中国式思维 误国误民

于丹丹

从《政府工作报告》解读房地产的发展，让我猛然想起一种命题：中国式思维。

在中国有两种思维很盛行，但都要不得——极度悲观主义思维和极度乐观主义思维。前者会用各种毛骨悚然的词语，为你预言着丰富多彩的死亡，仿佛他们就是救世主，他们会救你的命，极力地避免或挽回着你所有的损失，你必须对他们感恩戴德；后者则会敲锣打鼓、眉飞色舞地宣告着美丽新世界的到来，你将进入天堂，没有什么可以阻挡，而这一切都是他们慧眼独识率先发现并提醒了你。很多年以来，这两种思维繁衍着，并且交替着上升。以至于游离在两者之外的全局观，被冠以中庸者的懦弱和无能，被鄙视，被抛弃。

我们无法想象，这两种极端思维附属在中国经济发展的列车上，会驶向怎样的终点？但是有一点是印证了的，它像病毒一样吞噬着我们的舆论，进而影响着政府的决策。以致于长期以来，我们的国家都保持着“头痛医头，脚痛医脚”的不良治理嗜好。

姑且在这样一个大背景下，我们客观而理性地来看李克强总理的《政府工作报告》将对房地产产生的影响，其中有两大亮点和一个不确定性问题，值得我们密切关注。

就房地产而言，发展的眼光和市场化的思维，是这次《政府工作报告》的两大亮点。

首先，发展的眼光，为房地产长效机制的建立提供了可能性；其次，市场化的思维，为房地产健康可持续发展提供了保障性。“任期经济”和“立竿见影”的破坏性变革不再出现，政治经济资本论被抛弃，这是根本性的发展利好。

正确认知“房地产命脉说”，GDP7.5%的目标，足以使甚嚣尘上的

“崩盘论”闭嘴，楼市高位盘整成事实

报告指出：“今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内……稳增长更是为了保就业，既要满足城镇新增就业的需要，又要为农村转移劳动力进城务工留出空间。”

国内产业结构及经济发展状况，决定了房地产行业的支柱性地位。加之房地产行业是国民经济高度关联的产业性质， 房地产行业作为“中国经济命脉”的说法不可否认。 其作为典型的综合性长链条产业，横跨生产、流通和消费三大领域，和金融、建材、家电等60多个相关产业有直接的上下游产业链关系，又和社会再生产、劳动者就业、居民生活息息相关，在经济和社会发展中具有基础性和先导性作用。

2013年房地产行业完成投资（实际投资增速19.4%）直接占中国GDP（同比增速7.7%）总量的15.12%，加上相关产业的间接贡献，其所占比重至少超过三成。

因此，2014年要保持国民经济7.5%的既定增长速度，房地产行业必须保持平稳发展，近期再次甚嚣尘上的“崩盘论”不攻自破。因为此类论调，既没有经济基础，又没有现实可能。尤其是在当前面临经济转型、结构调整，多数传统行业投资增速放缓的情况下，2014年房地产行业投资增速，至少也要维持在19%-20%左右，才可能保持国民经济7.5%的增速。这种“经过认真比较、反复权衡”的目标不容有失，事关就业大局。毫无疑问，这就给2014年中国房地产行业发展吃了一颗“定心丸”。

“3个1亿人”为城镇化发展提供策略和执行落地，以人为核心，注重产业导入，给未来房地产发展提供有力支撑

报告指出：“城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。要健全城乡发展一体化体制机制，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路……今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化……有序推进农业转移人口市民化。推动户籍制度改革，实行不同规模城市差别化落户政策。”

农业人口落户城镇，最关键的问题是就业和衣食住行，其中安居乐业占据绝对高的比重。

新型城镇化对未来房地产业发展的支撑作用，一直以来都是热门话题。如今不同之处在于，此次报告中给出了“三个1亿人”的新提法和具体措施，从战略决策进而到落地执行的转变，从某种程度上说明政府在城镇化进程中越来越清晰化的思路。

目前城市“摊大饼”式的扩张，造成新城新区、开发区和工业园区占地过大，建成区域人口密度偏低的局面。一些地方过度依赖土地出让收入和土地抵押融资的方式，推进城镇建设，加剧了土地粗放型利用，同时，也加大了地方政府性债务等财政金融风险的问题，未来新城新区规划将受到严格限制。而对于现有的新城新区，未来将加强功能改造，推动单一生产功能向城市综合功能转型，推进功能混合和产城融合，在集聚产业的同时集聚人口，逐步纠正新城新区空心化的发展模式。

这种不同层面的3亿人口住房需求，将让开发商大有可为。同时，这也会对房地产行业未来的需求总量增长，产生不可估量的作用。“3个1亿人”发展规划若能实现，将给房地产行业发展提供巨大的空间价值。

差异化调控为房地产市场化正名，市场供求关系将起决定性作用，部分城市获利明显

报告指出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

在我看来，国内房地产市场发展至今，几乎成为影响社会和谐的最大问题。其根本原因在于过去十年没有处理好政府和市场之间的关系，频繁使用行政性手段干预市场运行，而且都是全局性、大规模的“一刀切”式的房地产调控。这种调控首先会使市场价格机制基本失灵，导致参与市场运作的各方都陷入混乱、无序和猜忌之中；其次，在政府应该主导推进的领域却建树不多。具体表现之一，保障房建设长期缺位，导致原本该由政府提供住房的中低收入群体也进入商品房市场；之二，增加城市住房供应停留在口头层面，导致商品房市场供求矛盾长期得不到解决。

我感到惊喜的是，报告中首次提出了针对不同城市情况分类调控，房地产调控去行政化已是大势所趋，市场化的步伐又往前迈进实质性一步。站在行业的立场上，这样的改变无疑将有利于实现市场健康稳定发展，对于开发商和购房者都将有着重大意义。

我从基本面判断，一线城市继续增加供应，抑制投资投机性需求，限购政策不会退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构，梳理供应结构。对于以厦门为代表的处于供应偏紧状态的城市而言，差异化调控的政策获利将更加凸显。

另外，互联网金融、利率市场化的改革，使传统金融机构资金成本提高，从而导致利率收紧，而并非释放楼市衰退的信号。个人住房贷款利率居高不下的局面，不会从根本上改变住房需求的释放。各地单独二孩的政策纷纷落地，短期会带来改善住房需求，长期则会延续人口红利，这对未来房地产需求量的持续性有明显补充作用。

同时，报告里所隐藏的不确定性因素，也应该引起我们的密切关注。

对于地方政府而言，土地财政的依赖性，短周期内得到解决的可能性不大，那么土地粗放型的利用局面就无法改观。中国新城镇化发展的规划，其实还存在不少的不确定因素，这种因素或多或少将影响着新城镇化的发展。新城镇化从多个层面的调研来看，中央部委、地方政府和开发商对新城镇化各有解读，而且各有安排，越到基层，旧城镇化模式的惯性越大，“变着法子走老路”的情况短周期内将不可避免。

而且，从中长期发展角度看，融资环境和经济前景所面临的不确定性，也将削弱房地产市场量价的增长势头。

“两会”之后，中国经济市场转型所面临的形势，并不会马上变得更加简洁清晰，仍然存在大量的不确定性因素，有太多的政策需要落地实施。如何在不确定性发展格局中保持平衡发展？是摆在政府和企业面前的一种挑战。endprint