稳健发展是今年上海楼市的主基调

孙华良

房地产行业近期为何陷于很纠结、很浮躁的“危命期”，是因为政策导向主宰着这个行业的命运，且染上了鲜明的“政治”经济学的色彩。是的，政策导向是我们应该揣摩的一种动向。但由于对政策导向的理解不同，就会产生正确的理解和不同角度的误读。不同的观点在公开发表，不同的声音在不断传播，让人们对于房地产行业爱恨交加，并使不少关注房价的业内外人士陷入迷茫困惑。

每年的“两会”是房地产政策导向的风向标，无论是房地产开发商，还是广大的购房者，都会密切关注政策导向是否能抑制房价上涨，或者是促使房价下跌。

“十年两会首次不提调控”，成为人们最关注的敏感政策导向。以前年年“两会”都提政策调控，而在2013年全国房地产市场“量价齐升”的大背景下，今年却没提“调控”，政策去哪里了？正确的政策导向解读，应该是政府的政策调控不搞“一刀切”，而是采用双轨制和差异化政策，让市场发挥自我的调节作用。

但笔者认为，“两会”不提政策调控，不等于政策不调控，只是调控的形式不同，“双向”调控肯定也是一种调控形式。而且，更关键是要读懂具体的政策导向细则和政策导向动态。即使是市场自我调节，也是在政策主导下的市场化调节，也绝不可能是放任房地产市场继续“量价齐升”式的高歌狂进。笔者认为，今年房地产市场的主基调是不容盲目乐观，但也不会出现崩盘的悲局，稳健发展是一种选择方向。

“两会”期间，建筑部副部长仇保兴关于我国“十年内房地产不可能出现大的危机，但房价分化现象会越来越严重”之说，似乎给楼市唱多派打了一支亢奋的强心针。但笔者对这种“柏拉图式”的精神臆想是存有异议的。首先我们必须承认中国“房地产泡沫”的存在，否则，为什么年年要调控呢？前几年笔者就在报刊上发表观点：房地产调控有其必要性和必然性。政策不调控，房地产泡沫就会不断滋生和膨胀。政策调控是一种去泡沫化的形式，这几年政策调控尽管没能彻底抑制房价上涨，但对于抑制房价上涨还是起到一定作用的。政策调控是必须的，关键是如何进行有效的政策调控。是盲目地行政干涉，还是根据市场现状进行政策主导下的市场化调节。如果政策调控和市场调节都不能达到使房地产业平稳健康地发展，那么，这种保证中国今后十年不会出现房地产大危机，就会变成一种抽象的政策误导。或者说，正是因为这种误导，不但不能防止房地产泡沫的滋长，甚至还会扩大房地产泡沫滋生的范围和速度。

著名的房地产专家丁祖昱先生在分析“两会”报告对房地产政策导向时，用了六个字“满满的正能量”，这句充满鼓动性的褒义词，笔者是不敢苟同的。如果此种观点仅仅是对盲目唱空派的严厉措辞反击，这也算是一种正能量的个人情绪发泄。笔者认为，“两会”政策导向是减少了市场化运作的负面影响，是不是正能量，还有待政策落地执行后，市场能否进行正常的自我调节，且稳健地发展。

但丁祖昱先生关于“两会”代表要求对房地产企业减少税收的评论是绝对有水平的。他说：“第一，目前房地产减税的可能性不大，房地产相关税收占全国税收的比例非常高。2013年房地产相关税收约2.4万亿，占财政收入的18%。调整任何房地产相关税种，财政收入都会受到很大影响。第二，即使降税，房价也不一定会下降。虽然税收成本增加之后房价必然上升，但税收成本降低之后，开发商不一定会卖低房价。通过降低税收来达到降房价的目的，其实很不现实，最终决定房价的是市场供求关系，否则，也不会年年都能出现巨额的土地增值税。”

如果房地产政策导向，仅仅有一种统一的声音，也会让我们不闹心。正因为市场上有不同的权威和专家的观点，所以才会使大家都很纠结，很迷茫，很浮躁。

经济学者吴晓波认为：“以后，房子可能仍然是一种保值性商品，但是未来的房子能不能继续保持增值，我不能肯定。在经济学方面，什么是泡沫是没有答案的，比如温州、鄂尔多斯房价下跌，就是有泡沫。南京房价有没有下跌？没有，它就没有泡沫。”

也有不少专业人士对房地产行业提出更悲观的看法，这也影响着人们对房地产行业和房价的思考选择。

同样，今年全国和上海的一些有关房地产的数据和市场的现状，也让人纠结和迷茫。

国家统计局公布：

1-2月份，全国商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%。商品房销售额7090亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5%。

截至今年2月末，全国商品房待售面积为51397万平方米，比去年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米。2月上海新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅较上月有所收窄，杭州等9个城市停涨。

由于今年前几个月的全国房地产销售数量和销售价格数据并不漂亮，因此，有关房地产“拐点论”的争议又闹得沸沸扬扬。在这种市场背景下，上海的房地产市场是否还能“独善其身”，继续保持领涨的强劲趋势呢？

