对农村宅基地使用权流转问题的研究

李昕 许月明

[摘要] 随着社会主义市场经济体制的日益完善以及城镇化、工业化进程的深入发展，现行的关于农村宅基地使用权的相关规定已经与现实脱节。文章通过分析现行农村宅基地使用权制度现状，存在的问题，指出农村宅基地使用权作为保障农民权益的重要财产进行流转具有合理性和必要性，并提出宅基地使用权制度重新构建的着眼点。

[关键词]宅基地使用权 农村宅基地 流转 土地资源

[中图分类号]F301.3 [文献标识码]A [文章编号]1003-1650 (2014)04-0011-01

一、引言

新中国成立以来，政府对农村宅基地的相关政策制度进行了不断的探索和改革。尽管，2007年出台的《物权法》相关规定明确了宅基地使用权用益物权的性质，但是与农村宅基地使用权政策、法律仍然存在诸多矛盾之处，处于保护耕地和农民权益等原因的考虑，规定始终未取得突破性进展。为适应经济发展的新形势，农村宅基地使用权制度改革已经势在必行。

二、农村宅基地使用现状分析

1.农村宅基地闲置现象普遍，土地资源浪费严重

随着社会经济的发展进程和城乡一体化进程的日益推进，城乡间要素流动加速，大量农村劳动力涌入城市务工，其中一部分人在城市有了固定的住所。但是，由于农村宅基地取得的无偿性及流转的限制性，这些村民即使不回农村居住，仍不愿意退回宅基地。以河北省为例，农村人均住房面积由1990年的17.34㎡上升到2010年的34. 17㎡。由于继承、赠与、新建住宅等方式农村“一户多宅”的现象也非常普遍。这些都导致了一部分宅基地的闲置。

2.宅基地隐形交易普遍存在

现行法律法规对农村宅基地的相关规定与经济发展导致的农村宅基地的需求关系相矛盾，使得目前农村宅基地的流转多在私下隐性市场进行。但是，我国目前尚未出台农村宅基地使用权流转合理化的法律法规对流转行为进行保护，导致多种纠纷出现而无解决的法律和政策依据，与创建社会主义和谐社会的方针和目标相矛盾。

3.农村宅基地使用权管理制度不完善

农村宅基地登记、管理、监督制度缺失，目前的农村宅基地使用权登记制度并不是强制性的，我国目前也没有统一的宅基地使用权登记机构。国家土地管理部门颁发得集体土地建设用地使用证对于宅基地使用权范围界限即四至没有精确的划定和表述，地号、图号、附图等基本为空白。

三、农村宅基地使用权流转困难的原因研究

1.宅基地使用权的无偿取得和使用

为保障农民的基本生活，农村宅基地使用权的取得和使用都是无偿的。但是，随着城乡一体化进程的推进，大批农民脱离土地，导致了农村大量宅基地的空置。由于继承、赠与等关系有些城市居民也享有农村宅基地的使用权。这些空置的宅基地没有及时流转的重要原因之一是宅基地使用权的无偿取得和使用，使他们产生一种不占白不占的想法。

2.农村宅基地使用权流转缺乏法律保障

虽然，我国关于农村宅基地进行了屡次探索和改革，但除了《宪法》、《土地管理法》等几个部少量的原则性规定外，基本无详细的农村宅基地使用权制度规定。2007年出台的《物权法》虽确认了宅基地使用权，但简之又简，使得这些原则上的规定无法指导具体实践。农村宅基地使用权不能做到有法可依，使得农民对宅基地的流转忧心忡忡。

四、农村宅基地使用权制度的重新构建

1.建立农村宅基地使用权流转的法律体系

农村宅基地使用权流转法律依据的缺失和冲突，造成宅基地违法征收、流转受限和隐形流转。在市场经济中，宅基地使用权流转靠市场自主调节，也要靠法律法规作为依据。政府部门应该尽快出台配套的法律、政策，引导和规范宅基地使用权流转行为，确立农村宅基地使用权流转的合法地位。

2.完善相关的社会保障配套制度

能够取代农村宅基地使用权无偿取得和使用所承载的保障农民基本权益和福利功能的是完善的农村农民社会保障制度，这是农村宅基地使用权能够自由流转的前提。在完善农村社会养老保险制度、农村最低生活保障制度、农村医疗保障制度和农村社会救济制度的基础上将城镇已经成熟的社会保障体系逐渐引入农村，为农村宅基地使用权流转排除后顾之忧。

3.建立无偿和有偿相结合的宅基地使用权费用制度

在农村宅基地原始取得上，坚持无偿取得和使用的制度。但是，应当对超标使用的宅基地超标部分，通过继承、赠与的方式取得的多余的农村宅基地推行有偿使用制度，因为这些部分己经超出了福利和保障的范围。具体的收费标准应根据当地经济发展水平科学制定。

4.完善农村宅基地使用权登记管理监督制度

政府应尽快出台宅基地使用权的强制登记制度，做好确权发证工作。在登记过程中对合法建造的住房颁发宅基地使用权证，作为以后流转的依据。在做好宅基地确权登记工作之后，要对宅基地的流转利用做好监督工作。建立起县政府、乡政府、村委会、村民四级监督机制，明确各自的职责，建立监督奖励制度，将农民引入监督机制有利于更好的捍卫自身权利。

参考文献

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