论房地产价格与金融市场的关系研究

何 静

（金华广播电视大学(浙江商贸学校) 浙江金华 321002）

论房地产价格与金融市场的关系研究

何 静

（金华广播电视大学(浙江商贸学校) 浙江金华 321002）

房地产业属于资金密集型企业，和金融业间有着不可分割的关系。而房地产价格水平的高低除了会影响到房地产业与有关行业的发展、城市发展状况等之外，同时还会对国家稳定的金融秩序以及社会经济发展水平造成一定的影响。本文首先介绍了我国房地产市场与金融市场的实况，其次，对我国房地产价格及其与金融市场的关系进行了一番论述，最后，提出了确保房地产市场与金融市场稳定发展的措施。

房地产业；金融市场；关系研究

一、我国房地产市场与金融市场实况分析

1.金融是有效调控房地产市场的最佳手段

在房地产业中，其存在较长的产业链，行业的繁荣通常会在财富效应的基础上而带动多个领域同时良好发展。如果房地产过热将导致信用风险的发生，进而带来严重的经济危机。为了有效遏制住高房价及房地产泡沫情况的出现，从2009年到现在我国的货币供应量(M2)同比增长率保持在13%到19%的较低水平上。在这种情况的影响下，使得房地产开发商融资成本提升以及房产投机者受到了相应的限制，流入房地产业的资金不同程度上减少，所有涉及的指标都呈下降趋势。

2.金融政策的时滞性使金融调控难度进一步加剧

在查阅了我国历次房地产调控效果后看到，一般时滞通常保持在1到2个季度，比如，我国在房地产投机需求基础上而制定的货币政策调控是在2009年的十二月份，但我国商品房销售额同比增长率真正下跌的时间却是在2010年的十月份，可以明显的看出其时滞约为三个季度，最终导致调控存在很大的不确定性以及进一步加剧调控难度。要想有效处理货币政策时滞性的问题，就必须及时对颁布实施的货币政策与传导机制进行一番合理的调整，使其完善，明确相适应的调控力度，实时跟踪调控效果，一旦发现问题存在必须立即整改，从而保证和政策预期相一致。

3.由房地产市场而带来的金融冲击影响力大

现阶段，从我国房地产市场资金链中可以看到，金融贯穿于房地产开发及销售各个环节，对于房地产市场发展中的市场风险、流动性与信用风险，其予以了承担。如果房地产领域出现了问题，将直接的传导到金融市场中。

二、我国房地产价格及其与金融市场的关系

1.房地产价格

金融市场给房地产市场带来了两方面的效应，即波及效应、财富效应。以下主要论述金融业对房地产价格的作用以及实际造成的影响。首先介绍一下房地产的波及效应；所谓价格波及效应，说的是当某一产业出现价格变动会在一定程度上使其他产业发生变动，并且，还会相应的影响到其他产业产品的价格。所以，认真全面的剖析金融市场对房地产价格的波及作用非常有必要，这样能够让我们准确的获悉现阶段房地产价格的水平合理正常否。在对金融体系中的银行贷款、居民存款两部分以及广义货币发行量和股票流通市值在现阶段房地产价格波动中发挥何种作用进行分析研究。

早在1941年，庇古就探索出了财富效应这一说；实际中，他发现当人们所持货币或者公债等资产价值不断提升情况下会使财富进一步上涨，并且，人们会不同程度的增加自己的消费支出，使得社会中消费品不断增加，同时，大大提高了就业机会率，很好的推动了经济的快速增长。而狭义的财富效应是怎样的？主要讲的是因为某一类资产或者资产价格提升或下滑，使得资产持有者的财富发生了上涨或下降的情况，一定程度上控制或推动了消费的上涨，对短期的边际消费倾向造成了影响，控制或者推动了紧急上涨的效应。

