对北京新城住宅房地产存在问题的思考

王梦沙 吴庆玲

［摘要］北京新城自规划实施以来,住宅房地产市场发展迅速,同时也出现了各种问题,如住宅房地产配套设施不完善,住宅房地产影响生态发展,新城没有实现“职住一体”等问题。为实现新城的可持续发展,本文对新城住宅房地产发展的现状,通过数据调查针对新城住宅房地产市场的问题,分析并提出几点建议。

［关键词］北京新城；住宅房地产；问题及建议

［中图分类号］F2933［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）24-0118-03

北京同许多国际大都市一样存在都市核心地区人口、产业过度拥挤，居民住房状况亟待改善,需要培育新的增长极,打破摊大饼式的空间发展格局等问题和要求［1］。北京新城是为适应人口增长而中心城过度拥挤而建设的,应起到疏解中心城人口和功能、聚集新产业的作用。新型城镇化过程中农民进城,盖楼建房是必不可少的,这将又一次激活房地产市场,但是新型城镇化不是过去注重追求城市规模的扩张,而是提升城市内涵,使得城市成为适宜人们居住之所,是以人为核心的城镇化,应该实现进城人们各方面的权益,使其安居乐业。自新城规划实施以来,随着新城人口的增多,房地产业发展迅猛,房价居高不下,相应的配套设施没有跟上,房地产市场没有得到健康的发展。

1北京新城住宅房地产现状

房地产业是新城建设的龙头,是推动新城人口、产业聚集、完善功能布局的主导力量。新型城镇化过程中,房地产业的发展与人们的生活息息相关。作为城市发展的物质载体,我国的房地产业伴随着城镇化的发展也同样得到了快速发展。根据房地产交易数据显示,北京商品房市场发展态势迅猛,销量持续增加,房价高居不下,尤其是新城地区。

11北京新城商品住宅销量持续增加

近几年国家对房地产的调控力度逐渐加大,房地产市场受到了一定的影响,但是新城规划实施以来,随着新城经济的发展,房地产市场也得到了迅猛发展,其中住宅房地产出现了供需两旺的现象。通过对新城商品住宅(不含保障性住房)的销售套数进行研究和分析(见表1),11个新城从2006年开始,商品住宅的销售套数均有不同程度的增加,例如大兴区从2006年的414套,到2008年的3100套,再到2011年的8408套,可见房地产发展速度之快。相比中心城区,东城、西城2006年的销售套数分别是96套、429套,到2008年的1434套、2124套,再到2011年的1224套、1315套,中心城区的房地产市场经过几年的上升之后,逐渐开始下降。人口集聚大区的朝阳区,根据数据显示,商品住宅(不含保障性住房)的销售套数从2006年的3033套到2008年的31280套,再到2011年的10648套,逐渐开始下降。从表1数据中我们也不难发现,新城地区的房地产市场日益发展,态势迅猛。

表1北京新城商品住宅(不含保障性住房)销售套数区域商品住宅(不含保障性住房)

销售套数(套)2006年2008年2011年昌平666119084988大兴41431008408怀柔597621487密云2711634073门头沟28220106平谷1141468219延庆1455981443房山64442399155顺义47843084668通州42551574182

12北京新城商品住宅价格不断上升

新城地区除了商品住宅销量持续走高之外,住宅房地产的均价也依然持续上涨。通过对新城房地产商品住宅(不含保障性住房)的销售价格进行研究和分析(见表2),可以看出房价呈不断上涨的态势,比如大兴区,销售价格从2006年的6143元/m2,到2008年的6866元/m2,再到2011年18232元/m2。新城住宅价格持续上涨,高房价仍然是一个亟待解决的问题。新城集聚人口,疏解中心城拥堵的作用在高房价的影响下会很难实现。表2北京新城商品住宅(不含保障性住房)销售价格区域商品住宅(不含保障性住房)

销售价格(元/m2)2006年2008年2011年昌平7018733920058大兴6143686618232怀柔6900918612226密云312552178137门头沟5000854821897平谷323142756571延庆405450197141房山3969591113737顺义64431251314456通州5484793319952

2北京新城住宅房地产存在的问题

21住宅房地产配套设施落后

新型城镇化应该是人的城镇化,而人的城镇化则表现在人的生产生活方式和人的素质的文明化。社区建设和服务在新型城镇化的过程中应扮演重要角色［2］。而新城公共服务设施发展不平衡,发展速度低于房地产发展速度。新城的公共图书馆数量少,除房山为2个外,其他新城各区均为1个,博物馆数量相对较少。与中心城相比较,新城各区的体育场馆数量少,学校、医疗资源缺乏,文化配套设施短缺。昌平、大兴、房山新城的大规模的房地产开发带来人口的快速增长,导致基础设施和公共服务供给紧张。

房地产的发展是需要一系列配套设施相应地发展的,就目前来看,新城地区还是出现了公共服务设施落后的局面。大力推进新城社会事业发展,才能增加新城的吸引力和竞争力,建设宜居新城,与设施共同发展的房地产市场才是以人为核心,才符合新型城镇化的内在要求。房地产业一味地发展,如果相应地基础设施和社会设施跟不上,如学校、医院、交通等,这对房地产的健康发展是不利的。

