浅析房地产开发工程的成本控制及管理措施

张军明

摘 要：房地产企业在发展过程中对开发工程的成本控制以及管理问题非常重视，主要是因为成本控制和管理对企业的经济效益和市场竞争力有很大的影响，因此，笔者对如何对房地产开发项目进行成本控制和管理分析，同时也提出了相应的措施，希望对我国房地产业的发展能够起到更好的促进作用。

关键词：房产开发；成本控制；质量管理

前言

近年来，我国的房地产行业获得了很大的发展，同时，房地产行业的发展也是现在人们关注的重点。房地产开发企业在发展过程中对企业的经济效益和工程质量非常重视，工程质量也是人们关注的重点，因此，房地产开发行业在发展过程中要对成本控制进行很好的研究，对管理工作中存在的问题进行分析，这样能够找到更好的解决措施。房地产开发企业在发展过程中要对市场发展情况进行掌握，同时，对房产需求以及现代化房地产开发管理进行重视，应用先进的管理体系进行成本控制和管理，这样能够在保证工程质量的前提下提高企业的经济效益，同时也能保证企业的经济效益不受到影响。

1 房地产开发工程的成本控制

1.1 成本预测

房地产开发企业在经营过程中要对市场的物价信息情况进行掌握，同时对同类建筑物的成本情况进行掌握，对成本进行预测，能够采取成本低、效益高的施工方案。对于房地产开发企业而言，经营的目的就是为了以最低的成本获得最大的价值。在对工程的价值进行计量的时候，通常有两种方式，一种是在成本没有发生变化的情况下，建筑工程的价值出现了增大的情况，例如，一项建筑工程在进行开发的时候是以居民住宅的方式进行开发的，但是，在市场环境不断变化的情况下，房地产开发企业对建筑的商业价值进行了重新的评估，将住宅的数量减少，将建设的部分用作商业门店，这样对提高建筑的价值非常有利。还有就是在有限的土地面积上将建筑的层数进行增加，在对建筑结构进行设计之前要先进行市场的分析工作，在这个过程中可以将原有设计中的多层设计成为高层，将较高层数作为居住使用，在较低层进行商业广场建设，这样不但能够方便人们的生活，同时也能更好的提高房地产开发企业的效益。另外一种方式是在建筑价值不变的情况下，将成本进行降低。建筑项目施工中，住宅的面积和结构布局对房屋的销售有直接的影响，在建筑设计的时候，对房屋的结构问题要进行重视。在房屋结构出现问题的时候，会导致企业的价值回收率降低的情况发生。在对建筑项目进行设计的时候要对项目施工的具体情况进行掌握，这样能够避免出现按照经验进行设计造成浪费的情况，同时，在建筑施工中对材料的使用问题也要进行重视，不能盲目的追求高档的材料，这样会出现不适合房屋本身要求的情况，房屋建筑施工中对具体的施工材料都有充分的考虑，并不是最贵的就是最好的。对材料的性能进行很好的分析，才能避免施工成本增加。在建筑施工过程中不能为了提高施工的速度出现对施工管网和施工程序不了解的情况，这样会导致工程的后期施工面临很大的问题，同时，在施工过程中要避免出现管理混乱，这样会导致施工中出现重复的情况，导致施工成本出现增加的问题。在施工中对新的材料和技术进行应用比较普遍，对新的材料和技术进行应用之前要对其性能和应用效果进行很好的掌握，避免出现对材料行情不了解的情况，同时也能避免出现施工成本过高的情况。对导致施工成本发生变化的因素要进行很好的分析，采取必要的措施，这样能够更好的对施工成本进行预测。

1.2 成本计划

在对成本进行预测的时候要对相关的影响因素进行分析，这样能够更好的将施工成本以货币的形式进行体现，同时在施工图预算上进行反映，对项目的施工费用、施工成本以及降低成本的措施也能进行很好的分析。在施工中，要对施工图纸进行熟悉，同时，掌握科学的施工方法和工艺，这样在对施工成本进行计划的时候能够编制更好的文件。

1.3 成本控制

在成本计划中，对影响成本变化的因素要加强管理，然后采取必要的措施，在施工过程中对各种支出消耗部分进行严格的控制，同时对成本控制情况要进行实时反馈，这样能够对实际成本和计划成本之间出现的差异情况进行分析，同时对出现的差异情况也能及时采取措施进行更正，在成本控制过程中可以建立成本管理责任制，这样对成本进行控制能够获得更好的效果。

1.4 成本核算

在建筑工程施工中，规定的开支范围发生的实际费用采取适当的方法进行归纳，能够对施工项目的成本和单位成本进行计算，同时，也能对相关的成本分级考核提供必要的考核依据。为以后的工程项目成本预测提供依据。

1.5 成本分析

对建筑工程项目成本进行对比评价和总结，在成本管理过程中能够对影响成本变动的原因进行很好的控制，同时，也可以进行系统的研究，找出这些因素变化的规律，对成本控制中存在的一些固定规律进行分析，这样也能采取必要的措施对成本影响因素进行更好的控制。

1.6 成本考核

对已完成项目，将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较，评定成本计划的完成情况，以及各责任者的业绩，并以此给以相应的奖励或处罚，这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性，从而达到降低成本增加企业积累的目的。

2 房地产开发工程的质量管理

首先，质量控制是质量管理的一部分，是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动，包括有作业技术与管理活动，它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和，用其特性指标来评价，就是通常意义上的产品适用性、可靠性、安全性、经济性以及环境的适宜性等。

其次，对质量形成的影响因素有人的质量意识和质量能力，它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质，市场准入制度，执业资格注册制度，持证上岗制度等方面对各相关单位把好关，严禁无证设计与施工，严禁越级、挂靠、转包等现象，现在各地挂靠现象尤为突出，部分项目经理以及其施工人员质量意识太差，值得注意。项目的勘察直接关系到工程的设计，在此阶段应加强监督。建筑构造和结构设计的合理性与可靠性，要求对设计图纸进行仔细的、多层次的审查，从而达到目的。对材料的质量规格，性能特性，应反复调查论证，进行合理选择。

再次，质量控制的基本原理：制定质量计划书，确定质量控制的组织制度、工程程序、技术方法、业务流程、资源配置、试验要求、质量记录方式、不合格处理、管理措施等具体内容。对照计划书进行计划方案交底，并按计划规定的方法展开工程作业活动。检查、对照计划，运用各种专门手段而进行各种检查，包括施工自检、互检和专职质检员的质检，以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等。

最后，施工作业过程中的质量控制。基本程序：进行技术交底与图纸会审，检查施工工序的合理性与科学性，检查工序施工条件是否符合要求，进行分批、分项工程检查实测，对中间产品进行隐蔽工程验收或工序验收，经验收合格后方可进入下道工序施工。

3 结束语

房地产企业在对成本进行控制的时候，要具有很高的责任心，同时，要按照必要的规程和规范进行工作，在工程施工中要对重要的部位和质量通病容易发生的部位进行重点的控制，这样也能更好的提高建筑工程的施工质量。