我国房地产价格最近几年时间里呈上升趋势，导致上升的原因与金融部门有着密切的关系。

2.房地产价格与金融市场的关系

(1)房地产价格和银行贷款间的关系；假设银行贷款和房地产价格属于一种正向关系，并且，银行贷款的规模拓展和房地产价格的增长也属于正比关系。从下图(供给需求曲线)中可以看出，房地产价格直接由房地产市场的实际供给而决定，从现阶段情况看，由房地产商自己规定房地产的具体定价，但目前我国房地产开发商受到了资金限制，大部分都是以贷款的形式而最终获得，随着贷款的不断提升，房地产开发商能够从中得到较高的利润，即通过提升房地产价格来实现回报最大化。在城市化进程进一步加快，城市土地紧缺和群众极其渴望提高自己居住水平的情况下，实现了房地产商品需求的刚性化，所以，房地产实际需求量会在价格不断增加的同时而进一步提升。

(2)房地产价格与居民储蓄的关系；所谓居民储蓄，主要指的是人们实际持有的货币或者债权等资产价值的上涨而致使财富进一步提升。由此可见，随着居民存款储蓄的不断增加，居民就会拥有一定的购房能力，于是，房地产价格根据房地产市场的供应情况会有所增加。

(3)房地产价格与货币供应间的关系；假设货币供应量与房地产中间属于正比关系，以及货币供应量规模的拓展使价格增加，倘若国家对货币供应量予以下调，那么，房地产价格会有所降低。

货币的供应量对我国国民经济体系中的商品价格水平的高低起到了决定性的作用，因此，在国民经济中，房地产是其支柱性产业，但若货币的供应量太大将会出现房地产经济泡沫。

国民经济体系领域中的商品价格水平直接由货币供应量来决定，房地产业作为国民经济的核心产业，有着较大的货币需求量，并且，一旦货币供应量出现了变动将使得房地产价格出现严重的波动，如果货币供应量频繁发行，那么，就会带来房地产经济泡沫，所以，房地产价格会随着货币供应量的增加而提升，会随着货币供应量的减少而降低。

(4)房地产价格与股票流通市值的关系；我国创建股票市场的时间是在经济体制转轨的特殊时期，因此，市场上流通的主要股票仅为发行股的一部分。现阶段，随着我国股票市场的流通值不断上升，股票现已是人们热议的投资话题。

三、保证房地产市场与金融市场稳定发展的措施1.制定具有前瞻性的货币政策

各相关职能部门应提升自身监管力度，从而保证政策的有效实施以及政策目标的实现。另外，如果出现房地产低迷情况将会导致金融风险的发生，所以，必须完善相关法律法规，构建一套切实可行的房地产风险防控体系，有效保证了楼市的稳定，同时，也使得金融与经济更加的稳定。

2.明确合理的房地产金融政策

房地产市场要想持续稳定的发展，就必须充分体现货币供应量政策工具的优势作用，合理处理“稳增长”与时刻保证楼市调控不动摇之间的均衡关系。明确合理的货币政策，以防止房地产市场出现较大波动。同时，要严格根据房地产限购政策，有效控制房地产信贷量，由于各区域的房地产市场情况均不同，所以，实际中应选择适应性金融政策，从而对房地产价格上涨速度快等问题进行有效控制。

四、结论

综上所述可知，对房地产价格进行研究的主要目的在于反映房地产的实际运行规律，我们应有效控制房地产价格的上升速度，加强防范金融危机。将房地产泡沫抵制在萌芽之中。在我国社会经济不断增长下，上述影响房地产价格的因素会有所变化，所以，编制房地产宏观政策时，必须对这些因素予以认真详细的考虑。

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Study on the relationship between the price of real estate and financial market

He Jing

(Jinhua Radio and Television University (Zhejiang Business School), Jinhua Zhejiang, 321002, China)

The real estate industry belongs to capital intensive enterprises, and has inseparable relationship with the financial sector. And the real estate price level in addition to affect the development of real estate industry, in line with the city development, at the same time, also have a certain impact on the stability of the country's financial order and social economy development level. This paper first introduces the situation of Chinese real estate market and financial market, secondly, the price of real estate in China and its relationship with the financial market to make a discussion, finally, put forward the measures to ensure that the real estate market and the stability of the financial market development.

real estate industry; financial market; relationship

F293.3

A

1000-9795（2014）02-0456-01

［责任编辑：陈怀民］

2014-01-03

何 静（1971-），女，浙江金华人，讲师，从事金融市场方向的研究。