城市运营商在开发区商业地产整合发展的角色和意义

吴锦华

【摘 要】“城市运营”具有鲜明的中国特色，是我国学者在城市发展实践中对“城市经营”理念的升华。本文对城市运行商的产生、运营及发展前景进行详细的探讨。

【关键词】城市运营商；开发区商业地产；发展前景；意义

2013年10月在贵刊刊出了《失衡的秋千——开发区商业发展的陷阱》，该文详细论述了开发区城市化过程中，商业地产失衡的问题。然而关于如何解决这个问题，该文没有细述。本文是上文的延续篇，试图以开发区城市运营商的角度阐述在中国式发展模式背景下，更好地解决这个普遍存在中国开发区的问题。

一、城市运营商概念应运而生

商业地产是一个市场概念，城市规划是一个政府行政职能概念，然而城市运营一定需要一个既要符合市场要求、又要体现政府整体规划理念的机构才能推进下去，尤其是中国政府权力相对集中的模式下。国内关于城市化、城市运营等相关理论相对比较少，尤其是在开发区城市化过程中，商业地产开发运营的研究很少。因此，除了政府规划之外，现实中对于商业地产统筹规划与运营的系统理论指导是很少的。从某种程度来说，政府长期以来扮演着城市运营商的角色，但对市场化运作的商业地产规划布局效果不佳。商业地产是城市运营的重要一环，也是市场化非常充分的领域，政府无法全面进入该领域。因此，城市运营商是承政府之上、启市场之下的土地一级半开发商（假设政府是土地一级开发商的话），其经营活动从常规地产层面向城市层面延伸。

二、苏州工业园的商业地产的发展历程

1.土地规划及商业整合运营的综合经营模式

（1）商业地产项目的整体规划及战略储备

由于掌握着土地储备及规划的部门职能，苏州地产经营公司在商业资产整合运营方面有这很大的主动性。对于有些战略性意义的商业地产项目，苏州地产经营公司就会把土地推向市场，通过公开招投标的形式获取土地，进行一级开发及后续运营。苏州地产经营公司除了成功获得的地标性写字楼项目，还开发了湖滨楼、月亮湾国际中心、星海生活广场三个项目。这三个商业项目是目前苏州地产经营公司土地整理规划后，通过招拍挂的形式取得土地开发权，并自行持有运营的已经开业的商业项目。星海生活广场是最为典型的与城市规划有效对接的商业综合体项目。2012年4月苏州地铁一号线开通，地铁的触角把苏州老城区和开发区连成一体。苏州地产经营公司把握时机，取得了该地块的开发经营权，是苏州首个开通运营的地铁商业综合体项目。

（2）商业地产项目的参股合作模式

苏州地产经营公司作为园区的城市运营商，对城市的品质定位及招商策划有着全盘的考虑。苏州工业园的城市规划从一开始就定位为精制生活城市，在土地整理及储备过程中，已经与各个优质开发商或运营商进行后续合作开发或运营事宜，一方面把优质的商业地产开发商和运营商纳入城市整体的规划定位体系中，另一方面，通过参股合作或其它方式与之建立联系，提升自身的商业地产经营能力。

2.商业资产项目的整合运营管理

苏州地产经营公司目前的商业物业以CBD综合开发为主体，围绕着园区最重要的金鸡湖商务景观区进行整合运营。

（1）商业网点的整体布局

首先，从前期规划方面，早在2002年时，苏州地产经营公司把金鸡湖西138.23公顷可开发房地产用地纳入公司土地储备库，除了配合其增资和债券上市提供必要基础材料外，就是为了在金鸡湖周边布局自己的商业网点。之后，所开发和营运的湖滨楼、星海生活广场等商业项目就在前期已经完成布局了。

（2）组建专业团队运营旗下商业资产项目

首先，2005年7月，苏州地产经营公司组建城发公司全面负责李公堤、中央河商业街、文化水廊U型广场、阳澄食街、税务大楼等五大商业项目的推进工作，从基础设施开发拓展到商业项目运营。其次，整合商业地产项目从定位策划、招商推广、开业筹备及后续运营的所有业务线，具备了专业的商业地产开发及营运能力。最后，通过战略合作，有效整合优质商业资源，到目前为止，苏州地产经营公司已经拥有了几十家大型品牌商业合作单位，包括商业物业运营企业。

通过本章苏州工业园两个国内外案例的分析研究，总体上可以归纳出：第一，政府的城市规划必须建立在长远的发展基础之上，城市功能配套、产业结构调整、城市人口的导入等各种因素需要统筹考虑，不能急功近利，一蹴而就。第二，商业地产开发运营的市场调节机制，政府城市规划及商业网点布局的推进不能完全依赖政府自身，必须有一个能贯彻政府规划意志的市场主体进行，裕廊集团及苏州地产经营公司都从事实上说明了这个角色的重要性。第三，商业资源及要素的有效整合，商业项目的成功经营意味着把与之相关的诸如开发商、运营商、品牌商等有效结合起来，使之产生最大的利益共同体。

三、城市运营商模式的未来意义展望

总之，从开发区的城市运营商层面来说，商业地产的整合运营是一个长期战略的规划布局，既要从微观层面的商业地产项目的资源整合经营，又要参与政府城市规划及商业网点布局战略，尤其是商业土地储备及开发的规划。

第一，对国内正在进行产业结构升级阶段的开发区来说，很有探讨意义，城市运营商的发展模式可以尽量避免目前开发区存在的商业地产过度开发、失衡发展的局面，从城市规划及商业网点布局初期就引入了商业地产整合运营、均衡发展的理念，减少城市化的运营成本。

第二，对国内的开发区城投公司或资产经营公司来说，在开发区城市化过程中，他们需要主动承担城市运营商的历史责任，统筹规划辖区内的商业地产项目。

第三，从国家宏观层面来说，城镇化建设是未来发展的趋势，开发区的城市化就是其中之一。因此，在这个大背景下，城市（或城镇）运营商的角色将会更加突出。

参考文献：

[1]赵力焓，石娟，赵江明.基于城市运营商的城市运营模式研究[J].决策咨询通讯，2010，15（5）：28-29

[2]吴梦溪.城市运营商角色下建筑企业BT模式的思考与探索[J].工程建设，2009，13（5）：55-56