无美国绿卡，依旧买房三套——洛杉矶瓜哥和朋友的买房记

特约撰稿_毛晓军 发自美国洛杉矶 编辑_赵冰燃 供图_CFP

无美国绿卡，依旧买房三套
——洛杉矶瓜哥和朋友的买房记

特约撰稿_毛晓军 发自美国洛杉矶 编辑_赵冰燃 供图_CFP

>> 美国加利福尼亚，房产商们正在新房内讨论房价。

对于学区这件事，你不能不重视也不能太重视，我个人认为小学初中能达到中上水平就可以了。

毛晓军

即文中的瓜哥，曾就职于南方某大型报业集团本部和北京分支。2014年初辞职陪孩子在美国上小学。虽未拿到美国绿卡，但已在洛杉矶买了三套房，女儿在美国私立小学就 读。

“听说你在美国买了三套房？”我上个月回国和一些老朋友前同事小聚，这句话几乎成了标准的问候语。其实我觉得自己并没有做什么惊天动地的事，只是尝试着给孩子一种更好的教育，给自己一种新的改变。

为孩子的教育离开北京

真正动了在美国买房的念头，也就是2013年年初。那时候女儿还在上二年级，经过一年级四处托关系找学校的紧张之后，女儿上学本应和北京户口的孩子一样正常，但是风声好像越来越紧，外地户口的孩子上学越来越难。更听说，比起上初中，上小学费的劲根本是毛毛雨。同时，我在工作了20年后也进入了一个稳定却沉闷的阶段，仿佛已经提前步入了退休状态。于是就想，不妨去美国买套房，把孩子送到美国上学；就这样在国庆长假带着一种模糊的憧憬来到了美国洛杉矶。那时候根本没想过，自己会在短短几个月时间里买下三套美国房。

买房第一步：找个靠谱的房屋经纪人

在美国买房，有一个好经纪人是非常重要的，否则轻则闹得不愉快，重则蒙受损失。在当地我很幸运地结识了一位很靠谱的经纪人。

虽然全家生活在北京，但我的户口一直在深圳。来美国前，我卖掉了在深圳的一所房子作为预算，约40万美元，理想的房型是独立屋，即国内所说的独栋。等到开始找房子才发现美国的房价从2013年三月到十月已经涨了近三成，40万美元成了一个不尴不尬的数字。洛杉矶的房价呈现距离海边越近就越贵的趋势，近海的豪宅动辄几百万甚至上千万，而在华人一直比较青睐的地区，比如Pasadena、Arcadia、Walnut，以及新兴社区如Irvine，独立屋的房价已经在80万到100万美元左右。

二十多天的时间里我跟着经纪人看了近二十套房子，最后重点考虑了Chino Hills和Rancho Cucamonga这两座城市。前者是一个正在兴起的华人区，知名的大华超市已经在此落户。经纪人告诉我：“在洛杉矶，大华跟着华人走，华人跟着大华走，所以在大华超市周边买房子肯定没错。后者是洛杉矶正在着力发展的一个新兴小城市，学校也不错。”

我最终在Chino Hills选了一个不大的独立屋，使用面积只有1300平方英尺（约120平米），但是院子比较大，还带泳池。周边环境也令人满意：学校的评分是八分和九分，大华超市开车十几分钟就到，三公里之外就有一个高尔夫球场。

但是后来我们没有住进这个房子，而是租出去了。因为孩子还没有美国身份，上不了这个学区的公立学校。我又买了第二所房子，是女儿私立学校附近的condo（低层公寓）。买完这两个房子，在深圳卖房子的钱还有些结余，我就把第一所房子抵押给银行贷了一些款，在Rancho Cucamonga买了一个condo作投资，出租后每个月有4%以上的净收益。

买后两所房子的时候我都不在美国，全是靠经纪人，所以说在美国买房子经纪人非常重要。另外，这两所房子所在学区一般，但是并没有太影响到出租，性价比其实比学区房好，因为一些知名的学区房价已经被炒得太高。所以对于学区这件事，你不能不重视也不能太重视，我个人认为小学初中能达到中上水平就可以了。

大学学区房 自住出租两不误

老陈是我朋友，发家的经历相当励志。老陈一家在国内辗转好几个地方后来到北京，后来女儿因为户口的问题不能在北京参加高考。于是老陈下定决心，把孩子送到国外。老陈的女儿很优秀，拿到了五所美国大学的录取通知书，最后选了美国TOP50的宾州州立大学的建筑系。

