城镇土地规划发展与优化对策

黄兴源

贵州省盘县国土资源局

城镇土地规划发展与优化对策

黄兴源

贵州省盘县国土资源局

近年来伴随着我国经济的快速发展，城镇化建设也得到了一定的进步，但是城镇土地利用问题仍困扰着政府决策。本文笔者对现阶段我国土地利用问题进行了简单的分析，并结合当代城市化产业发展结构与空间结构的调整规划，提出相应的城市发展土地利用的优化对策，仅供参考。

土地利用；存在问题；优化

一、我国城市现有土地利用结构现状及存在的问题

在我国城市经济发展的过程中，土地利用过程中存在着众多的问题，主要表现在：

（一）城市道路设施缺乏，基础设施不完善

目前，我国城市道路设施相对缺乏，这在一定程度上对我国城市的综合经济效益产生了影响；城市的商业服务业与市政环境用地在城市用地中占有较小的比例，与此同时没有建立相对完善的城市基础设施，这在一定程度上对城市土地的有效利用产生了影响作用。此外我国数量众多的城市都存在交通不畅，服务设施不到位等问题都影响到土地效益的形成。影响到城市土地利用价值最大化的相关原则，增加了城市土地的合理优化配置的难度，并且给城市形象和居民居住的舒适性造成了很大的影响。

（二）城市用地结构比例失调，影响城市相关功能的发挥

在我国现有的城市土地利用结构中，工业用地占有较大的比例，同时数量众多的工业用地较多的集中在城市中心区与城市高地价区，同时一些机关事业单位也占用了大量土地资源，这样就在一定程度上影响到城市的商务中心效益的形成，从而对城市功能的合理划分产生了重要的影响，在一定程度上削弱了城市的多中心职能。城市土地利用结构比例会对城市相应功能的发挥产生影响作用。

（三）城市土地利用结构与产业结构相脱节，影响城市空间结构的优化

按照一般城市发展的自然规律，城市产业结构的调整会对城市土地利用结构带来影响作用。同时随着城市土地利用结构趋于合理化，将会对空间结构产生优化作用。在许多城市中，用地结构的不合理已经影响到了城市空间结构的正常发展，同时我国的第二产业和第三产业的布局相对不合理，城市中心区被其他产业所覆盖，这种土地配置不当问题在一定程度上影响到了城市现代功能的形成。

二、我国城市现有土地利用结构存在问题的原因分析

（一）“双轨制”城市化路线

这是我国许多城市建设所面临的原因，双轨制造成大量的城市重复建设，是土地利用产生了极大的浪费。“双轨制”的形式展开模式一方面是基于现代化产业结构的主题城市化，另一方面是基于乡村城镇化。这样的现象导致我国的城市发展路线从两个方面、两个层次同时进行发展。而在分析我国不同层级城市的发展状况来看，双轨制城市化的两个元素之间没有很好的进行链接，在我国的城市之间缺乏整体协调规划，大量的重复建设出现在一些大中型城市之间，这样实质上是对于土地资源的浪费。

（二）计划经济体制遗留土地问题，土地使用制度影响到城市土地的合理利用

在计划经济体制时期，我国为无偿使用国有土地，这样土地使用者往往不能对土地资源进行珍惜与合理利用，同时对于国家一方面不能利用地租的调整对土地的需求进行调节，同时也不能收取相应的土地使用费来进行城市配套设施的建设，这样造成的局面使城市基础设施长期短缺，影响到城市土地的有效利用。

在计划经济体制下会将土地采用行政划拨的形式进行分配，这样就造成了居住用地、行政用地、商业用地较为混乱，功能区分不明显的局面，从而影响到后来城市整体功能的有效发挥与优化。

（三）我国城市土地利用的管理机制

一方面我国中央与地方土地管理相应的职责分配不清晰，土地利用管理较为混乱，当土地利用出现问题时往往需要多个机构参与。因此当一些问题出现时还有可能出现无人管理的问题。另外一个方面，政府没有建立较为合理的绩效评估指标，现在地方政府在评估体系中，有着较多的经济发展指标。

三、我国城市土地利用结构的优化对策

（一）推广土地储备制度

在宏观上对土地利用结构进行优化调节，应将城市土地储备制度充分结合相应的市场与政府管理机制进行，进而实现城市中心区域土地利用的优化。一些土地储备机构可以利用征购权，采取相应的收购、收回、置换等手段，统一收购相应的划拨土地及闲置土地，然后根据土地利用规划进行土地开发，合理确定土地用途以及土地供应，对城市的每块土地进行较为合理与有效的利用，最终实现土地利用效率的有效提高。

（二）对城市土地进行科学规划

在城市的发展过程中，应将产业结构优化与城市土地利用充分结合起来，城市土地合理利用与产业结构优化工作应属于两个方面，土地利用结构应伴随着产业结构的调整进行变化，城市不同利用类型的土地在整个城市整体用地过程中应占有较大的比例。正是由于这种相互关系，在日后的城市产业结构与土地利用结构或城市的空间布局方面应作出如下调整和考虑：

首先，第一产业应走科技兴农路线，采取措施积极提高农业集约经营与综合生产能力；其次，第二产业应将经济效益作为中心，对落后产业进行积极改造，进而对规模工业进行优化。进而形成一个相对合理的现代化工业体系；再者，第三产业的重点为有效改善交通运输，同时积极提高商业服务能力。最后，这三种产业的结构应充分符合世界经济的发展趋势，同时能够与地方基础发展产业进行良好的结合。

（三）开展城市立体开发

所谓的城市立体开发是指对城市的利用结构进行全面优化，进行立体空间的开发。充分利用城市上空、地面和地下等空间，进行统一规划开发，有效开发利用城市的上部空间与地下空间，这样就能够在较为有效的城市空间中，扩大城市的环境容量，有效改善城市的环境质量，促进城市的健康、协调、有序发展。