关于城中村的特征及其规划改造措施探讨

杨江山　郭超

摘 要：随着社会的发展，我国的城市化进程不断加快，城市规划发展逐渐走上规模化、标准化、现代化道路。城中村是现代城市规划建设中备受人们争议和关注城市规划项目。城中村建筑的外观同现代建筑群构成鲜明对比，极度的不协调对整个城市的形象带来了严重影响。为了能更好地使城中村和现代建筑达到外观特征的整体性和谐统一，加强对城中村的规划改造是当今城市规划部门的重点项目工程。本文分析了城中村概念及其特征，并提出了城中村规划改造的措施，以期能对推动我国城市的健康可持续贡献绵薄之力。

关键词：城中村；特征；规划改造；措施

随着改革开放的不断深入发展，旧城区改造及新城区建设近年来发展速度惊人，一栋栋的现代式高楼大厦拔地而起，城市面貌焕然一新，但在众多的现代式建筑群中间还夹着着与现代建筑群落极为不协调的建筑群落，那就是城中村。城中村一般都是八十年代后或者是更早年代的建筑，不管是在建筑高度还是建筑样式同现代建筑相比都存在诸多的差距，并且城中村建筑房屋之间的空间布局不合理，极度的拥挤，道路狭窄拥挤，下水道堵塞，尤其是在雨天下水道堵塞问题严重，下水道内的腐烂物质上泛，臭气熏天，污水横流，环境卫生状况令人担忧。这就是目前城中村的整体状况。

1 城中村的概念、表现特征及其负面影响

狭义来讲，城中村是城市化化进程中原有的农村村落耕地大部分被国家征用，留有少部分的村落未被开发建设，村民仍旧生活在原来的地方叫做城中村；也就是我们经常所讲的都市村庄；广义来讲，城中村是在城市化快速发展的进程中，跟不上时代发展的步伐，脱离现代城市管理范围，生活质量水平较低的居民区。

1.1 城中村具有的城市特征

①城中村的地理位置在城市建设规划范围内，城中村居民仍居住在城市中甚至是城市的繁華地段；②城中村居民同城市居民一样，从事第二、三产生活动，过着朝九晚五的工作生活；③城中村居民的生活方式逐渐演变为城市化生活方式。

1.2 城中村具有的村落特征

①城中村是生产和生活资料的土地，城中村的土地产权归城中村村委会集体所有；②城中村的各个社区行政管理由村委会进行统一管理；③在户籍保留方面，城中村的原有居民仍旧沿用原来的户籍，在国家政策支持下，城中村原有居民享有资金补助等扶植，生活收入水平要高于外来务工人口的收入和一般城市居民收入。

1.3 城中村的负面影响

（1）城中村的居住条件同现代城市居住条件相比相差深远，通常居住人员比较混杂，人口流动性大，治安较差，经常会发生盗窃等案件；城中村房屋建筑等级都比较低，房屋内部布局和房屋整体质量差，房屋建筑之间的距离很近，采光效果难以达到正常的生活条件要求。在繁华的都市中，随着务工人员数量的增加，城中村基于其房屋出租价格较低的原因，成为了外来务工人员生活的集散地。城中村当地居民在经济利益的驱使下会大肆地扩建原有的房屋建筑，违规违章建筑不断扩建。使得原有的交通环境变得更加拥挤。

（2）城中村的居民经济来源一般以租赁房屋为主，生活方式较为简单，经济价值观念不强。居民房屋基于其地理优势，加之房屋租赁费用较低，成为外来务工人员首选的居住场所，相应地也成为了城中村本土居民的主要生活经济来源。城中村在利益的驱使下，获得更多的房屋租金，会通过对原有的建筑房屋增加层数的方式来实现。生活的价值观同周边城市居民存在较大差距。负面价值也会辐射到周边城市地区，造成整个城市局部或更大范围的竞争意识淡薄，难以实现城市的可持续发展。所以加强城中村居民的思想意识培养，是当今城市规划建设中在思想层面上需要重视的焦点问题。

（3）城中村地理位置通常比较优越，处于城市经济发达地段，按道理来讲应该城中村具备了良好发展条件。但是政府部门在城中村改造规划中因缺乏合理性规划使得城中村房屋建设布局不合理，肆意的扩建建筑房屋层数及门面房的向外扩建，都将成为制约城中居民物质文明和精神文明建设发展的重要因素。

（4）现今，城中村改造都是政府部门通过招商引资的方式对城中村进行改造。但开发商的主要是以追求经济效益最大化为目标，然而城中村的拆迁会投入较大的土地征用费用，高昂的土地征用费用和拆迁补助费用会打消开发商投资的积极性。目前，城中村拆迁改造，政府部门给予了城中村本土居民较好的补偿待遇政策。政府、开发商和居民三者之间的利益冲突将是目前制约城中村规划改造的主要因素。此外，即使是政府部分通过政策优惠的方式吸引了部分开发商投资对城中村进行改造规划建设。但基于城中村的情况比较复杂，开发后所获得经济效益难以估算，开发商处在即满足自身的利益需求，又要满足政府对整体规划建设要求的双重压力，在此情况下，更会打消更多的开发商加入投资城中村改造规划建设队伍中的积极性。不利于城市整体规划建设。

2 规划改造城中村的措施

（1）城中村的改造规划应严格按照法律程序进行，因为有了法律的支持才能给各项城中村改造规划提供依据和准则，才能使有关的政府部门和开发商严格按照改造规划标准执行，产生良好的规划改造效果。具体而言，城中村改造过程中，应监理健全相应的档案资料及其管理制度，为规划改造提供重要的资料依据。基于城中村居民文化素质较低，生活观念落后，在房屋改造拆迁时一定要严格地以法律为依据，执行有关的房屋拆迁改造条款，避免缺乏法律依据在房屋拆迁过程中引起纠纷。

（2）为了改善城中村环境质量，可通过建立廉租房的方式来缓解住房用房压力。目前，脏、乱、差是所有城中村的共同环境特征，这主要是和城中村居民的数量过多是分不开的，因此，可以适当建立廉租房来缓解住房用房压力。

（3）合理招商引资，适度开发改造规划城中村。基于政府财政能力等因素，单一靠政府的力量难以对城中村进行彻底改造，政府可通过政策优惠的方式来吸引开发商投资改造规划城中村，招商引资过程中应执行公开、公平、公正的招标活动，并对中标的开发商开发建设全过程进行监督和管理，确保开发商能够合理开发改造规划城中村，合理规划，合理改造。

3 结 语

总而言之，城中村的规划改造是一项复杂和系统的工程，需要政府的大力政策支持、高效领导，开发商的积极参与及城中村居民的充分理解和支持配合，才能推进城中村改造规划进程，进而实现整个城市经济、居民生活的和谐统一可持续发展。

参考文献

[1]李天方，薛园媛.推进城中村改造，加快城市化发展[Z].杭州：杭州市国土资源局.

[2]李俊夫.城中村的改造[M].北京：科学技术出版社，2004.

[3]杨安.“城中村”的防治[J].城乡建设，1996，（8）.