，进行详细的技术和数据审查，并提供投标分析报告；在投标分析报告中应对技术标及商务标等进行综合评审，对技术标应侧重施工方案、技术和工艺等的评审，对商务标则应侧重于总价、综合单价、人材机单价以及措施项目等方面的分析评审，必要时可以编制标底，将投标价与标底进行综合分析与比对，最终择优选取中标单位。

3.2 项目施工阶段的造价管理与控制

房地产工程项目的复杂性决定了它计价的多次性，尤其是在该项目的施工阶段，比如由于外部条件的变化，设计阶段未考虑周全的因素会暴露出来，导致设计变更，或因施工现场实际条件的限制、不可预见事件的发生等等导致工程签证的发生，造价也会随之发生变化。 一般来说，施工阶段对房地产工程的造价管理与控制手段主要有以下几方面：（1）编制好成本计划。 在优化的施工方案指导下，编制好详细的成本计划，并分解、落实到各分部分项工程中，为后续成本计划的控制做好准备。 （2）严格管理并控制好施工过程中的工程签证。 （3）严格管理与控制好设计变更通知单及技术核定单。房地产公司造价师应对设计单位提出的设计变更通知单及技术核定单进行技术经济分析，并及时提供因设计变更而产生的工程总造价动态分析，以利于及时制订出有效的应对措施。 （4）全面加强工程量计量管理，严防漏项、错算现象发生。 （5）项目施工阶段的造价管理与控制最重要的是做好造价的动态管控，而要做好动态管控，关键在于及时采取各种应对纠偏行动，即根据项目实施过程中出现的各种偏差，分析原因，发挥项目造价管理小组的管控作用，及时采取有效的纠偏行动，从而使项目实施保持可控状态。

3.3 项目结算阶段的造价管理与控制

充分发挥在项目竣工结算阶段的投资管控作用，是抓好施工阶段投资管控的重要一环。 建设单位对施工单位送审的结算书需进行全面、系统的检查和复核，做到及时纠正所存在的错误和问题，从而更加合理地确定工程总造价，确保项目管理目标圆满实现。 在项目结算阶段的造价管控重点是：（1）对项目结算资料的合理性、完整性和合法性进行审核。首先，应核对合同条款、招标文件，凡是违背合同条款、招标文件约定的费用，或合同条款约定属于风险费包含的费用等，一律核减；其次，检验结算资料，明确只有手续齐全的签证单、设计变更通知单等才能计入结算总价。（2）对工程量的审核。对项目施工图工程量的审核最重要的是依据国家统一的工程量计算规则对工程量进行全面而细致的审核；此外，还要仔细划分专业、分包与总包的界面，不能重复计算。对于现场签证及设计变更，应根据现场情况逐一核实，做到实事求是、合理计量。 （3）对所套用单价的审核。 单价应根据合同约定或招标文件规定的计价定额和计价原则执行，不能随心所欲。（4）对费用的审核。 取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合相关文件（如合同、招标文件等）来确定费率。 审核费用时应注意取费文件的时效性，执行的取费表是否与该工程性质相符，费率计算是否正确，价差调整的材料是否符合招标文件规定；还要注意计算时的取费基础是否正确，是以人工费为基础还是以直接费为基础等。

最后，在做好竣工决算的基础上，要对项目进行整体分析与评价，重点应对工程造价管控全过程进行总结，找出节约和超支的具体内容和原因，总结房地产项目造价管控方面的经验和教训，提高工程造价管理水平，为今后类似项目的投资决策提供参考资料和经验。