鬼城常州探秘

闫建武

2014年年初，由几幅卫星照片引起，大量的关于中国“鬼城”的报道出现在诸多境外媒体的报道中。在这些照片中，大量的新建城市小区空无一人，没有商业配套，夜晚没有灯光闪烁，从表面看，“鬼城”的称呼也确实很形象。

在外媒点名的关于中国“鬼城”中，江苏省常州市赫然在列。

那么，常州市房地产市场处于一个什么样的运行状况，媒体报道的空置率高企问题究竟是经济泡沫破灭还是另有它因？近日，《经济》记者走进了传说中的新“鬼城”——江苏省常州市一探究竟。

房价要崩盘？

在此前关于常州房地产市场的报道中，降价销售的雅居乐星河湾项目备受关注。这个号称是常州市顶级豪宅的项目，在其预售期每平方米1.1万元售价的基础上，一期开盘直接降价将近五成，个别楼层甚至降到了5000多元，也就是接近六成的折扣。这样的变化如何不令人咋舌。也由此，传出了常州房价崩盘的消息。

房价的崩盘往往意味着当地房地产市场泡沫现象已非常严重。那么实际情况如何？这是项目个体行为还是常州房地产市场整体崩溃的前兆？

雅居乐星河湾项目位于常州市新北区，是近些年来常州市集中力量发展的一个以高新技术开发区为依托的行政区域。项目位于商业繁华区。但是在2014年2月21日宣布的大幅降价消息，让外界和坊间一时间有了常州楼市“要崩盘”的推测。

记者多次联系该项目的营销总监邵晴先生，在其对于外界媒体的统一回复中，邵晴将该项目降价定性为“独立事件”，并指出，该举措只是集团公司的战略部署，目的在于快速回笼资金。

邵晴口中的“独立事件”跟常州房地产独立观察员于岳的观点趋于一致，另外于岳还认为，在雅居乐实际操盘中，该项目的项目定位就注定了降价的命运，“产品户型设计得过大，面对的目标客群单一而狭窄。”

在记者的采访中，除去比较高端的项目目前采取降价促销手段外，常州市在售房地产项目中，以自住型住宅为主的商品房销售也开始了价格战，在新盘较为集中的武进区，楼盘降价促销的广告随处可见，但是优惠幅度均在几百元。

根据常州搜房网数据监控中心提供的数据显示，2014年3月常州市商品房成交4398套，成交面积47.19万m2，环比涨幅为31.28%，同比跌幅为22.34%；价格方面，3月成交的商品房成交价格6904元/m2，环比涨幅为6.91%，同比跌幅为1.18%。

从中可以看出，常州楼市房价在今年3月份环比成交量上升明显，价格变动浮动并不大。可见，雅居乐星河湾的个体行为并未对常州房地产市场整体运行产生相关影响。

房地产市场整体偏冷

那么，常州的房地产市场目前是什么样的运行状况？

据常州市住房保障和房产管理局提供的数据显示，在刚刚过去的2013年，全市商品房销售831.10万m2（82356套），同比分别上升4.44%和8.22%。成交均价方面，2013年，全市商品房成交均价为7070元/m2，同比增长1.46%；其中，全市商品住房成交均价为6883元/m2，同比增长3.53%。市区商品房成交均价为7237元/m2，同比分别增长2.23%。

“这么多年来，常州房地产市场无论从成交量还是成交均价来说，一直处于一个相对稳定的状态。”常州搜房网总经理王树仓在接受记者采访时明确表示。

常州房管局提供的另一组数据显示，2013年，全市商品房批准预售面积1249.31万m2，同比增长22.61%；商品住房批准预售面积986.65万m2，同比增长25.54%。其中，市区商品房批准预售面积1024.42万m2，同比上升16.33%；商品住房批准预售面积794.97万m2，同比上升17.67%。市区商品房新增供应在全省排名第三，仅次于南京、苏州。

“根据我们的统计，去年一年基本上常州楼市每个月都有24万m2的销售面积，平均这几年，差不多是这么一个数据。常州楼市一直以来就是这么一个情况。我们年底的摸排情况显示，2014年开年之初，常州房地产市场的库存商品房存量为1000多万m2，正常算下来，是两年的去化周期。”王树仓说。

