货币政策对房地产市场调控的有效性分析

【摘要】房地产业是我国经济发展的重要力量，在整个经济活动中的地位自然也不言而喻，但是过度的倚重某一行业不仅仅会使得整个经济失衡，也会由于调控难的问题使得它成为一颗定时炸弹。在中央银行对房地产业的调控中，积极的货币政策往往能刺激房市上涨，但是货币政策对房地产的抑制作用却显得乏力，这其中有货币政策本身的限制，但是如果能加强平时市场变化的监测，完善货币政策在房地产行业的传导渠道，建立行业危机应对机制，会减少房地产业可能带来的危机。

【关键词】货币政策 房地产 利率

一、历次房地产市场调控与效果

1998年以来，在住房分配市场化等一系列政策的综合作用之下，房地产业保持了快速发展。但是在这个过程中，一些城市出现了违规占用土地、开发规模过于庞大的情况，商品房价格和土地价格呈畸形上涨。在2003年国务院发文首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并明确了住宅市场化的发展方向，从此国民经济与房地产市场紧紧相扣，进入了“上涨”与“调控”的循环往复。

2005年调控以稳定为主，当年房地产开发投资增幅比明显回落，成交量有所下滑，价格涨幅趋缓。北上广等一线城市的房价涨幅在下半年接连下降。2006年，政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有。尽管楼市出现了一些积极的变化，但更严峻的是管住了楼，却管不住“地”。当年“地王”不断涌现，地价上涨推高了房价预期。至2007年底，全国70个大中城市新建商品住房售价同比上涨11.4%，环比上涨0.3%。

2008年上半年受政策影响，市场观望态度浓厚，上半年成交量下跌将近5成。不过下半年全球经济危机给房地产业带来巨大利好消息，房地产坐享“政策红利”，刚性需求爆发，改善性需求跟进，投资性需求助推，市场走出了一条与整个宏观经济完全脱离的上行线。紧接着2009年房价在短暂调整之后疾速升温，如脱缰般一路上涨，最终迫使“史上最严调控政策”的出台。

尽管政策不断出台，但是房价还是与此没有呈现相关关系，仍然是稳中上升，从政策的非对称性我们知道，财政政策能够促进经济的快速增长，却很难有效抑制经济的过热，货币政策对经济的抑制作用要更为有效。但是目前没有数据能够支持这一现象。高波，王先柱（2007）和韩鑫韬，王擎（2011）等学者将货币政策对房地产效应进行实证分析后得出结论：汇率的变化对房地产价格增长率的变动会产生显著的线性影响，但是货币供应量和利率的变化对抑制商业银行在房地产市场的货款供给效果不明显，更不能阻止房地产开发企业以个人住宅按揭货款的增加等途径从银行间接获取更多货款，房地产货款的增长推动了房地产价格上涨。

二、有效性的影响因素

（一）调控目标的摇摆不定

中央银行在进行调控的过程中，首先需要处理好地方的利益，但是地方政府部门在房地产中的利益涉及太深，“房价问题在中央更多是民生问题，而在地方则首先是个经济问题”。其次还有经济增长的问题，政府既害怕房地产价格和投资增长过快又希望经济持续快速的增长，这往往表现为政策的摇摆不定。在后来公布的“国六条”和“国十条”同样存在这样的问题，每当中央银行实施紧缩性货币政策时，随之而来的就是经济下滑的风险，房地产商对这种紧缩政策的忍耐力远比普通企业要强。这导致国十条的威力未能完全释放，虽然期间中央领导人不断发言说“房价会下降”，但由于前几次调控政府政策摇摆不定，市场对此次调控信心不足，以至于房地产市场观望期僵持后又现回暖迹象，前期的调控都将前功尽弃。

（二）政策对市场的敏感度

郭建波和任志强的赌约引起了轰动，身为经济学博士的郭建波，他的结论是基于对政策的解读，房价降低的预期是建立在政府对房市的严厉调控上，而胜利者却是有丰富的从业经历和敏锐嗅觉的任志强。在制定相关的政策时，需要有足够的敏感度，2008年金融危机时，对美国次贷危机的忽视就使得后来的政策出现了180度的大转弯，这对实体经济的伤害是很大的。近年来严厉的调控政策虽然不断，但是很难对房地产市场产生有效的作用，反而在民间出现了“离婚潮”这样的事情，说明政策的制定还待完善。

（三）中央银行的独立性

中央银行的独立性决定了货币政策的独立性，也决定了货币政策的有效性，只有将货币政策目标与政府经济发展目标分开，中央银行才可以制定出更为有效和针对的相关政策。彼得森国际经济研究所所长亚当·珀森指出：当前各国央行面临的难题不是政策过于激进，而是政策有效性不够。政府需要央行通过各种手段刺激经济，使经济增长重回正轨，达成这个目的颇有难度，很容易弄巧成拙，过去几年的经验一直如此告诫我们。

三、提高有效性的相关措施

（一）房地产专项指数的完善

在货币政策的实施中，往往需要借助中介指标来观察政策的实施情况，对房地产的调控要具有针对性就必须建立房地产市场的专项指标，来监测市场动向，为政策的调整提供依据。我国目前发布的各种房地产指数大多是价格或租金指数，类似于NPI这种投资回报率指数还很少。就目前房地产市场而言，市场现有的统计报表和指标集中反映土地交易增量和市场投资总量，而反映土地存量市场、企业经营管理运行状况的房地产交易、中介、物业、评估和出租等指标缺乏，有关土地市场的统计指标需要细化。

（二）利率的市场化

自2004年以来，利率就一直维持在比较低的水平，这也是房价激增的部分原因。2012年6月，当央行提高基准利率浮动区间后，几乎所有银行都立即将存款利率提升至允许范围的上限附近。

美国智库彼得森国际经济研究所高级研究员罗迪认为，目前中国利率仍低于市场均衡水平，也就是说在当前利率政策下，房地产是优质投资对象。现阶段，人民币不能自由跨境流动，股市监管也仍需完善，老百姓觉得股票不是一种可靠的长期投资产品，加上存款利率低于通胀水平，人们只能将资金投向房地产市场。改变这种情况的最佳方式就是逐渐放开存款利率管控和完善股市治理。

（三）提高货币政策的独立性

货币政策效用的非对称性研究显示，在抑制经济过热时，货币政策往往比财政政策更为有效，但是如果货币政策的实施受制于政治目标的压力，那效果会大打折扣。特别是面对房地产这样特殊的支柱行业时，中央银行政策的实施更是受到巨大的阻碍。现阶段我国经济进入了调结构的关键时期，面对GDP的下滑，大多数人表现出恐慌的心理，这种心理阻碍了对房地产实施的紧缩措施。虽然面临的是经济的下滑，但是这样的阵痛才能提醒我们：我们的经济是不健康的。货币政策的独立性的提升对，能使得结构调整更为有力。

作者简介：李晓龙（1989-），男，山西晋城人，硕士研究生，金融学专业，研究方向：中央银行宏观调控和货币政策。endprint