京津冀一体化 去哪买房最相宜

王永生

5月，全国多地楼市不断降温，京津冀都市圈却是个例外。自今年两会期间京津冀一体化被再次提及以来，围绕京津冀概念的政策、建议、讨论等逐步升温，最为火爆的莫过于京津冀概念下的环京津楼市投资热。大概念背景下的楼市投资，现在真的可以出手了吗？

京津冀楼市被过度热炒

多年来，京津冀一体化概念经常被提及，但是不温不火。如今，新的经济形势下，京津冀的协同发展越来越成为京津冀高度关注的战略问题。自今年两会期间，京津冀一体化被重新提及、三地官员积极表态携手合作推进京津冀一体化发展以来，一体化概念迅速升温，引来了大背景下的投资热潮，尤其引发了环京津的楼市投资热。

今年2月，全国部分地区房价出现了下跌的情形，房价疲软套牢中小开发商，三四线城市房价悲观预期等观点不绝于耳。

然而，京津冀一体化概念背景下的环京津楼市却是个例外。京津冀一体化概念的再次提出，引发了周边楼市的迅速升温。首当其冲的莫过于“保定副首都”概念，它让保定楼市着实“火”了一把。保定市多个楼盘涨幅一度超三成，疯狂时期达到了“一天一价”，售楼处门前，停放着来自山西、黑龙江、北京等地车牌的车辆，看房的外地人络绎不绝。

不仅仅是保定，包括天津滨海、武清，河北燕郊、固安等地也纷纷“躁动不安”。有些售楼人员纷纷拿起一体化说楼市：“以后还得升值，通了地铁最少还要翻一倍，现在是出手的最好时机”。

京津冀一体化概念大热，并不代表楼市的大热，而真正的实际价值尚未显现。更有悲观者说，首都副中心也好，产业转移也好，并无新意，除了概念炒作，根本问题一如昨日。10年前传说北京地铁通到燕郊，至今仍在传说着。

投资仍需长线

今年春天，“京津冀一体化”犹如阵阵春雷，惊醒了尚处迷茫中的楼市投资客。京津冀一体化概念还未全面落地，受影响的各区域均已开始“蠢蠢欲动”。业内人士表示，从京津冀一体化长远发展来看，投资楼市需要的是一个持续关注、长线投资的过程。中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立此前表示，北京市将要疏散500万人口到周边地区，这也意味着环京带置业热潮才刚刚开始。

现阶段，京津冀一体化对区域的利好仍留在纸面上。未来京津冀一体化种种利好如能一一落实，就能带动区域进一步发展，促进环京楼市量价齐升。

不过，在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，虽然京津冀一体化已成为国家战略，但仍需理性看待。从目前来看，受政府高层主推的这一思路，在概念和实施落地之间仍有相当距离，房地产也的过度反应存在一定程度的风险，购房人入市需谨慎。

哪些地区适宜长线投资

天津板块

城市：滨海新区、武清区、宝坻区目前

房价水平：7000元-10000元/平方米

目前现状

滨海新区、武清区、宝坻区地处北京、天津、河北三地交汇处，是京津交界的中心点。与环京其他地区相比，三地受京津冀一体化概念波动相对较小。目前三地已经有整套完善系统，其发展空间广阔，短期内不会有特大波动。

投资看点

京津冀一体化细案没有落实之前，楼市将会按照自行轨迹发展，不会因此有大幅度波动。在京津冀一体化过程中，天津很可能进一步接手航空、港口、铁路等运输的功能，同时也会承接央企总部或职能部门落地等，对三地的飞跃发展有着更强的促进作用。

北京西南板块

城市：石家庄、保定市目前

房价水平：石家庄8000元/平方米

保定6000元/平方米

目前现状

随着京津冀一体化大幕徐徐拉开，京南地区受到了最为强烈的关注，连续一个月被置于社会关注的聚光灯下。与其他城市相比，保定有着较强的地缘优势，距北京140公里，距天津145公里，乘坐已通车的京广高铁和明年通车的保津高铁，均只需半个多小时。在京津冀一体化大背景下，保定楼市受影响最大，尤其是自“首都副中心”概念传出之后，包括保定、涿州、固安等在内的区域楼市均出现不同程度上行。

投资看点

石家庄作为河北省的省会，在京津冀这张大图上无疑是重要的一个点，将面临巨大机遇。对于石家庄楼市来说，无论是官方的定位还是规划，都指明了城市发展方向，预计未来正定新区楼盘将会升温。随着京津冀一体化的发展，辐射效应扩大，加之回乡置业的人群不断增多，石家庄未来楼市前景看好。而保定市以及所属的涿州市无论从地理位置，还是经济自身发展规律看，均是首都功能疏解和产业转移的首选承接地，可长期持续关注。不过，业界专家表示，保定等地楼市在短期内被过度热炒，今后势必会有下行空间。中国房地产业协会副会长童悦仲预测，等热潮过去，保定房价会下降，而目前的保定已经显现出了下行趋势。

京东板块

城市：廊坊、燕郊、大厂、香河

目前房价水平：7000元-12000元/平方米

目前现状：京津冀一体化概念并未对距离北京最近的燕郊出现较大影响，这里反而出现了降价现象，显得平稳很多。而廊坊、大厂、香河等地的项目价格则仅是小幅上涨，关注人群相比于保定、永清也少了很多。首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，燕郊楼市在前些年已经有所透支，目前只是靠地缘优势、价格优势吸引了一部分北京的刚需与投资性客户。纵观京东板块各区域楼市，投资需求占比较大，市场空置率高，基础设施建设的缺乏，使其难以承担现有人口压力。

投资看点：

京津冀一体化已是大势所趋，从长期投资来看，京东板块仍是房价看涨的主要地区。由于廊坊的地理优势，在国家将京津冀一体化上升为国家战略之后，廊坊所属的北三县——三河燕郊、香河、大厂便理所当然地被河北省政府确定为打造环京津新增长极战略突破口的重要“引爆点”。据河北省《政府工作报告》显示，今年河北省要统筹廊坊北三县一体化发展，建设现代服务业示范区。据廊坊市市委副书记赵常福介绍，今后一个时期，廊坊市将把北三县率先打造成为全省环京津地区新增长极的重要“引爆点”，加快构筑承接北京现代服务业转移的“共建点”，努力把北三县打造成全国绿色发展的先行区、京津冀协同发展的示范区和全省城乡统筹发展的试验区，使其真正成为镶嵌在京津之间的一颗璀璨的“绿宝石”。

TIPS

京津冀一体化

2004年11月

国家发改委启动京津冀都市圈区域规划编制，采取2+8模式，北京、天津加河北8城

2005年1月

国务院通过北京城市总体规划，要求基本形成北京、天津为中心的两小时交通圈

2011年3月

“首都经济圈”概念写入国家“十二五”规划，成为国家战略

2014年3月

“京津冀”作为一个词组 首次出现在政府工作报告中