中国房产税税率设计研究——基于浙江省Y县的实证分析

司言武，朱伟松，沈玉平

（1.浙江财经大学财政与公共管理学院，浙江 杭州 310018；2.浙江省玉环县国家税务局，浙江 台州 317000）

中国房产税税率设计研究
——基于浙江省Y县的实证分析

司言武1，朱伟松2，沈玉平1

（1.浙江财经大学财政与公共管理学院，浙江 杭州 310018；2.浙江省玉环县国家税务局，浙江 台州 317000）

房产税的税率设计是其税制建设的核心环节，科学合理地设计房产税税率必须建立在一定的约束条件下。本文以浙江省 Y县为例，从家庭收入负担能力和政府财政收入需求两个维度对房产税税率设计进行了探讨，从而为深化我国房产税改革提供可供借鉴的思路。

房产税；税率设计；收入负担能力；财政收入

一、引 言

任何一部税法，尽管其调节的具体经济关系有别，参与分配的对象不同，但其中心内容都是解决与应纳税金额相关因素的确定和计量问题。应纳税额一般取决于税基和税率两个基本因素的确定，即：应纳税额=税基×税率。税基作为调节具体经济关系的作用点和计税基础或依据，涉及面广，构成因素复杂，因而在税法中存在着较为复杂的确认和计量原则的规范问题［1］。因此，无论是税收理论界或实务界，对税基研究的重视使得其日趋完善和规范。而税率则不同，其虽是调节税负的重要杠杆，但都是较为直接的和明显的计税尺度，一般不存在复杂的确认和计量规范问题。因此，在税收理论界，对税率问题的研究通常并不引起重视，然而房产税的制度设计中，税率问题却凸现其重要性。首先，房产税的功能定位一直模糊不清，本来作为财产税的一个税种，在成熟市场经济国家，基于受益性原则考虑，理应成为地方政府的最重要财源，但在我国现实国情下，房产税还承载着调节收入差距、维持房价稳定等诸多功能，而每一种功能的实现都是决定房产税税率的外在约束条件，在这些条件的组合下试图制订一个适宜的房产税税率其难度是可想而知的。其次，中国的地方财政体制并没有很好地理顺，省与省之间的差异性较大，省以下财政体制也没有一个良好的规范运作机制。同时中国地区间经济发展程度和房价水平的差异也较显著，这种地方之间的巨大差异极大地考验着房产税税率制订的科学性和合理性。再次，房产税的实施不仅仅是一个经济和财政问题，也是一个敏感的社会问题，其制度实施牵涉到微观层面上的千家万户，换句话说，即使税收制度设计无比精妙，但其最终的实施都无法回避居民家庭的收入可承受程度，这是税率设计可行性的基本保证。因此，我们认为，房产税的税率设计是房产税制建设的核心环节，要进一步对住宅类房产开征房产税，首先必须科学合理地设计房产税的税率，它是正确处理社会、国家和个人之间的关系，充分发挥税收调节作用、完善地方税制、促进房地产市场良性发展的关键。

从国际上看，税率水平既有国家制定统一标准的，也有地方因地制宜制定自己征收标准的。如新加坡由国家统一规定自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产为10%。有的国家则由地方政府根据本地需要自行决定税率。以美国为例，其税率由当地议会通过审批预算程序一年一定，有的地方根据政府财政支出规模、非财产税收入额以及征税财产的估价等因素倒算税率，税率的确定原理可以表示为：税率=（地方支出-非财产税收入）÷可征税财产的估价。据此推算的不动产税名义税率大约在3%-10%之间，考虑到不同地方不动产税的税负水平，实际有效税率大约为1%-4%。不仅如此，有些州法律还对地方政府每年征收的不动产税都规定了最高限额，对每年的增长幅度也都有相应的限制，如马萨诸塞州规定每年地方政府房地产税率的增长不能超过2.5%［2］。有的国家则将税率限定在一定范围内，如丹麦规定房产税率可以根据区域不同而有所变化，但最高不超过2.4%［3］。

从国内的税率研究文献看，谢伏瞻、林家彬等学者认为考虑到首次开征财产税时，由于传统思维的影响，纳税人的抵触心理可能较强，因此税率范围不宜定得过高，这样更有利于税制改革的推进，认为综合考虑居民的承受能力和国际惯例，税率范围可以设定在0.3%-0.8%之间［4］。部分学者从保持税制改革前后总体税负水平基本不变入手，运用动态方法测算房地产税税率，得出0.6%的合理税率结论［5］。也有一些学者从政府财政收入、宏微观税负水平的角度，通过实证分析，研究测算出上海市房产税税率范围为应该在0.11%到0.5%之间［6］。从实践层面的税率看，在沪渝试点方案中，上海市规定从2011年1月起对在沪居民新购且属于家庭第二套及以上的住房和非沪居民家庭在沪新购的住房征收房产税，税率暂定为0.6%和低档税率0.4%，以应税住房的市场交易价格作为计税依据，暂按应税住房市场交易价格的70%计算税基。重庆市规定对主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购高档住宅、在渝同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征收房产税，税率为0.5%-1.2%。

