在高强度改造区域延续城市活力与完善规划支撑体系研究

王斌

摘 要：“高强度改造地区应重点关注些什么问题？规划要从哪些方面进行支撑？”这是每个“三旧”改造项目都必须面对的问题。笔者通过对东莞市东城区火炼树地块“三旧”改造项目对高强度改造地区，为延续城市活力与完善规划支撑体系进行初步的研究与探讨。

1 项目概况

1.1 地理位置

火炼树地块位于东城南片区，通过城市干道鸿福路西向联系会展板块，通过城市主干道东莞大道——东城中路南向联系南城商务区，北向联系黄旗居住板块，通过泰和商业街、怡丰路，南向联系东泰居住板块及西平居住板块。

1.2 范围与现状概况

总用地面积29.92hm2，地块现状用地以三类居住用地和三类工业用地为主，现状总建筑面积45.20万m2，现状地块现状毛容积率1.51。

2 改造必要性

2.1 发展政策要求

东莞市东城区政府在市委十二届八次全会报告东城分组讨论会上东城街道党委书记黄少文提出接下来的城市发展中将其划分为几大区域，其中火炼树片区以台商大厦、农信大厦建成为契机，将火炼树片区纳入市商务区建设范围，通过统筹规划开发，发展总部经济，全面提升黄旗板块和鸿福路以东沿线地区的城市品质。

2.2 服务功能提升

在区位上属于中心区的一部分，应该为东莞中心区的形象打造做出积极贡献；但现状建设强度大，毛容积率达1.51，实施三旧改造困难重重，限制了其作为中心区承担的升级使命和责任。

2.3 城市形象升级

火炼树是典型的旧城与旧厂混合区，现状环境差、交通拥堵、特色不明显、建设密集。它承担着解决中低收入阶层生存的角色，是一个功能复合型、具有活力的区域；但它的现状功能和形象，与西侧紧邻的中央商务区间存在较大冲突，改造需求极其强烈。

3 面临困难

3.1 现状交通拥堵

根据专业交通研究机构评估的结果，片区道路已基本建设完成，但缺乏必要支路網，片区微循环不足，集散能力较低；周边主要干道交叉口存在一定拥堵情况，片区内部路口无信号灯控，交通秩序混乱。

3.2 规划配套设施不足

原控规在片区教育设施配套上存在较大缺口，其中幼儿园缺了73班、小学缺了116班、中学缺了115班，如通过改造增加规划居住人口，则教育设施配套将无法满足《东莞市城市规划管理技术规定》的要求。

3.3 业主与开发商改造意愿

规划区的业主为火炼树社区居委会，今年已初步完成了“村改居”，社区居民对通过改造实现“发家致富”存在着较高的期望，因此业主们讨论通过的拆迁补偿标准非常高，达到了42.39万m2，提高了改造后的开发强度。而与社区合作改造的开发商采用“满打满算”的方式来核算改造成本，致使改造后的开发强度进一步的提高。因此，在业主与开发商改造意愿的影响下，改造地块的目标总建筑面积达到了116.76万m2，改造毛容积率达到了3.9，平均净地块容积率为4.87。

3.4 小 结

综上所述，火炼树地块的“三旧”改造，是在现状交通拥堵、规划配套不足的城市中心区进行高强度改造的项目，它将面临着交通改善优化、配套设施完善、空间形象提升等三方面的困难。

4 研究重点——城市活力延续

上述各项困难是火炼树改造项目要解决的基本问题，但现状是东莞市城市活力较为旺盛的地区，本次改造还应关注“城市活力延续”这一重点问题，以保留并提升地区城市活力为目标，避免周边地区在改造后逐渐衰败。

4.1 城市活力相关概念

城市活力，就是城市具有的充满活力的经济、悠久的历史文化、优美的城市风光、独特的民俗风情、积极向上的精神风貌富有创造力的城市建设和深远的区域影响力等丰富内涵，是一个城市可持续发展的集中体现。

城市更新改造应当营造出有活力的场所，吸引人们前来并适当停留。如何提高城市活力是规划设计的核心问题，增强城市活力、增加城市魅力、提高城市竞争力是未来城市建设最重要的冒标。

