层高不足引发的退房官司

文/李林章 刘爱武

层高不足引发的退房官司

文/李林章 刘爱武

在每一份商品房买卖合同中，都有对房屋层高（即室内净高度）的约定，但在实际收房的时候，这个层高标准是否符合约定，大部分人都没有在意，差个几厘米根本没感觉。开发商也借此悄悄在层高上打折扣以降低成本。大部分开发商都蒙混过关了，但江苏省无锡市市民洪庆、袁圆对此较了个真，实测两个卧室净高竟然低了四厘米多，他们要求退房。

近日，无锡市中级法院对这起因层高不足引发的退房官司作出了终审判决，认为目前存在的净高极差没有影响到房屋主体功能，不能构成拒收房屋的理由，但客观上会对正常使用房屋产生影响，判决房地产公司返还房屋价款8万元。

层高打折，拒绝收房

2010年10月29日，洪庆、袁圆与无锡奥良置业有限公司（以下简称奥良公司）签订商品房买卖合同一份，约定：洪庆、袁圆购买奥良花园A区第2幢5单元20层2001号房，房屋层高为2.9米，建筑面积为127.8平方米，房屋单价为每平方米9946.3元，总金额为127万余元，签约当天首付77万余元，余额50万元同期办妥银行贷款及担保手续并支付相关费用。

合同签订后，洪庆、袁圆按照合同约定把房款全部付清。

2012年7月14日，奥良公司通知洪庆、袁圆办理交房手续。自己不懂行，专家来帮忙。洪庆、袁圆在正式收房前，委托无锡丁某公司进行验房。果然给找出了问题，该公司验房后，出具验房第三方检测报告，载明：北次卧室净高实测误差约45毫米，主卧室净高实测误差约42毫米。

看到报告后，洪庆立即于同年7月26日，向奥良公司发出拒绝收房通知书，提出房屋存在严重质量问题，要求整改，不能整改的部分可协商处理，并限期奥良公司书面答复，逾期则追究其违约责任。

奥良公司与洪庆、袁圆双方多次协商，未能达成一致意见，洪庆、袁圆遂将奥良公司诉至无锡市南长区法院。

奥良公司提出以下鉴定申请：1.对涉案房屋的主卧室、北次卧室室内净高极差值超标对房屋结构安全性是否有影响进行鉴定；2.对涉案房屋的主卧室、北次卧室室内净高极差值超标问题的修复方案进行鉴定。

法院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，该公司认为参照《建筑工程施工质量验收统一标准》第5.0.6条的规定，“经有资质的检测单位鉴定达不到实际要求、但经原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的，可予以验收”，不出具修复方案，建议由原设计单位对该问题进行复核并提出处理意见。后该公司出具鉴定报告，鉴定结论为：1.主卧室室内净高度极差计算值为41毫米，北次卧室室内净高度极差计算值为45毫米；2.主卧室和北次卧室室内净高度极差计算值均大于允许极差值，不符合《住宅工程质量分户验收规程》第6.0.1条要求；3.目前存在的净高极差不影响房屋主体结构的安全性。

诉请退房，法院未准

法庭上，双方展开了激烈的论辩。

洪庆、袁圆提出请求，要求解除商品房买卖合同；奥良公司返还首付款77万余元及从2010年10月29日起至实际归还之日止的银行同期同类贷款利息；奥良公司承担洪庆、袁圆通过公积金贷款50万元所支付的本息及担保手续费等相关费用；奥良公司协助洪庆、袁圆办理解除公积金贷款的事宜；奥良公司按照商品房买卖合同的约定承担逾期交房违约责任，即已付款的百分之二；另外，如商品房买卖合同不解除，因涉案房屋主卧室、北次卧室室内净高极差严重超标，是否影响房屋结构安全至今未得到原设计单位认可，故应根据江苏省《住宅工程质量分户验收规程》相关规定，由原设计单位参加房屋结构安全鉴定并经原设计单位认可达到原设计方案标准的前提下，奥良公司承担质量违约、逾期交房违约责任，减少房屋价款并赔偿损失。减少房屋价款应以合同价与市场价之间的差价为依据进行计算；逾期交房违约金应按日支付已付房款万分之二，逾期交房时间暂计算为17个月（2012年7月15日至2013年12月15日），违约金共计12.9万余元。

