浅析我国房产税税制改革

彭筱恩　李影　唐珊

引言：自沪、渝两地开始实行试点范围内的房产税改革至今，已两年多时间，许多学者与社会人士对其成果与问题都发表了意见，但还不足以理清这两年多的试点工作中存在的问题，并且目前还没有一个完全适合我国国情的房产税税制。因此本文在基于沪渝两市两年多的试点工作的基础上，结合我国特殊的税制改革环境，分析了沪渝两地试点改革房产税工作中的不足，并大胆提出笔者的改革设想。

一、沪、渝两地房产税改革试点成效与问题探析

近年来盛行的房产投机行为引起了全国范围内的房价高涨，并给我国居民带来了超负荷的购房压力。在此背景下，国家出台了一系列政策来抑制房价的非理性增长，但是这些政策的施行并没有使房价得到控制，反而只涨不跌，房地产市场的调控进入了瓶颈阶段。这时，有学者根据国外调控房价的成功经验，提出用房产税来抑制房地产业的投机行为，使房价回归理性。在此影响下，我国政府也逐步认识到其重要性，并在2011年开始在重庆、上海进行房地产试点改革，对此，本文将于税制建设和税收职能角度对改革试点的成效进行分析。

从税制建设角度看，此次改革成效明显，是房产税收在房地产保有环节的“补缺”，即将个人住房纳入了税收范围，有利于进一步优化房产税制，为下一步全面改革积累了经验，奠定了基础。

从税收职能角度看，成效并不明显。具体体现在如下两个方面：

1.财政职能没体现。据重庆市地税部门公布的数据显示，2011年对个人保有住房征收的房产税收入为1亿元，仅占同期地方财政收入的0.3%，占一般预算收入中税收收入的0.11%。而较税收较高的上海市，成效依旧不明显。据上海财税局公布的数据显示，上海2012年税收收入总额约为1.04万亿元，占一般预算收入中税收收入的0.7%，2012年全年上海房产税收入约为92.5亿元，这一占比约为0.8%。因此，开征房产税对地方政府财政收入的贡献可忽略不计。

2.调控房价职能并不突出。房产税是在房地产市场调控陷入某种困境，高房价盛行的背景下出台的，其最初意图是要抑制房价。但是，从沪渝两市房产税实行试点的实践结果来看，房价并没有因为房产税的征收而有所下降。据调查数据显示，从2012年年初到年末，上海租房均价上涨21.88%，导致房租支出就占很多流动人口收入的50%以上，房租上涨幅度大大高于工资上涨幅度，加重了无房一族的负担。将上海、北京、重庆、成都、武汉5个城市自2008年至2013年7月的房屋均价进行比较，可以看出，事实上，从房产税开征至今，房价上涨的脚步未曾因房产税而有所下降，即房产税开征对房价抑制作用不理想。

二、我国房产税税制改革环境的特殊性

（一）我国房价控制的层层障碍

我国13亿人口的城市化进程刚刚过半，未来十年正处于城市化加速发展时期。在中国经济高速发展的大环境下，农民在政府城市化的导向指引下纷纷涌进城市，城镇居民有房居民希望增加或更换新的住房，旧城居民纷纷迁入新城，这无疑导致了新增住房的需求上涨。同时，地方政府为了获得更多的土地出让金，也迫于国家对土地的严管严控，维持高地价不能也不愿意大规模增加土地供给，造成了土地供应的稀缺，导致了商品房的绝对供给不足。由此看来，一方面房地产市场的刚性需求将进一步扩大，另一方面地方政府默许下的土地供应稀缺导致的商品房绝对供给不足，这严重限制了国家对房价控制的有效性。

（二）我国经济发展现状为房产税改革提供时机

根据国家统计年鉴数据显示的2006-2012年GDP率，可以看出，2012年我国GDP的增长速度和财政收入的增长速度双双回落，再加上2013年我国出台稳步增长措施，这不仅表明我国的经济发展进入了调整期，由注重速度逐步向速度、质量并重转变，而且财政收入（税收收入）持续超GDP增长的非常规现象可能不再持续。由此形成的倒逼机制，将为在全国范围内加速推进包括房产税改革在内的房地产税制改革提供有利时机。

三、我国房产税制的改革设想

（一）加快税务部门信息化建设

我国现目前经济发展进入调整期，税务部门应利用好这一时期开始注重质量的特点，为税制制定后在全国实行做好全面准备。在改革过程中可根据改革的整体目标，建立税务机关内部的房屋信息管理系统、税基评估体系，形成完善的信息系统和税基评估方法，并为税基确定构建专门的房地产评估机构和房地产评估师队伍，定期公布不同类型房产的评估价值。

（二）扩大房产税征税范围，提高征收税率

效仿欧美国家，减少房屋交易和开发环节的税收，这部分税收主要由地方政府对个人房屋进行普遍征收房产税，税率在1%-2%左右，此收入作为地方政府的财政收入，用于完善义务教育、改善生态环境等公共事业。这样政策下，一方面房产税征收范围的提高，弥补了地方政府减少的开发环节和交易环节的税收，地方政府税收收入不会因此而减少。地方政府通过开征房产税增加保有环节的税负，减少交易环节的税负，均衡社会财富、抑制房价持续过快增长。提高的保有住房的成本，有助于抑制房地产市场的投机行为，充分发挥税收对房地产市场的调控作用，推动房价回归理性，并缓解社会财富分配不均的问题。另一方面，税收用于提高社会福利用途，一定程度上会调动纳税人的积极性。

（三）实行地区差别超额累进税率

这里假设以2012年中国城镇人均住房面积32.9平方米为起征点，一个三口之家拥有200平方米的房产，则对其超过人均住房面积的房产（即对101.3平方米房产）征税。但这里不具体设定累进的级数的相关信息，但累进时还应对不同地区、不同类型、不同用途的房地产设置不同的税率。如：可根据目前耕地占用税和城镇土地使用税的做法，对全国不同省份制定不同的税率范围，经济发达地区的税率可以适当提高，经济欠发达地区的税率应适当降低。同一省份内不同的市、县再根据经济发展情况制定不同税率范围。同一地区内，根据房地产的类型、用途、地理位置和年限等因素划分为不同等级进行评估，根据评估价值，分别适用不同税率。

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（作者单位：中国矿业大学管理学院）