婴儿潮一代谢幕不会冲击美国楼市

美国即将迎来婴儿潮一代的退休高峰，这会不会导致下一次房地产危机的发生呢？

根据美国人口学家阿瑟·纳尔逊的研究，大概在2020年左右，婴儿潮一代将远离喧闹的城市，回到偏远的郊区生活。因此，一些市场人士认为，城市居民的老龄化会导致住房价格开始下调。

2014年6月1日，彭博社刊登了一篇名为《婴儿潮一代退休房屋现金交易创纪录》的文章，认为婴儿潮一代退休并不意味着房地产的末日。

文章认为，房屋净值的上升，会让相当一批非投资者可以以现金形式购买房屋。

据美联储的数据，自2012年年初美国房地产复苏以来，由于业主所持住房价格上升，已上升了3.8万亿美元的价值，加上房屋净值、股票、MBS等资产在2013年四季度创下了危机后的峰值，2014年第一季度，非投资购房者29%使用现金全款买入。根据抵押贷款银行家协会的数据，住房按揭在第一季度下跌至1150亿美元，为三年来最低。

根据彭博社的数据，在2014年的前三个月，购房者毫不犹豫掏出了1051亿美元购买地产，与上年同期相比增加847亿美元。

而投资型购房者比例下降至2010年以来的最低水平，非投资需求购房人大幅增加的主要驱动力是婴儿潮一代开始退休。

《纽约时报》的一篇文章《重新思考传统的退休社区》也认为，资产价值上涨会大大削减婴儿潮一代退休带来的负面影响。

和其他购房者一样，不少老年消费者在金融危机期间推迟购买，而且55岁以上老人的确是率先重返房地产市场的人群，特别是那种年龄受到限制的房屋。这种住房非常类似于中国力推的共有产权房屋，其中80%的产权归属于个人，另外20%归于政府，年龄在50岁或55岁以上才可以申请，而美国是55岁。如今婴儿潮出生的一代美国人在购买年龄限制住房方面已经越来越活跃。

近年来，年龄限制住房项目常常修建位于芝加哥、底特律、克利夫兰和波士顿等大城市的周边，因为购买者希望住所更接近其医生和家庭成员，而且大约50%的购房者仍然在继续工作，至少是做兼职。

年龄限制住房市场虽小，但近年来增长迅速：根据美国房屋建设协会的数据，2013年建成了21000套年龄限制住房，比2012年的13000套大幅增加。

彭博社的文章引述了一个有趣的现象， 2014年，美好家园和花园房地产对1000位年龄在49-67岁的成年人进行了调查：“调查结果表明，70%的婴儿潮美国人只有在退休后才能过上最好的生活，这种乐观精神正是纳尔逊认为‘完全不现实的’现象。有趣的地方在于，很多人认为他们在对抗传统观念，即婴儿潮一代的举动将引发住房危机。”

根据调查结果，43%在婴儿潮时期出生的美国人都倾向于在目前的家中居住，所以很难说他们的举动会导致城市人口大规模外流，而39%计划迁移到农村地区，27%会搬到年龄限制住房之中，而26%会倾向于“城市社区”。

因此，大部分人倾向于维持目前的居住状态。而且令人难以置信的是，在所有受访者中，近25%的人表示他们计划购买第二套房屋。

当然，也有很多人理所当然地怀疑调查是否偏向高收入阶层。但总的来说，那些认为婴儿潮一代退休将触发下一场房地产危机，且他们空出的城市房屋很少有人愿意买的人会失望，因为当前的经济现实并非如此。年龄限制住房的爆发式增长将极大减缓这种冲击，同时也对中国房地产市场起到了一定的借鉴作用。