我国房价影响因素的实证分析

郭晓宇

【摘要】房价，不仅触及国民的根本利益，也日渐成为我国消费结构、经济结构转变的重大障碍，并最终影响我国经济平稳较快发展。本文拟从房地产市场供求状况，地产成本与我国城市化进程三方面入手，采用计量分析方法，重新认识我国房价的影响因素。

【关键词】房价 房地产供求 地产成本 城市化进程

一、引言

近年来，“房价”一词始终牵动着国民的心，为调控房地产市场，遏制房价的不合理上涨势头，我国政府已作出多年的努力，从“国十条”、“国八条”再到“国五条”及相关法律法规的出台，房价的调控逐渐上升至政治高度，然而高房价问题却总是无法得到彻底解决。本文在理论研究的基础上，通过建立计量回归模型，进而得出影响我国房价的主要因素，并提出应对高房价的政策建议。

二、文献综述

国内外学者对影响房价的因素进行了研究。国外学者Chen M C，Patel K（1998）从房价与地价波动趋势出发，得出分析房价的影响因素时可忽略地价的作用的结论。国内学者黄忠华等（2008）通过建立VAR模型并对数据进行Granger因果关系检验、脉冲响应函数分析、方差分解分析等得出房价与宏观经济从长期来看存在稳定关系。刘爱芳等（2011）通过建立计量回归模型提出投资性需求高涨是目前我国房价上涨的主要因素，其原因包括人民币升值压力所导致的热钱涌入，以及国民收入的增加。姚争（2011）等基于31个城市面板数据的实证研究，得出利率和上期房价对房价的影响最为显著，人口、地价和建设成本不能用来解释房价变化的结论。

从国内外学者的实证研究来看，他们对房价影响因素的分析多集中在某一个方面，或房地产市场的供给、需求方面，或地产成本，城市化水平方面等。笔者认为，房价是多种因素共同作用的结果，应从多方面对房价进行分析。此外，改革开放30余年，我国经济实现了高速发展，相应地，经济形势也日益复杂，虽然就长期而言，房价与宏观经济存在稳定关系，但短期来看，房价的影响因素并不是一成不变的。

三、我国房价影响因素实证分析

（一）变量的选取、来源及解释

本文采用我国31个省在2012年的相关数据，数据主要来源于《2013年中国统计年鉴》，中国国家统计局（http：//www.stats.gov.cn/）。其中：房地产市场的供求方面表现为房屋竣工面积及城镇居民人均可支配收入，地产成本包含有竣工房屋造价以及房地产开发企业土地购置费用，其中主要包括：通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金；通过“招、拍、挂”方式取得土地使用权所支付的资金等。而城市化水平则通过城市建设用地面积来体现。

（二）模型设立

房地产市场上，房屋竣工面积的增加，将有效增加房屋供给，在其他条件保持不变的情况下，会使房价降低，但基于系数较小，所以房屋竣工面积对房价影响较小。人均可支配收入、竣工房屋造价、土地购置费与房价呈正相关关系。人均可支配收入的增加，会提高消费者的消费能力，从而使得一部分资本流入房地产市场，当市场上购房需求大于房屋供给时，最终导致房价上涨。而竣工房屋造价与土地购置费作为房地产企业的最主要成本，地产成本的增加将会进一步推高房价。城市化进程表现为城市人口的增加与城市用地规模的扩大，购房需求的增加以及用地紧张导致房地产市场的供需失衡，并进而带来房价的不合理上涨。城市建设用地的增加，有利于从供给上缓解用地紧张状况，进而抑制房价上涨。但可以看出，城市建设用地对房价影响较小。

（四）模型优化

在优化后的回归方程中，各因素在5%的显著性水平下对房价的影响都显著，且整体显著。其中，人均可支配收入是影响当期房价的最主要因素，当它每提高1%，房价将提高1.278%。显然，房价的增长速度高于人均可支配收入的增长速度，这是政府首要解决的问题。

四、政策启示

从上述分析结果来看，遏制房价过快上涨势头，实现房地产市场短期走势平缓，长期稳定上涨，需要政府的宏观调控。

（一）加快推进收入分配改革

缩小收入分配差距，保障分配公平，对调控房地产、促进房价理性回归将起到积极作用。加大对高收入者的税收调节力度，扩大中等收入者比重，提高低收入者的收入，一方面会有效抑制房产市场投资性需求的增长，另一方面有利于加快人均可支配收入的增长，最终使房价上涨速度低于人均可支配收入的增速。

（二）优化财政收入与支出结构

从供给方面，目前我国商品房的成本主要有土地成本（含拆迁补偿费用），房屋建造成本，税、费支出，以及房地产开发企业的融资成本。就全国而言，建造成本相差不大，税费是统一规定的，也没有太大差异，影响我国房价的主要因素集中在了土地费用上。

土地财政是我国地方政府的主要财政收入之一，它在增加我国财政收入的同时，也直接造成了我国房地产市场价格的上涨，政府应优化财政收入和支出结构，放宽对房地产企业购置土地的限制，从供给上调控房地产市场价格。

（三）合理推进我国的城市化进程

我国城市化发展在吸收农村剩余劳动力缩小城乡发展差距的同时，一方面，大量农村居民由于农地征用、外出务工、子女入学等在城市购房，导致购房需求增加，另一方，城市化用地紧张，推动了房价的上涨。政府应合理推进城市化进程，在农村，应加大对“三农”的支持力度，改善农村教育等公共设施，引导农村剩余劳动力实现本地转移。在城市，政府在规划城市用地时，应将房地产用地考虑在内。

参考文献

[1]Chen M C，Patel K，House price dynamics and granger causality：an analysis of Taipei new dwelling market[J].Journal of Asian Real Estate Society，1998，1，（1）：101-126.

[2]黄忠华，吴次芳，杜雪君.中国房价、利率与宏观经济互动实证研究[J]，中国土地科学，2008（22）：38-44.

[3]刘爱芳，任晓宇.房地产价格变动的影响因素分析[J].商业时代，2011（32）：117-118.

[4]姚争，孙华平，冯长春.中国城市住房价格变化的影响因素分析——基于31个城市面板数据的实证研究[J].房产经济，2011（7）：74-77.