中国式买房不可不知的理财经
2014-05-14汪敏华
汪敏华
对大多数人来说，房产是一个家庭最大的财产。拼三代买套房的，比比皆是。中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。
房产证写子女名，未必好
为规避未来可能出现的遗产税，现在很多家长在买房时会写上孩子的名字。但这种爱心表现效果未必好。
第一，孩子独立买房时，可能要多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过两套，根据政策，成年后可独立购买一套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付可能要按照二套房标准，付七成。
第二，孩子婚后买家庭第二套房时，可能要交房产税。
第三，孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。
有没有化解之招？法律专家支招：一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己的名义所购的房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。
越有钱，越贷款
大多数人的买房思路是：房贷越少越好，有钱就提前还贷，让银行赚利息太不合算了。事实上，在目前的市场态势下，这样的思路恰恰是不合算的。会理财者将采取这样的策略：越有钱越贷款，贷款越多越好，期限越长越好。自己的钱呢，可以根据个人情况，做一些投资理财。
假如在上海购买350万元的房子，首付三成是105万元，贷款245万元，贷款期限为30年。为方便计算，全部算作商业贷款，采取等额还贷法，按五年以上基准贷款利率6.55%计算，每月还贷15566元，30年利息总额315万元。一次性付款，确实省了这笔巨额利息。但如果将其余245万元另做投资，比如购买信托产品，或者靠谱的P2P产品（指以公司为中介机构，把借贷双方对接起来实现各自的借贷需求），结果会怎样呢？按照目前信托产品或P2P产品比较普遍的年化收益率12%计算，只需投入156万元，作为归还房贷的“老母鸡”，这个“母鸡”每月平均生“鸡蛋”1.56万元，足以支付每月房贷本息。其余89万元同样可投资于信托或P2P，按12%年化收益计算，通过复利效应，30年后可达多少？超过2000万元。加上用以下蛋的“老母鸡”156万元，总额在2200万元左右。
曾经有人算过，30年后的1万元只相当于现在的573元，即便通胀这样吞噬财富，30年后的2200万元也相当于现在的126万元。
也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫，但在30年漫长的岁月里，万一投资收益没有理想的那么高怎么办？很简单，只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。
等本和等额，利息差大了
小邓夫妇在上海外高桥看中一套住宅，父母支付首付并去除公积金贷款后，小邓夫妇还要商业贷款100万元，贷款期限20年。办理贷款手续前，他在银行工作的同学再三叮嘱，在还贷方式上，一定要选择等额本金法，而非等额本息法，两者息差很大。对于一门心思要节约利息的购房者而言，选对还贷方式，节约的利息可以六位数计。
所谓等额本息法，即每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。所谓等额本金法，即每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。
以小邓夫妇为例，同样是100万元商业贷款，还款期限和利率相同，如采用等额本息法，每月还贷7485元，总利息为79.6万元；如采用等额本金法，首月还贷9625元，以后逐月减少23元，总支出利息65.7万元。两种还贷方式的总利息相差近14万元。
在实际生活中，大多数人会选择提前还贷。但有些提前还贷并不划算，比如，采用等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。同样，采用等额本息还款法的购房者，假如还款已到中期，也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多，利息越少。
各种过户的成本计算
据了解，房产过户分继承、赠与、买卖几种方式。
继承的主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房产评估价的1%来收取，最低不低于200元。这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。但继承房产需要满足三个条件：第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字后，方可生效。采用继承法过户房产，继承人需要提交各种证明，其间要花费大量的时间和精力。
赠与的主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满五年并且是唯一住房的可以免除）。此外还有契税3%和公证费1%。
买卖的主要费用：营业税+个税+契税。过户时，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。
