房地产宏观调控政策效果——青岛市为例

马 力， 张 平

(1. 大连理工大学 商学院， 辽宁 盘锦 124221； 2.大连理工大学 建设管理系， 辽宁 大连 116024)

房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动[1]。我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年和2012年。代表性调控政策包括“国十六条”、“国八条”、“国六条”、“新国十条”、“23号文件”、“18号文件”、“新国五条”等。房地产宏观调控政策的实施效果一向受到学者和专家的关注。魏润卿[2]和廖英敏[3]将房地产宏观调控政策实施前后的房地产指标进行对比，定性评价了我国房地产宏观调控政策的效果；王要武、金海燕[4]运用向量自回归(VAR)模型、脉冲响应函数和方差分析方法，从定量角度实证分析了我国房地产宏观调控政策效果。迄今为止学者们对房地产宏观调控政策效果的研究大多是站在国家层面上，很少针对某一具体区域进行评价。因此，本文利用青岛市2001～2011年的房地产市场数据，应用系统工程理论和组合赋权方法，构建理论模型评价分析房地产宏观调控政策实施效果。青岛市是我国房地产宏观调控的重点地区，其房地产市场调控效果可在很大程度上反映全国情况。

1 房地产市场发展综合评价指标体系与权重

1.1 评价指标体系

评价房地产宏观调控政策的效果，首先需要借助科学的指标体系来判断房地产市场的走势，经筛选分析，本文构建了房地产市场发展状况综合评价指标体系如图1所示。

图1 房地产市场发展状况评价指标体系

1.2 指标数值的标准化方法

1.2.1 Z-Score标准化方法

上述指标体系涉及众多量纲不同的指标，需要进行标准化处理。本文选用Z-Score法，标准化公式如下：

1.2.2线性内插外推法

根据国内外的研究成果和相关房地产专家的意见，房地产开发投资增长率/GDP增长率这一指标正态归一化处理之后可分为若干个区间，各区间代表的含义见表1[5]。

从表1可以看出，房地产开发投资增长率/GDP增长率这一指标正常运行区间为[-1，1]，但这并不符合房地产运行的正常区间，根据房地产行业的实践经验，该指标的正常运行区间为[1，1.4]，相应区间值及其代表的含义见表2。

表1 房地产开发投资增长率/GDP增长率指标正态归一化处理后数据区间及对应含义

表2 房地产开发投资增长率/GDP增长率指标数据的经验取值区间及对应含义

由此可见，该指标经Z-Score法标准化处理后，还需运用线性内插和外推法对该指标的数值进行调整，换算成正态归一化处理对应的区间内的数值[6]。具体计算公式如下：

1.2.3巨警调整

房地产市场的发展是一个系统，内部各要素联系密切，其中某些指标的数值不仅对当前有影响，还可能会对未来产生影响，所以我们需要对这类房地产指标的当期和前期数值进行综合考虑[7]。本文采用的方法是把前两年的累计影响考虑在内，计算公式为：

xic=xi+f(xi-1)+f(xi-2)

式中：xi为某指标第i期同比增长率，该指标巨警界限为I；I=±1.5，xic为经过变换的该指标增长率。

当xi-1≥1.5,f(xi-1)=xi-1-1.5；当xi-1≤-1.5,f(xi-1)=xi-1-(-1.5)，其他情况下f(xi-1)=0；f(xi-2)的计算同f(xi-1)。

1.3 指标权重值

赋予指标权重的方法大致分为三类：主观赋权法、客观赋权法和组合赋权法。主观赋权法由专家根据经验主观判断而得到权重值，简便、灵活，但存在主观随意性大的缺点，常用的有层次分析法和德尔菲法；客观赋权法的原始数据是由各指标在评价中的实际数据组成，不依赖于人的主观判断，但往往忽视评价对象的实际背景，容易与事实出现偏差，常用的有主成分分析法、熵权系数法和变异系数法等。组合赋权法是指将主观和客观赋权法结合起来确定指标权重，可有效弥补两种方法各自的不足，从而使指标的权重值更加合理。本文选用该方法确定各房地产指标的权重值。

