农村小城镇房屋建设开发项目成本问题研究

李英

[摘 要]建筑成本与农村基本建设基础配套工程是农村小城镇建设的重点问题。本文探讨了农村小城镇房地产建设开发的成本控制问题。

[关键词]房屋开发；项目成本研究；增加房屋使用寿命

[中图分类号]F752 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）38-0131-02

三农问题是影响当今中国经济快速发展的重大问题，农村小城镇建设，房地产开发是要大力发展农村小城镇，农村小城镇房地产开发决定了农村小城镇在我国的现代化和城市化进程中具有独特和不可替代的作用，因此，农村小城镇的建设和发展一直是近几年来人们关注的热点问题。

20世纪90年代，我国的房地产业迎来了发展的春天，到目前已经为我国经济发展做出了巨大的贡献。房地产业由于其相关联度高、带动力强成为我国国民经济的支柱产业。农村小城镇房地产开发建设是小城镇建设的一个重要组成部分，这些年来随着农村小城镇的发展建设也不断向前发展，但由于农村小城镇房地产业起点低，农村城镇经济相对落后，使得农村小城镇房地产业的发展还处于相对落后阶段，另外，农村小城镇房地产市场的不成熟，操作行为的不规范也使得先期的小城镇房地产开发存在不少的问题，给小城镇的建设和发展带来了很多负面的影响。

农村小城镇房地产开发建设 “工程经济成本控制”研究。通常大家所说的房地产开发商卖给老百姓房子知道多少钱一平方米，这一问题农村老百姓更加关注，我通过多年的教学和实际工作，更加深刻理解建筑施工成本的重要作用性。本文重点分析了农村小城镇房地产开发工程经济成本控制问题进行了研究。

农村开发建筑房屋建筑工程经济成本控制主要的是在项目的施工单位，在符合施工规范的条件下，保证施工质量，进行工程经济成本控制。工程经济成本就是效益管理的根本，如何以最小的投入获得最大的利润，是农村小城镇房地产开发企业管理中的主题。目前，许多施工企业都在项目开发，深度多元化发展，农村小城镇建设对项目开发单位而言，工程经济成本的控制需要从建设期的决策阶段、设计、 施工阶段全过程来进行控制，我仅就施工阶段，建设单位工程成本的控制做一阐述。

1 制定严密的合同条款

随着我国小城镇建设项目农村小城镇房地产工程项目的管理也将逐步与国际接轨，在目前世界经济危机还没有恢复的经济情况下，实行严格的合同管理，是建设单位的首选课题。在国际惯例中，常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条几乎达到无所不包的地步，防止施工单位以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长：如设备安装项目预算，不同的品牌型号价格出入很大，如果不认真，价值几万元的设备很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预测，在这一点上需要多学习国外成熟的经验及合同条款。

2 结合施工组织及施工工艺，控制工程成本

作为开发单位的预算及合同施工管理人员应做到“三多”，即“多看、多问、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。如施工中常见的基坑全断面锚喷支护，由于受周围建筑物基础情况及治水、地质等开挖实际情况的不确定因素影响，难免有些地方需要加强锚护，同时有些地方也要减少锚筋，甚至在距离坑底一定范围或毗邻建筑物的局部地方不用锚喷，对于加强锚护部分施工单位自然会提出补偿，但对于减少锚筋及不用锚喷的部分就需要建设单位的细心观察和监督，以便以确凿的证据和充分的理由确定工程量。“多问”就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题，或是对自己经验不充分的问题不匆忙作定论，要向现场的工程师进行咨询。在项目开发过程中不可避免的市政工程、消防工程、电业工程等，由于行业的垄断，大多数的造价人员很少遇到这类预算，因此这些问题上就更需要多问、“多思考”，定额仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场，由于新工艺、新材料地不断涌现，工程施工现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。如在外电掘工程中，施工单位往往习惯以地下入孔检查井每座多少报钱价？防水硅胶以每平方米多少元报价，究竟每座实际有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能组价到施工单位的报价水平，防水硅胶具体用量及操作工艺是什么，能不能组价到每平方米报价，都需要造价人员去推敲、思考。

3 做好市场材料及市场工艺价格，建立询价体系

项目的工程材料费一般要占工程总成本的60%左右，显然材料成本是成本控制的重头戏。项目开发过程中，建设单位为控制成本及确保材料质量，对某些材料均会采用甲方指定或限价方式。首先，企业应系统关注机构公布的价格，与社会咨询机构保持联系。建立起企业自身的价格信息网络，保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息，保证工作人員可随时随地地调用及监督，做到资源共享。需强调一点，政府公布的价格是市场的平均价，详细的价格管理远不能简单停留在这一深度，要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道，寻找物美价廉的产品。

分析材料的周期变化规律，研究判断不同地区、不同材料的短期及中期走向，在参照价格信息的基础上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趋势，将其分析成果应用在开发生产中。

在农村小城镇建设房地产开发项目经济成本控制上，坚持科学发展观，对农村小城市房屋建筑开发项目控制做出基本判断，并在小城市农村住房管理发展建设项目中，提出了建设系统针对农房小城市建设方面的具体开发建设的经济控制方案有效的监查，把农村小城市房地产开发和经营有计划，实施走产业化的道路，使小城城镇基础建设、房地产企业有效的发展。