22住宅房地产发展影响生态环境

由北京市统计局发布的大都市统计指标体系中,门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆被划为生态涵养发展区。以延庆新城为例,近年来大力开展湿地保护、退耕还林,相继建成江水泉、三里河湿地等十多个公园和妫水河生态走廊,使城市环境面貌焕然一新［3］。同时延庆新城相比2011年,2012年的商品房施工面积降低121%。门头沟以生态建设为核心,逐步建成生态、休闲、文化、宜居的新城,而且在新城建设过程中,门头沟区的房地产业也在迅速地发展着,但是,开发商在进行房地产项目开发的时候为了节省成本、加快工程项目的施工,忽略了大量的污水处理问题［4］。近几年门头沟区的建设用地面积和房地产销售量逐年上升,相比2011年,门头沟2012年的商品房施工面积增长1353%,房地产业迅速发展,对经济发展具有明显的拉动作用,同时也在某种程度上破坏了生态环境,对生态涵养功能区的发展不利。

23住宅房地产与其他产业发展不协调

住宅房地产业的发展不仅仅是简单的扩大建设面积,而是应该与新型城镇化的内在要求相一致,以人为核心,不能为了追求某种利益一味地开发,同时职住分离的居住对于交通也是个很大的隐患,新城应起到人口和产业的集聚,这样才能起到疏解中心城区人口拥堵的问题。目前通州、大兴已经承担了大量的中心城居住人口,但是主导产业不发达,低收入人口和低端产业的大规模集聚,使之呈现职住分离的“睡城”态势,通州尚未具备综合服务中心的功能［5］。通州区2012年规模以上工业产值只有610亿元。“白天在中心城区上班,晚上在新城区睡觉”,这样的房地产发展是畸形的,倘若只有人口集聚,产业没有相应发展,那么住宅房地产就会因与产业发展不协调引起恶性发展。

3促进北京新城住宅房地产健康发展的建议

新城承担着疏解中心城人口,集聚新的产业的功能,现阶段新城住宅房地产发展速度很快,可房价居高不下,而且新城有些地区的配套设施也没有相应的跟上,住宅房地产各区发展不均,种种因素开始使得房地产业出现不健康发展。新型城镇化不是房地产化,新城住宅房地产市场若想得到长远发展,应从现在着手考虑出现的问题,采取措施,促进新城住宅房地产市场平稳健康的发展。

31加大商品住宅配套设施建设

新城住宅不只是提供一个居住场所,房地产配套设施的建设对于房地产的发展极其重要。房地产的开发建设项目应注重配套建设,以教育、医疗、公共服务支撑房地产发展,使之成为可以永久居住的地方。按照新城规划中的标准,新城学校、医院等社会设施的人均建设用地和建筑指标、抗震、节能、绿化等方面的标准应不低于中心城,否则新城房地产业的发展是畸形的。因此,在商品住宅发展的同时,配套设施应大力建设与发展。

32生态规划区与房地产业协调发展

新城规划中提出了几个生态涵养功能区,重点在于实现其生态功能,住宅房地产的迅速发展带来一定的经济效益,但是在某种程度上对生态区的发展不利,住宅的开发对于生态环境造成的消极影响是不可估量的,同时是短时间无法恢复的,尤其是房地产市场饱和之后会不会再次带来工业等产业的发展,这都是未知数。因此在生态涵养区的房地产市场应由政府决策,对于土地的一级开发等做出严格的规定,同时,加强生态环境的宣传保护力度,使民众意识到房地产对生态带来的严重性后果,增强舆论的监督。

33住宅房地产业与相关产业协调发展

“人们白天在城中区工作,晚上在新城区睡觉”,这一发展模式是新城区规划的遗憾,因此打造“职住一体”的新城区才是规划的本意,应该是让人们“住进来、住下去”的模式。新城住宅房地产业与相关产业应该协调发展,保证产业人群留在新城,这是新城经济持续发展的人才保证。同时扩大内需,增加人们的生产消费能力,人口的深度居住带来各个方面的经济效益,提高宜居度,对房地产商与人们来说可以实现双赢。

参考文献:

［1］张可云,等北本┬鲁枪婊的实施思路和体制保障［J］.北京社会科学,2005(2):17-23

［2］李鹤龄毙滦统钦蚧与房企转型［J］.城市开发,2013(10):62-64

［3］吴庆玲倍员本┬鲁腔肪辰ㄉ璧募傅闼伎迹跩］.特区经济,2011(12)：56-58

［4］王浩狈康夭开发对城市生态环境的影响［J］.中华民居,2013(3)：167

［5］刘欣葵,邢亚平,吴庆玲毙鲁枪婊实施的思考［J］.北京规划建设,2009(1)：183-187

［基金项目］本文系首都经济贸易大学校级科研项目“首都圈房地产业促进新城发展研究”(2013年)的部分研究成果。