4.2 城市活力影响因素

影响城市活力的因素包括经济、文化等很多方面，主要有：

（1）空间结构与尺度——良好的城市空间结构与宜人的城市尺度能够为城市带来活力，要使城市富有活力，就必须在一个有吸引力并且安全的空间中提供人们需要的东西；

（2）可达性与易达性——区域间的变通联系（包括轨道交通、车行变通、水上变通和步行交通等）应能顺畅地引人外部人流，并能使人方便地到达内部各个部分；

（3）城市环境质量——城市环境包括自然环境与文化环境，良好的城市环境质量能够促进人们主观能动性的发挥，增强人与人之间的接触；

（4）混台使用——适宜的城市功能混合开发可吸引各种人群的使用。

4.3 延续城市活力的规划策略

为延续改造地块的城市活力，规划从优化空间结构与尺度、提升城市环境质量、提高地区可达性、促进混合使用等四方面制定了相应的规划策略。

4.3.1 优化空间结构与尺度

空间结构上，用开敞空间节点衔接不同的功能区，用空间廊道联系周边地区。

空间尺度上，台商、民盈（大建筑体量）—改造区及周边国泰明苑、尚书苑（中等建筑体量）—景湖春天（较小建筑体量），规划要顺应现状建筑体量与空间尺度逐步缩小的趋势，使空间尺度更宜人。

4.3.2 提升城市环境质量

充分利用建筑“灰空间”。结合街头绿地，利用广场、建筑退缩与首层架空，形成街道与广场灰空间，提升空间品质。

建设屋顶花园与重视建筑垂直绿化。利用高层裙楼建筑的屋顶，形成尺度宜人、环境良好的屋顶花园，结合建筑立面与建筑退台上的垂直绿化，塑造良好的邻里空间。

4.3.3 提高地区可达性

采用“TOD”模式开发。规划区东侧毗邻东莞市轨道交通鸿福路站，西侧毗邻新源站，在轨道站1000m范围内，应采用“TOD”模式整合周边地下、商业与开场空间资源，以提高土地利用效率。公交优先：规划区周边现状交通出行状况并不理想，应大礼提倡公交车与轨道交通等远距离出行方式，减少小汽车出行量，以缓解周边交通拥堵状况。

完善慢行系统。规划区北侧鸿福路上规划有市级绿道，应完善步行道与自行车道等慢行道路，提倡以自行车为主的中、短距离出行方式，在缓解地区交通拥堵的同时，实现和公共交通无缝衔接。

4.3.4 促进混合使用

开发商业综合体。在轨道交通“TOD”模式的引导下进行高强度的建筑功能复合开发，不仅能充分利用轨道交通资源，还能带动商业人流的集聚。

5 规划支撑体系的完善

5.1 立体交通组织

由于银树路与金树路和泰和商业街之间都存在6m的高差，所以在建设过程中结合地下空间开发将出现错层的情况。因此，在规划区东侧、轨道站点出入口、公交首末站、停车场与步行系统交汇于绿化广场与商业裙楼内，通过结合地形组织立体交通实现交通无缝衔接。

5.2 完善规划增加人口的配套

规划按照一个18班小学的服务人口规模限定居住人口规模，完善各方面配套，并通过东莞市“三旧”改造特有的“拆三留一”进行落实。

5.3 利用地块包装研究提升空间形象

规划按照东莞市地块包装研究的相关要求，从区域空间协调、周边空间衔接与内部空间组织三方面对改造地块的空间形象进行研究。

5.3.1 区域空间协调

重点研究了周边地区的整体天际线过渡、对接周边地区发展功能的空间界面过等渡两方面问题。

5.3.2 周边空间衔接

研究了各主要道路城市界面控制与引导、与周边城市地标间关系处理、与重要城市公园黄旗山间关系处理等三方面问题。

5.3.3 内部空间组织

开展了包括绿地空间引导与地下空间开发引导在内的开敞空间组织研究，并对步行空间组织进行了深入的研究。

6 结束语

高强度改造地区，须在满足改造需求的前提下，应重点从优化空间结构与尺度、提升城市环境质量、提高地区可达性及促进混合使用等四方面着手，以延续城市活力，并要从优化交通、完善配套与提升形象等三方面完善相應的规划支撑体系。