经济适用住房研究

常变竹　仝运堂

摘 要：随着住房体制改革的深入发展，买房已成为老百姓最为热门的话题，在这一热门话题中，最为引人注目的当数经济适用住房了。但因经济适用住房在我国还是新生事物，建设任务是艰巨的、复杂的。随着经济适用住房政策的应用及经济适用住房市场的发展，一些问题日益暴露了出来，本文将对这些问题进行探讨，以供诸位参考。

关键词：经济适用房；住房研究；住房政策；最终出路

1 我国经济适用住房制度存在的问题及其根源探悉

1.1 经济适用住房热销中隐藏的问题

随着经济适用住房政策的应用及经济适用住房市场的发展，一些问题日益暴露了出来，它着重表现在以下几个方面：买房者中有相当一部分为中高收入家庭。从而造成一些开着名车，拿着假收入证明去购房的现象。部分经济适用住房单位价格偏高。这其中既有政府的原因，如税费减免政策未落到实处，又有开发商的原因，如不注意控制成本，规划不合理，牟取高额利润及供不应求造成发展商提价等。部分经济适用住房偏豪华。这往往是由于购买者界定的模糊造成的，从而导致一些开发商在经济适用住房建设上片面追求品位。因此，这类住房总体房价依然偏高，而且在很大程度上导致了与同等条件下商品房开发商的不平等竞争，增加了社会矛盾。质量问题。质量问题主要涉及两类情况。一种是开发商认为面对的是中低收入者，因此在建设过程中选用质次原料，甚至偷工减料。另一种是开发商缺乏长远打算，不能根据形势的发展适当的增加住房的高科技含量，从而导致住户入住一段时间以后，就会感觉不便或过时。产权问题。随着经济发展，一些中低收入者将转变为中高收入者，那时他们将有能力购买商品房，而届时经济适用住房出租、出售、抵押、转让时应如何明确产权关系也是许多购买者心中的疑问。随着经济住房市场的发展和完善，产权问题将日益成为上述地区一个亟待解决的问题。

1.2 对经济适用住房运作中出现问题的对策研究

收入界定问题只有界定清晰才能确保实现对中低收入者的补贴。在了解本地区居民收入状况的基础上制定城市中低收入线的划分办法，以明确购房资格条件。在房产买卖上建立完善的申请、审查、认购办法程序。对已入住住户进行协同调查，接受社会监督。对住户实行动态管理，对生活水平完全提高后已购买商品房的住户进行清理，利用规章制度，社会舆论及一些优惠政策引导他们出让原先的经济适用住房。市流通。

1.3 经济适用房不经济问题原因分析

对于经济适用房价格水平是高还是低的问题，处于不同社会角色的人会有不同的回答，城镇居民比较多的人会认为经济适用房的价格还可以降低，而开发商则更多抱怨经济适用房价格降的己经足够低了。比如郑州经济适用房紫薇苑小区经济适用房，有网友说，紫薇苑产权是50年，若折合成70年比商品房都贵，而开发商在接受记者采访时说该房的基准价和销售价，都是物价部门按照程序最终确定的。要是按照该公司自己核算的，售价还要更高；哈尔滨某小区经济适用房经审核成本，哈市物价部门确定该小区住宅基准价格为每平方米建筑面积1850元，而该小区开发商却以高出实际价格500多元对外出售；类似于此的问题还有很多。相对于居民的购买力，经济适用房价格还是略高。言，现在看似巨大的经济适用房总产量其实是相当低的，所以众多经济适用房的购买者却形成了等待。

1.4 经济适用房呼唤科学的监管机制

经济适用房之所以出现上面种种不合理的现象，原因可谓非常之多，但如果建立一套严格、科学的监管机制，这种现象，至少在现阶段大大减少，才能切实有效地解决中低收入者的住房问题，才能更好的稳定高涨的房价。①建立科学的收入界定的标准。制定科学的收入界定标准是把经济适用房“引入正轨”的第一道工序。②要建立一套对购房者资格的审查制度。对每一位购房者的收入、住房、家庭等情况进行严格的审查，并公示，控制混水摸鱼现象。③加强对开发商的监管力度，杜绝目前经济适用房规模、户型等规划不合理的现象再次出现，阻止经济适用房“贵族化”趋势。④完善廉租房体系。如果完善了廉租体系，就可以大大减小购房者的压力。⑤开辟渠道，为中低收入者买房提供金融政策支持。这里我们可以学习国外的一些做法，为中低收入者提供抵押贷款的担保，这样低收入者就可以从银行贷款，而贷款的首付款比较低，利率也很优惠，无形中提高了中低收入者的住房支付能力。

2 经济适用房的最终出路

2.1 严格审查限定经济适用房者的主体资格

要真正实现中低收入家庭购买经济适用房，就必须严格确定中低收入家庭界限。各个城市经济发展水平不同，居民收入水平高低存在着差别，决定了购买经济适用房家庭的标准也不同。除了确定购买经济适用房者的家庭收入范围外，还应当建立个人收入信息统计系统。因为，家庭收入除工资外的其他收入，如“灰色收入”、“隐形收入”等都无法统计，所以现在还不能完全准确地把握居民的实际收入，个人信用也无从考证。个人收入信息统计系统可以借鉴国外的方式，提供个人完税证明作为个人收入的重要凭证。

2.2 严格控制经济适用房的建设标准

严格限定经济适用房的面积标准经济适用房的建筑面积要控制在一定标准之内，则应符合下列几方面要求：①符合经济适用房的建设目的。经济适用房是为了解决广大中低收入居民家庭基本的住房问题而建立的、具有一定住房保障性质的住房，故其面积不宜太大。②要符合当地经济发展水平和中低收入居民家庭的收入水平，使经济适用房既符合中低收入者的购买能力，又能使开发商有利可图。③经济适用房的面积设计应具有一定的前瞻性，要用发展的眼光看问题。选好经济适用房的合理区位在经济适用房开发与建设过程中，应根据购房者的实际情况来合理选择经济适用房的区位，充分发挥出经濟适用房的经济性和适用性。保证经济适用房的较好区位，还应把经济适用房建设与加强城市基础设施建设和城市旧区改造结合起来。这样，既可解决经济适用房建设中的城市配套建设的资金问题，又可为城市居民的搬迁提供一个较为舒适和方便的居住环境。

2.3 将经济适用房制度纳入法治轨道

当前我国经济适用房相关法律规范不完善，没有建立统一的、普遍适用的法律制度体系。自2003年开始，政府对于完善经济适用房制度的决心非常明显。但在实施过程中由于欠缺法律的维护和支持，使原本旨在解决低收入者住房问题的政策偏离本意，暴露了政策规制上的弊端。从长远来看，需要有一个长效机制来真正保障目前的经济适用房制度得以运行，使政府的政策在这套长效机制保障下顺利实施。因此将经济适用房制度纳入《住宅法》，用法律手段对经济适用房加以规范和调整是现实的需要。从我国现实出发，考虑《住宅法》运作周期很长，可以采取稳妥的立法方式。制定以廉租房和经济适用房为主要内容的《住宅保障条例》作为过渡性法规。在一定程度上缓解立法与现实需要之间的冲突，也为未来制定《住宅法》打下良好基础。

3 结束语

本文比较全面的阐述经济适用住房存在的弊端，说明了各种因素的产生原因、影响效果以及解决办法等，最后通过经济适用住房的出路进行总结，得到以下成果：全面综述我国经济适用住房制度存在的问题；总结分析了经济适用住房存在问题的原因；总结归纳出经济适用房的最终出路。

参考文献

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