两年的去化周期对于一个房地产市场来说，属于正常可控的运行状态，但是这个数据受到了于岳的质疑，“这个数据来源根据的是常州市房管局官方的数据，但是这里面有一个统计口径需要注意，那就是常州市房管局的数据里面，在售面积其实包含了常州市在拆迁过程中还迁居民的一部分房源，这部分房源只要没有办理过户手续，就会显示在预售和在售房源里面，但实际上，这部分房源应该不属于库存在售面积。”

但是不管怎样，常州房地产市场目前供大于求的现象确实存在。2014年3月的最新数据统计显示，常州全市商品房新增供应量为83.86万m2，环比增加52.43万m2，涨幅高达166.86%，其中住宅供应65.67万m2，环比增加34.97万m2，涨幅为113.86%，成交面积为38.08万m2，供大于求的现象极为明显。供求比目前为1.72：1。

“常州市房地产市场目前竞争太激烈了，尤其是今年。本地人买房的需求也在逐步下降，在常州这个小城，外地人占比还不到一半，房子不好卖。”在记者的采访中，很多售楼处的售楼员表达过这样的想法。

对于这一点，常州房地产的业内人士也都并不讳言，在王树仓看来，常州房地产市场的发展近些年来虽然一直处于平稳的状态，但是今年以来出现的疲软状态已经很明显。

“但是，这正可以说明，常州的情况跟鄂尔多斯、神木是两个完全不同的类型。鄂尔多斯很明显的是资产泡沫破灭造成的，而在常州，基本上没有任何泡沫。”王树仓说。

同样，于岳也持相似的观点，“需求上不去并不是有泡沫出现，常州的楼市甚至都没有疯过。”

“从需求来讲，常州近些年来由于进行城市建设，导致很多武进区的农民，在拆迁过程中，基本都获得了一套或者多套住房，这部分房的空置是可以理解的。但在房地产市场的整体需求没有产生大的增长的情况下，累计大面积的土地供应，肯定会加剧房地产市场供大于求的现状。”于岳说。

常州人眼中的“鬼城”

“关于‘鬼城的报道，我们常州市委、市政府非常重视，我们组织了相关部门专门就这个问题进行了调查与分析，在我们看来，外媒和国内媒体的一些报道有失偏颇。基本上常州‘鬼城现象不成立。”常州市委宣传部新闻处副处长薛静在接受《经济》记者采访时明确提出了自己的观点。

据记者实地调查发现，常州市在建在售项目比较集中的武进与新北两个市区的新盘楼房确实存在着空置的现象，与晚上亮灯率低相对应的是，有些小区明显已经处于交付入住有一段时间的状态了，但是整栋楼观察下来，空调外挂机的装配数量也就能达到两三成，大量的房屋还是处于无人空置状态。

有意思的是，在常州，关于“鬼城”的说法几乎呈现一边倒的批判态度。在记者的采访中，无论是业界的独立观察员还是项目的参与者，抑或是普通的市民、购房者，均认为“鬼城”的称呼常州担不起。

常州捷达出租汽车公司的司机师傅李玉娥在常州开出租车已经近十年，在她的印象中，新小区近些年来出现的确实不少，有的小区“晚上也真是没见到几个亮灯的。”她甚至对记者说，在某些地段不错、整盘售罄，交钥匙已经两三年的小区里，晚上也只有三成左右的亮灯率。

“但是，作为外地人你可能不了解常州人的买房特点。”李玉娥说。在常州，一般的家庭会提早给孩子买婚房备用，“在孩子上学的时候就已经买了，这样的房子几年之内根本不可能住人。”另外，李玉娥还介绍，常州人买房有一个很明显的特点，即使自住，买完了之后也不会马上入住，要把房子放上至少半年或者一年，“除味、散甲醛。”

这个现象也被常州房地产独立研究员于岳多次提及，在他看来，这应该是常州新盘交房之后小区亮灯率不足的重要甚至是主要原因。

“有的小区里面确实也存在着投资的现象，但是基本上很少。这部分人买完了房之后肯定要放着，甚至都不会简单的装修一下进行出租。因为常州这个地方很奇怪，如果你的房子买完之后住过人了，再卖肯定就要贬值，甚至卖不掉。”于岳说。

在常州人看来，常州楼市的空置现象是自然产生的，跟常州的地域地点、城市文化有着密切的联系，并不能挂上“鬼城”的帽子。“如果说‘鬼屋，那确实存在，但是‘鬼城肯定就不存在。”于岳开玩笑地说。endprint