房产众筹：搅局者还是转型策？

王泽茂

进入2014年，中国房地产行业的互联网化已初露端倪， 6月，团贷网推出“房宝宝”众筹产品——千元买国内豪宅；8月，平安好房网推出海外房产众筹，100美元投资美国纽约或佛罗里达州的高级公寓；9月，万科集团与搜房合作，在苏州推出“房产众筹”，将众筹理念用于房地产营销环节。这是否意味着房地产行业的互联网化的到来呢？

房产众筹项目具有“房地产+金融+互联网”三个行业属性。房产众筹可以是一款具有稳定收益的金融产品，房产既可以收租金又可以享受资产增值，其投资收益好于一般的理财产品，同时投资风险相对较高，就像房宝宝这款产品也不会做任何收益的承诺；房产众筹也可以是房地产行业的营销变革，只要100元或1000元就可以当房主，使房地产公司迅速完成潜在客户积累，这会大幅降低营销推广费用，如万科城的众筹就是属于房地产营销环节的互联网化；房产众筹既可以是互联网公司向房地产行业的跨界（如平安好房网），也可以是房地产公司嫁接互联网思维（如万科城众筹），既可以应用在投融资环节，又可应用于营销环节，以及很多其他环节；房产众筹其实是一类新商业模式，不仅是高风险的“融资”作用，房产众筹通过互联网平台线上线下互动，实现房地产商、潜在客户群、潜在投资者三方完美整合于一款众筹产品上。

美国房产众筹要早于国内两年左右，美国的Fundrise网站成立于2012年，目前累计交易额1亿美金以上，并曾获得3100万美元风险投资基金；投资者可按需购买地产项目中的份额，投资规模100美元起步，每位投资人可获得12%以上的回报。

房产众筹将会是行业的搅局者。房产众筹目前十分的不规范，是处于混沌甚至混乱的时期，没有相关法律法规保护投资者，众筹资金的流向也没有受到监管，甚至可能会出现携款跑路。众筹的项目也面临信息不对称的风险，房地产行业也面临下滑趋势。据不完全统计，截至2014年8月底，有170多家众筹融资平台公司（含P2P公司）跑路，有很多是一次性卷走2个多亿的。然而，我们仍然会看到目前有着上百亿的风投基金在向这个行业涌进，如从事P2P的人人贷公司估值超过40亿元，获得风险投资1.3亿美元；事实上，人们对这个新兴事物有着太多期待，或者是对传统房地产行业有着太多不满，就比如高房价的怪圈，一线城市房产供不应求。

又如，中关村股权投资协会执行秘书长尹立志就曾组织 “众筹买房”，项目位于河北省沧州市的中捷高新产业园区，预计售价仅为3500元。房产众筹也许会成为房地产业既爱又恨的搅局者，因为它既能帮房地产商解决一部分融资，又会带着投资人与买房者的意见去改变这个行业的发展。

众筹是消费习惯或投资偏好的重大迁移。而对于80后、90后的主流消费者或投资者，互联网、移动互联、智能化终端等已深刻影响这一代人，其消费习惯或投资偏好已发生重大迁移。而众筹可以让你既是投资者（如房产公司股东）、又是消费者（房产购买者）、又是租赁者（房产租赁者），同时又能建设一个基于共同目标的粉丝经济圈；众筹最本质的意义就是改变了目前主流的消费或投资理念，通过千万粉丝众筹可实现原来不可能实现的梦想，无论是房产、土地、公司、股权等等，从毫无话语权到影响或主导产品研发设计销售，从没有资格的参与到依据自己微小投入并发出声音，通过微小的力量或话语权的不断聚合产生影响厂商的力量。例如，阿里巴巴推出的娱乐宝，网民出资100元即可投资热门影视剧作品，预期年化收益7%，并有机会享受剧组探班、明星见面会等娱乐权益。

从众筹房产到众筹小镇，再到创造新型城镇化模式。通过千万粉丝众筹一个楼盘，或是一个社区，或是一个小镇；而这些粉丝要么是这个小镇的投资者，要么是这个小镇的建设者，要么是这个小镇的居住者，要么是这个小镇的管理者，这样的众筹将会是全产业链的众筹。就如同美国的贺喜镇Hershey Town、和君咨询集团正在筹建的和君镇。通过众筹小镇的理念推动城镇化、产业、居住等一体化的发展，从粉丝到消费者，从消费者到产业，从产业到城镇化，形成自我循环、自我造血、自我发展的经济综合体；通过众筹的方式集聚资金、资源、能力、客户、产业、社区、教育、医疗，打造出互联网化的新型城镇发展模式。

房产众筹将成为中小地产商的转型战略。房产众筹不应是短期的融资行为，而是地产行业的互联网化；众筹不单纯是购买一款商品，而是实现消费者和投资者的梦想。房产众筹的风险与机遇并存，如果过多依赖其融资功能，并承诺所谓的“高利率”，势必会造就高风险，甚至损害消费者；如果是领会其众筹本质，融资融智融梦想，必然符合消费者的终极需求，必然会成为一家小而美的房地产公司，这将是中小地产商在互联网时代最好的转型战略。