租房权益法定优先 法无明示遵循契约

胡勇

住房是民生必需品，是一个家庭不可或缺的组成部分。然而，由于房价连年上涨，许多人在购房无望之余，只能选择租房居住。

租房应当签订房屋租赁合同。房屋租赁合同应当遵循订立合同的一般原则，即平等、自愿、公平、合法、诚实信用、公序良俗的原则。同时，房屋租赁合同作为租赁合同的一种形式，双方当事人还应当遵循这类合同的一些特殊规定。比如，合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

租房居住者目前越来越多，希望租赁房屋的双方都能掌握相关的法律知识，认真审查合同条款，尽量避免纠纷的发生。

租期未到房被卖租客可以拒腾房

在郑州做生意的小高很郁闷，明明是合法租赁的门面房，却被新房东说是 “非法占有”，还将自己告上法庭，要求腾出房子并赔偿其损失。原来，在小高租房期间，原房主就将房产卖给了新房东。最终，当地人民法院以 “买卖不破租赁”为由，判决小高可以继续租赁该房屋，直至合同结束，无须腾房。

2007年年底，小高准备经营一家烟酒店，便租下一个门面房，与房东李先生签订了房屋租赁合同，租期为5年。转眼间，5年租期将满，看着烟酒店的生意蒸蒸日上，小高决定继续承租门面房。2012年，李先生和小高签订了新的租赁合同，约定租期仍为5年。可正当小高继续经营烟酒店的时候，一名姓王的女子却找上门来，称李先生已将房子卖给自己，并要求小高立刻腾房。

“租赁合同才签了三个月，房子怎么就被卖了？是不是搞错了。”小高一开始还不相信，询问房东后竟得知，门面房确实已经卖给了王大姐，并办理了过户手续。这令小高很不满，面对小高的质疑，房东表示，愿意将剩余的租金退还给小高，至于房子的租赁期限问题，他称是自己的房子愿意租就租，不愿意租就不租，也不违法。

除了小高不满，提起刚买的门面房，王大姐也是一肚子怨气。2012年6月4日，她通过中介公司从房主李先生处购买了一间门面房，并签订了房屋买卖合同，可眼看交房日期都过了好几天了，王大姐还是没有拿到房子，原因是旧房主的承租人小高拒绝搬出。

对此，王大姐很是气愤。她认为自己已经是新房主，就有权把房子要回来。至于房子还在租赁期内，王大姐说，买房子之前，她是知道的，“我知道房子租给别人了，但那是承租人和旧房主之间的事，跟我没关系，我购买房子是符合法律规定的，他没权利占着我的房子。 ”

为了要回房子，王大姐将小高诉至法院，要求其腾出房子并赔偿“非法”占有期间造成的损失。

法院审理后认为，李先生与小高的租赁关系已存在多年。在李先生将房屋卖给王大姐之前，就已经与小高签订了租房协议，明确约定房屋租赁期限为5年。虽然原房屋所有权人李先生将房屋出卖给王大姐，但根据民法中“买卖不破租赁”的原则，王大姐应当继续履行租赁协议。王大姐在购房时明知房屋处于租赁状态，对于租赁协议的效力其应予遵守。在租赁期限没有到期的情况下，她无权直接要求承租人小高提前返还租赁的房屋，故对其要求腾房并赔偿损失的诉讼请求不予支持。

据此，法院作出了如上判决。

租房期间要退租剩余租金可索回

租房客在房屋租赁过程中因个人原因不能继续租赁该房，要求解除租赁合同退回剩余租金的诉讼请求得到了当地人民法院的支持。

覃某诉称，其于2013年7月16日租赁权属甘某的房屋，并与甘某签订了 《房屋租赁合同》，双方在合同中约定了租赁期限、租赁金额及交付方式等相关事宜。合同签订当天，覃某交付给甘某2013年7月16日至2014年1月15日期间的租金6600元、保证金1100元，共计7700元。租赁期间，由于覃某的个人原因不能继续租赁甘某的房屋，故其向甘某要求解除租赁合同，同意甘某没收保证金1100元，但要求甘某退还覃某剩余租金。由于甘某一直不予理会，无奈之下，覃某诉至法院，请求解除双方的房屋租赁合同，并由甘某退还覃某剩余的租金，同时要求甘某赔偿其误工费。

庭审中，甘某认为覃某单方强制性终止合同，构成违约，覃某提交的起诉书中也明确承认违约，按照双方所签的《房屋租赁合同》来看，其不需要退还原告任何费用。同时，覃某并未将所住房屋的钥匙交还于甘某，直至2014年1月18日，甘某才拿到房屋的钥匙，在钥匙交还给甘某之前房屋仍受覃某控制使用，覃某有故意抵赖房租及无理敲诈之嫌。

法院审理后认为，覃某与甘某所签订的《房屋租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。甘某已于2013年10月17日收到覃某发出的关于因覃某个人原因要求与甘某解除合同的通知，该通知距起诉之日起已超过一个月时间，符合合同上述条款中关于解除合同的约定条件，故对于覃某要求确认租赁合同终止的请求，法院予以支持。

关于退还租金的问题，法院认定覃某以书面形式通知甘某的时间为2013年10月17日，故覃某应当按照合同约定，向甘某支付通知期限内的租金，即支付至2013年11月16日止。因覃某已向甘某交纳2013年7月16日至2014年1月15日的租金 6600元，故甘某应当退还覃某2013年11月17日至2014年1月15日的租金2145.5元。覃某要求甘某赔偿其误工损失，没有事实及法律依据，法院不予支持。

虽未签约续租有效

李某自2001年12月起与张某签订为期8年的房屋租赁合同，合同到期后，双方虽未续签新的合同，但李某仍向张某交纳租金。 2012年5月，张某因急需资金，在未告知李某的前提下以每平方米8800元的价格将上述房屋卖给了吴某，双方办理了过户手续。

事后知晓此事的李某认为自己作为承租方享有对该门面房的优先购买权，遂向法院起诉要求确认张某与吴某所签订的 《房屋买卖合同》无效，并提出按相同价格购买该争议房屋。

当地人民法院一审后认为，李某与张某签订的房屋租赁合同真实有效。合同期届满，双方虽未续签书面合同，但李某仍使用租赁房屋并缴纳租金，故双方租赁关系继续有效。当张某决定出售该房时，应依法提前3个月将售房事宜告知承租人，而张某与第三人吴某签订购房合同及过户行为，并未告知李某，侵害了李某享有的法定优先购买权，应认定买卖合同无效。

法院在判决书中进一步指出，合同无效并不等于承租人李某可以理所当然地与张某建立房屋买卖关系，仍应需双方形成合意，新合同方能成立，故法院对李某要求按第三人吴某出价购买房屋的请求不予支持。