聚会时，老陈说因为美国的大学一般只负责孩子第一年的学校住宿，所以想在女儿的学校附近买个房子，省得租房。另一方面，美国在经历2008年金融危机之后经济逐步好转，房价走升，房子在孩子毕业后卖掉的话，保值升值的空间还是有的。于是我给他推荐了Zillow、Redfin、Trulia这些美国的房产网站。

没想到，老陈这个买房新手很快就搞定了一套非常漂亮的房子。他做了很久的功课，几乎天天泡在Zillow等网站，再结合Google Earth，整天研究。老陈初步选定了两处房产，一个是house，另一处是condo。House的优点是离学校近，女儿可以徒步上学，同时有一个大大的后院，可以养花种草；缺点是需要料理，夏天除草修枝，冬天还要除雪，女儿能否把这些都做好是个问题。

五月初，老陈和女儿跑了一趟宾州。他们看的小区不大，一共有三十套左右。老陈看到第一套房子就很喜欢，以至于前后不到一个小时就下了决心，不再看后面的。房子的户型是地上两层带车库，一楼是客厅、厨房、餐厅、一个卫生间，二楼是三间卧室加两个卫生间，地下室还有宽大的一间房加卫生间，摆放着家庭影院。房子一共有200多平米，装修简洁明亮。周边环境也很舒心，比邻是社区的户外球场和室内运动馆，离购物中心两公里。交通非常便利，有三趟公交通往镇上和学校。这些都很合老陈的心意。当时这套房仍在出租且租金不错，租户希望再住一年，正好孩子第一年住校用不着房子。一切的一切都让这套房子像是专门为老陈准备的。

像老陈这样在大学周边买房子的国人也不少，买一个两居室，孩子住一间，另外一间出租给学生，这样租金差不多能供孩子的生活费，等孩子上完四年大学再把房子卖掉，还会有收益。

我不是一个人在战斗

通过自己买房的经历，以及与朋友们的信息分享，今年我自己注册了一个微信公众号叫做“瓜哥and美国买房客”。一时间聚集了几百人，这成了一个我和关注美国买房的人共同交流的平台。通过这个公众号我发现，对美国房产市场更了解、比我走得更远的人大有人在，想在美国买房、关注美国房产的人，是一个比想象中大得多的群体。

据我的初步观察，这些人分为两类： 一类是纯粹对投资美国房产市场感兴趣，他们觉得国内现在房产市场泡沫太大，涨幅有限，而美国的市场刚刚起步，有很大升值空间。另一类人跟我类似，想给孩子找更好的教育渠道，顺带买房。这个人群很有代表性：手里有一些钱，算不上大富翁，希望给自己和孩子更好的生活，也想分散一些资产的风险。

六月底回国，我和这些人中的一部分参加了一个奇特的聚会。大家都是陌生人，年纪从三十到五十多不等，却因为共同的关注点显得很贴近，话题都是关于美国的房子：房价、房管、房税、学区等等。交流之后，我发现每个人的经验中都有值得别人借鉴的地 方。

比如成功人士七哥，在北京房市积聚了财富。儿子从纽约大学毕业以后直接被华尔街的一家大公司录用，于是，七哥把眼光转向了美国的房产市场，而且敏锐地把握住了机会，几乎是在美国房价的最低点在纽约置业。

再比如对美国经济和房产市场很了解的小何，在洛杉矶的两个区买了两栋宅子。她考虑得非常周全，并且两所房子都刻意避开了纯粹的华人区，与华人区保持若即若离的距离。

瓜哥和朋友们在美国买房的故事还在继续着，最近大伙都在谈论去美国东南部城市亚特兰大买房的事，据说那里的房价低，租金高，很有投资价值。

>> 美国房子产权证明。

拎客

瓜哥买房经—选一个靠谱的经纪人，走正规程序

选一个好经纪人至关重要，能依靠他的时候就不要不好意思。尤其对于英语不太好的人，要一下子全面了解美国房产的各种法律法规、交易流程等等，实在不容易。很多人还没实际操作就担心在美国买房太复杂，其实这些都是过虑了。美国是一个非常讲规则、讲法律的国家，所以只要经纪人靠得住，一切事务都交给他去按正规程序办。

瓜哥买房经—相信大众的眼光，量力而行

选房子的时候，尽量选一些公认的好的区域，采取跟进的策略，不要轻易尝试一些新开发的区域，这是规避风险的好办法。

像老陈一样在大学附近买房的，就必须要注意名校旁边的房子很抢手，价格也高。如果为了出租，尽量不要选；可以考虑社区大学，或者稍微偏远一点的大学。比如我最近就在关注加州大学河滨分校附近的房子，那边的房子价格相对比较便宜，租金收益相对来说就会比较高。