层次分析法确定权重[8]的基本步骤是：(1)建立递阶层级结构；(2)建立比较判断矩阵；(3)层次单排序及一致性检验；(4)层次间总排序及一致性检验。变异系数是衡量样本中各指标观测值变异程度的统计量，某项指标包含的信息量越多，其变异系数越大，在综合评价中的作用就越大，就越应被赋予较大的权重。实证分析表明，变异系数法是一种动态的客观赋权方法，指标权重随着评价客体范围和评价指标组合的不同而发生变化[9]。具体计算步骤为：(1)建立评价指标的特征值矩阵；(2)计算各指标的变异系数；(3)计算各指标的权重值[10]。进行组合赋权时，设通过层次分析法得到的各指标的权重值为wj，通过变异系数法得到的权重值为vj，则组合赋权得到的权重值为：

2 青岛市房地产宏观调控政策效果

2.1 房地产指标的标准化及调整

本文收集了青岛市2001～2011年房地产市场的相关数据(表3)，对房地产开发投资增长率/GDP增长率指标，运用线性内插外推法对其进行调整后再进行巨警调整，调整后数值见表4。然后对各年份其他房地产指标的数据进行标准化处理，详见表5。

对房地产开发投资/全社会固定资产投资、商品房销售面积/竣工面积、商品房销售面积增长率、土地开发面积增长率、商品房施工面积/竣工面积、商品房销售额/开发投资额和房地产市场贷款比等7个指标进行巨警调整，见表6。

表3 青岛市2001～2011房地产指标实际数据

注：(数据来源：青岛市统计年鉴，http://www.51fdc.com)

表4 房地产开发投资增长率/GDP增长率指标内插外推及巨警调整后数值

表5 经Z-Score标准化处理后的青岛市2001～2011房地产指标数据

表6 其他房地产指标巨警调整后数值

2.2 房地产指标权重值

用层次分析法和变异系数法进行组合赋权计算出组合权重值，见表7。

表7 组合权重值

2.3 房地产市场发展状况综合评价

将各年房地产指标数值与其组合权重值相乘，得到综合评价值，见表8。

表8 房地产市场发展状况综合评价值

2.4 评价结果

根据表8数据，得到青岛市2001～2011年房地产市场发展状况走势，见图2。从中可见，青岛市2001～2011年房地产市场发展状况波动较大，在2006年达到最高，2002、2005、2008和2011年出现回落。为了更进一步清晰地看出房地产宏观调控政策的效果，可以将房价和房地产市场发展状况综合评价值结合起来，得到房价-房地产市场评价走势，见图3。

图2 青岛市房地产市场发展状况走势

图3 青岛市房价-房地产市场发展状况综合评价走势

图3中的房价可由当年商品房销售额/当年商品房销售面积计算得到，曲线斜率K的经济意义：如果K>1(图中2003～2004年、2008～2009年)，表示房价的增长大于房地产市场发展状况的增长，可能存在房地产泡沫；如果K=1，表示房价增长与房地产市场发展状况的增长一致；如果0

3 房地产宏观调控政策效果评价

图2和图3共同反映了近十年间青岛市房地产市场发展的状况，从中可以对我国房地产宏观调控政策的效果窥见一斑。

2001～2002年，国家为了刺激消费，繁荣房地产市场，加大了房地产开发投资力度，实施消化积压商品房政策，以促使房地产市场持续发展；但从图3可看出，2001年房价-房地产市场曲线斜率K<0，青岛市房价在上涨，说明青岛市房地产市场整体发展低迷，国家的房地产宏观调控政策未取得预期效果。

2002～2003年，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，严格控制土地供应，恢复征收土地增值税，通过整顿房地产市场，希望能够使房地产市场的发展更加规范化，但该年度青岛市房价不断上涨，房价-房地产市场曲线斜率K大于0而小于1，说明房地产市场也在持续发展。

2003～2004年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确指出房地产业为拉动我国经济发展的支柱产业，发布121号和18号文件，促进房地产市场持续健康发展，青岛市房价随之进一步上涨。该年房价-房地产市场曲线斜率K大于1，房地产市场发展迅猛，出现泡沫。

2004～2005年，“8.31大限”意在从土地供给上抑制房地产过热，提高拿地的门槛，同时，上调存款准备金率，相关政策取得了一定效果，青岛市房地产市场发展过热的局面受到一定控制，但由于抑制供给导致供需矛盾激化，青岛市房价仍在继续上涨。