针对洪庆、袁圆的诉讼请求，奥良公司认为：洪庆、袁圆要求解除合同缺乏依据，因为奥良公司已按照约定的交付条件履行了通知收房的义务，即使涉案房屋存在净高极差超标的问题，也仅是影响观瞻，并不影响房屋的实际使用，且洪庆、袁圆在利息计算上存在重复，同时主张赔偿损失和违约责任也违反相关规定，因净高极差超标而影响观瞻，奥良公司同意免费吊顶以修饰该问题（即按建设单位出具的整改方案进行维修），或折算成1万元左右进行适当补偿；司法鉴定机构对涉案房屋净高极差是否影响房屋结构安全的问题已进行鉴定，鉴定结论为目前存在的净高极差不影响房屋主体结构的安全性，且法律也没有规定安全鉴定需要由原设计单位参加，洪庆、袁圆要求减少价款没有相关的事实依据，其也不存在逾期交房的问题，故不应当承担逾期交房违约责任。

无锡市南长区法院审理后认为，奥良公司交付的房屋，由于主卧室和北次卧室室内净高极差值超标，应认定房屋存在质量问题，经鉴定目前存在的净高极差不影响房屋主体结构的安全性，虽然奥良公司应对该质量问题承担违约责任，但因该质量问题没有影响到房屋主体功能且导致不能使用，不符合解除合同的条件，亦不能构成拒收房屋的理由，故对洪庆、袁圆要求解除合同、奥良公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持。

由于奥良公司交付的房屋存在质量问题，客观上会对洪庆、袁圆正常使用房屋产生影响，也会导致房屋装修成本增加，故洪庆、袁圆提出以减少房屋价款的方式追究奥良公司违约责任的主张，符合法律规定，依法应予支持。但减少价款的计算方式不应以房地产市场的价格波动为计算依据，该价格波动是市场价格规律的表现，与房屋质量问题并无必然联系，根据案件实际情况，法院对房屋价款予以酌情减少。

综上，无锡市南长区法院作出如下判决：奥良公司返还洪庆、袁圆房屋价款8万元。

退款8万，弥补层高

洪庆、袁圆与奥良公司均不服一审判决，向无锡市中级法院提起上诉。无锡市中级法院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。双方就是否符合解除合同的条件和违约方应如何承担违约责任展开了激烈的争论。

洪庆、袁圆认为：根据合同约定和法律规定，其均有权解除合同。鉴定结论不能作为认定本案事实的依据。

奥良公司则提出：原审法院酌情减少房屋价款的金额偏高，本案应以维修方式解决纠纷，即根据建设单位出具的整改方案予以吊顶，或予以折价补偿5000元到1万元。

无锡市中级法院审理后认为：

洪庆、袁圆与奥良公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。

关于是否符合解除合同的条件的争议焦点，洪庆、袁圆主张解除合同主要有两点理由：1.符合合同约定的解除条件；2.符合法律规定的解除条件。关于第一点理由，奥良公司于2012年7月14日通知洪庆、袁圆办理交房手续，系在合同约定的交付期限内，故洪庆、袁圆援引合同关于逾期交房违约责任的条款主张解除合同，本院不予支持。关于第二点理由，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同的，法院应予支持。但本案中，鉴定机构出具的鉴定结论认定目前存在的净高极差不影响房屋主体结构安全，本案房屋质量问题也未达到严重影响正常居住使用的程度。因此，亦不符合解除合同的法定条件。据此，根据维护交易安全与稳定的原则，洪庆、袁圆不能解除双方之间的商品房买卖合同。

关于违约方应如何承担违约责任的争议焦点，虽然目前存在的房屋质量问题并未达到解除合同的法定条件，但确实对买受人正常使用房屋造成一定的影响，奥良公司交付不符合质量约定的房屋，属于瑕疵履行，洪庆、袁圆于原审中提出以减少价款的方式追究奥良公司的违约责任，符合法律规定，原审法院在综合考虑买卖标的性质及损失大小的前提下，酌情减少房屋价款8万元系在自由裁量范围之内，并无不当。

综上，无锡市中级法院判决如下：驳回上诉，维持原判。

（本文当事人为化名）

法博士点评

法律与合同是解决一切纠纷的根本，不违反法律规定的合同是合法有效的，合同怎么说，合同双方就应该怎么做。洪庆、袁圆与奥良公司签订的商品房买卖合同约定房屋层高为2.9米，理论上来说少一毫米房地产公司都是违反合同规定的。但普通老百姓在购房之后，只要不是明显影响观瞻的，都不会注意到几厘米的差别，更谈不上以此理由退房了。洪庆、袁圆退房的请求虽然没有得到法院的支持，但最终获得了8万元的赔偿。学会为自己主动维权，较真一下，还是值得的，这就是此案带给我们老百姓的启示！

编辑：郑宾 393758162@qq.com