古语云，春江水暖鸭先知，但上海不像温州。温州是一种正确的房价下跌结论，而上海的市场数据喜忧参半。由于上海市场信息不对称，结论亦就不统一。比如今年初，上海大宁板块土地拍卖楼板价高于商品房成交价的事实传播，莫名其妙地将周边房价每平方米提高了3000至5000元，对上海房价继续保持上涨的势头，起到了推波助澜的市场引导效应。

3月8日，绿城·锦绣兰庭一天销售20亿元，不仅在媒体上广为传播，更被不少市场专家赞颂为豪宅回归，刷新上海销售纪录。这种“个案”的热销现象，似乎给人们留下上海房地产市场依然保持着供不应求的“盛世热况”。

但事实上，这种“个案”现象是会误导市场的。尽管上海的房价依然保持着涨势，但涨幅已经开始回落。而新建商品房的交易量已呈下降趋势，今年上海2月份二手房交易量下降近一半。上海商品房库存量已超1000万平方米，这种巨额的库存量，会对上海房价上涨起到拖累作用的。去年因“自贸区”概念而火热楼市的外高桥板块，今年开始呈现低迷局面，无论是成交量，还是成交价格，都出现了下降的迹象。endprint

上海楼市尽管价格依然在上涨，但是否能保持这种势头，还要看交易量是否能持续增长。笔者认为，今年上海房价保持小幅增长还是有希望的，但交易量与去年相比，肯定会下降。上海楼市交易量跌多少？房价涨幅降多少？不但取决于微观市场的供求状况，更取决于宏观政策的导向趋势。因此，我们必须关注宏观经济政策和整个经济发展趋势对上海房地产市场的影响。

其一 人民币贬值对上海楼市中高端产品的购买力影响有多大？

人民币对外升值，对内贬值已是市场不争的事实。不少经济专家对此表示出悲观的判断，甚至断言：人民币贬值拐点的出现，也会导致楼市房价拐点的出现。

笔者认为，由于目前上海房地产市场依然保持着较旺的购买力，人民币贬值的现象，短时期内不会对上海房价造成致命的杀伤力，而形成上海房价下降的拐点。但人民币如果继续贬值，必定会给楼市造成影响。目前热钱主要集中在一线城市，资金的流出肯定会造成市场购买资金的紧张，尤其是会对购买高总价商品房产生一定的影响。如果上海楼市的中高端产品购买力下降，肯定会引发交易量的下降，从而诱发房价的下挫。同时，如果上海外资房企采取谨慎投资或撤资的行为，也会形成新的房价下降诱因。

因此，我们要密切注意人民币贬值的市场发酵作用，从而认真评估和判断其对上海房价的杀伤力。

其二 银根和银贷收紧对开发商和刚需购买造成的不利影响有多大？

去年“沪七条”调控政策提高了贷款利率和二套房的首付比例，给楼市刚需购买造成了一定的影响。这不仅增加了购房者的购买成本，同时，也提高了购房者现金支付的能力，造成了对市场购买群体的“挤出”效果。笔者最近在几个楼盘的销售现场都发现，不少购房者就是由于资金不足，或者贷款偿还能力有限而放弃购房，或者退而求其次。笔者曾经分析判断，这种举措对楼市购买成交量的影响率在10%。而最近媒体透露信息，对楼市购买成交量的影响率将近30%。这种市场购买力的折损，势必会影响上海楼市的交易量和交易价格。

更令人担忧的是，去年许多银行收紧了对房地产企业的贷款，甚至拖长了对购房者按揭贷款的放款周期。同时，国家对房地产信托资金等房地产融资渠道也加强了监管。这很明显地表明，今年房地产企业将面临巨大的资金压力。如果有些房地产企业扛不住资金的压力，唯一的自救方式，就是降房价收现金，这也是上海房价将会下降的潜在诱因。

据悉，房地产企业将迎来还债的高峰期。2013年房地产企业“百亿军团”规模不断扩容，企业拿地金额持续上涨。目前很多开发商把扩大规模作为主要目标，对风险控制有所放松。近几年房地产企业整体呈现负现金流，且缺口越来越大。去年40个主要城市的土地出让金共1.55万亿元，同比上涨45%。其中一线城市创下土地成交纪录，同比上涨了156%。为了应对不断增加的拿地成本，房地产企业在融资方面不遗余力，如海外融资或发债、信托融资等，但融资规模扩大也增加了房地产企业的偿还压力。去年房地产企业的辉煌销售业绩很难在2014年重演，今年房地产企业若要同样的销售业绩，则需要存在有利的市场大环境，以及强劲的最终客户需求。2015年很多房地产企业将迎来比较大的还债高峰。

其三 近期南京祭出调控新政“宁七条”会不会导致一线城市调控加码的群体效果？今年6月有望出台的“不动产登记条例”会不会给市场造成官员抛盘的恐慌性心理压力？以及新城镇化发展的各种不确定因素……

笔者认为，今年上海房地产市场发展的趋势，仍处于比较微妙的时期，不容乐观不必悲观，稳健发展应该是一种主基调。endprint