2005～2006年，国家提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，包括取消房贷优惠政策、银监会收缩房产信托、建立政府负责制等，将稳定住房价格提升到政治高度。“新国八条”继而对“国八条”进一步细化、延伸。密集出台的房地产调控政策直接导致房地产市场出现低迷，但房价仍然持续上涨，市场观望状态趋浓，该年青岛市房价-房地产市场曲线斜率大于0小于1，房地产市场仍保持一定幅度的发展。

2006～2007年，“国六条”、九部委“十五条”、建设部“外资限炒令”、对二手房征收个人所得税、建设部出台廉租房管理实施办法等，国家想在供应环节改善房地产供求关系，达到给房地产市场降温的目的，青岛市房地产市场也开始逐渐萧条、萎缩，但房价继续上涨。

2007～2008年，国税总局清算土地增值税、央行6次加息、十次上调存款准备金率、提高二套房贷款首付比例、加强土地供应调控、试点物业税等政策相继出台，从多个角度对房地产市场进行调控，青岛市房地产市场持续低迷，房价也出现小幅下降。

2008～2009年，金融危机蔓延全球，国内经济增长出现下滑，国家银根紧缩的调控政策逐渐松动，并下调贷款利率和存款准备金率，降低居民购房成本。青岛市房地产市场和房价都出现了增长。

2009～2010年，四大国有银行恢复贷款利率优惠政策，国土资源部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，对未使用的土地进行清理，严厉打击囤积土地行为，造成开发面积增加，但青岛市房地产市场变化不大，房价仍在上涨。

2010～2011年，国家实施“新国十条”，增加了保障性住房和普通商品房的有效供给，对居民住房消费进行合理引导，抑制投机性购房需求。青岛市房地产市场发展继续走低，但该年青岛市房价-房地产市场曲线斜率小于0，房价继续上涨。

从以上分析可以看出，我国在2001～2011年间出台了众多房地产宏观调控政策，房地产市场的发展走势也随之上下波动，但是房价却一直降不下来。而房价的高低可被看作是我国房地产宏观调控政策效果的最直观评价，房价居高不下，说明我国的房地产宏观调控政策没有达到预期效果。即使2013年3月出台的被称作史上最严厉的调控措施“新五条”也未能使各地房价真正回落，受到影响的只是二手房交易量，多地新房房价仍然上涨，甚至是大幅上涨，远超百姓的承受能力。

4 结 论

究其原因，一定程度上是由于我国房地产调控政策频发，缺乏一致性造成。另外，我国对房地产市场的调控中行政干预较严重，类似限购、限贷、限价，这些措施在短期内调整有效，但终将退出市场，缺乏长期性，所以对房地产市场的调控应以经济手段为主，同时还要重点实施好土地政策，掌握好土地的有效供给，使其和货币政策、财政政策实现有效结合，才能促使房价回归合理区间，保障房地产市场的持续健康发展。

[1] 房地产宏观调控政策回顾[EB/OL].(2010-10-11).http://finance.sina.com.cn/leadership/mroll/20101011/14468758127.shtml.

[2] 魏润卿. 房地产新政宏观调控政策的效应评价[J]. 经济与社会发展，2007，5(12)：47-50.

[3] 廖英敏. 2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价[J]. 重庆工学院学报(社会科学版)，2007，21(2)：1-5.

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[5] 王 峰，苏良生. 深圳房地产预警体系研究[J]. 建设科技，2003，(12)：52-53.

[6] 金海燕. 我国房地产宏观调控政策运行过程研究[D]. 哈尔滨：哈尔滨工业大学，2008.

[7] 郭 磊，王 锋，刘长滨. 深圳市房地产预警系统研究[J]. 数量经济技术经济研究，2003，(7)：22-26.

[8] 常大勇. 经济管理中的模糊数学方法[M]，北京：北京经济学院出版社，1995.

[9] 张立军，袁立文. 基于复合权重的科技成果奖励评价模型[J].科技管理研究，2010，(4)：47-50.

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[11] 金海燕，任 宏.1998-2009年我国房地产宏观调控政策效果综合评价[J]. 建筑经济，2011，(8)：76-80.