从上述文献看，实践中的房产税税率是十分难以确定的，而且实施过程又存在着某种经济和福利损失的风险，所以我们只能试图寻找一个准房产税税率，即在一定的约束条件下进行房产税税率的探讨。因此，房产税的税率设计无论理论上多么精巧，但最终能否实施取决于两个方面：一是家庭收入的负担能力，二是政府财政收入需求的大小。房产税实施中的功能无论如何定位，都离不开这两个基本层面问题的协调和平衡。解决好这两个问题，并在此约束条件下建立一个可行的税率区间，才能为房产税制度进一步细化操作提供可能，也只有解决这两个约束条件，才有进一步探讨房产税其他功能发挥的可能性，为此本文的税率设计分析将按这种思路进行。

二、房产税税率设计中需要协调和明确的几个问题

因为税收征收要素间存在着密不可分的关系，这些要素的交互作用才使得税收职能能够有效发挥出来，尽管我们探讨的是房产税税率设计问题，但必须建立在其他要素基本稳定或明确的前提下。因此在对房产税税率设计讨论之前，我们需要明确几个相关的要素假定。

（一）关于房产税税率形式设计问题

税率设计中，对其形式的采纳主要有比例税率、定额税率和累进税率等形式，各国房产税税率形式也主要包括这三种形式。从实践中看，比例税率是目前公认比较简单而且征收成本较低的税率形式，在大部分国家和地区的房产税税率设计中得到了应用，如美国、德国、日本等多数发达国家一般采用比例税率。累进税率最能体现量能支付原则，但由于可操作性差，故采用累进税率的国家较少，如新西兰、塞普路斯等。定额税率则主要在以房地产的物理特征（如土地面积）为计税依据的国家使用。本文将根据国际经验，在对税率进行实证分析设计时采用比例税率，即实行从价定率征收方式。这种税率形式不仅使得税制简化、便利，更重要的是，据此设计的税率是具有普遍征收意义的，是在居民收入负担能力和地方政府收入需求间找到一个恰当的平衡点，而这恰恰是房产税制度设计的关键一环。普遍意义上的比例征收一旦确定下来，地方政府因地制宜地对需要调控的目标再实行惩罚性征收就有了依据，如再针对一些高档住宅、超过规定标准面积以上的家庭实行累进税率等，因此，本文对房产税税率的探讨是普遍意义上的基准税率研究，尽管我们探讨的是比例税率，但和地方上实施调控目的的累进税率并不冲突。

从上海重庆两市的试点来看，上海基本上是执行市场交易价格0.6%的比例税率（对低于本市上年度新建商品房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%）。重庆的征收模式则体现了一种混合型特征，即对在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%，体现了比例税收的征收特征；但对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%，3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%，4倍（含4倍）以上的税率为1.2%，这则体现了累进税率的征收特征。仔细研读上述两市的税率特征，我们发现，尽管其规定中都带有比例税率的征收要求，但考虑到其都是带有比较宽泛的税收减免政策，也就是说，尽管从现实看试点方案的税率大多是比例税率，但由于该税率是建立在高档房和超面积住房以及外来户作为课税对象的基础上，则其累进征收的特征表现得非常明显。这样的税率征收本质上只是一种调节性税率，其功能均是抑制投资和调节收入差距［7］，并不是本文中探讨的普遍意义的比例税率形式。

（二）关于房产税征收范围问题

房产税征税范围的大小直接影响税率的高低与否，进而决定着房产税功能定位的准确与否。因此，在设计房产税的税率之前，必须明确其征收范围。随着城镇化扩张，新农村建设的不断推进，农村和城镇的边缘变得模糊，部分农村地区也已具备了城市的功能，有学者开始提出将有条件的农村房产纳入征税范围［8］。我们认为，由于农村住房具有分散性以及市场化程度较弱等特征，获取农村地区住房的交易价格存在着诸多困难，从改革的稳健性考虑，建议可先不将农村房产纳入征税范围，更重要的是，对农村房产免税也是调节城乡收入差距的一个举措，有利于农民的休养生息。因此本文后续研究的重点是城镇地区房产税探讨，暂不将农村地区纳入研究范围。

在对城镇地区开征房产税时，其征收范围选择上通常有几种方案：第一种方案是对全部住宅征税，包括存量房和新增住宅；第二种方案是对全部住宅征税，但通常会设计一定的免征额；第三种方案是对存量房免征，只对新增住宅征税；第四种方案是对高档住宅和二套以上住宅征税。从理论层面看，将全部住宅纳入征税范围的方案是公平的，也是符合国际惯例的，毕竟房产税是一种财产税，因此，只要保有住宅，就应该征税，该方案的征收范围是最大的，在等量的税款额下相应的税率也较低。方案二设计了一定的免征额，能够保证居民基本的住房需要。但问题是如何确定免征额，过大的免征额会使得房产税成为一种劫富济贫式的收入调节税，过小的免征额又使得房产税实施中存在着较大的阻力。方案三从操作上看最为便利，只要设计一定起始时间，对该时间后发生的新购住宅征税即可。但新购的住宅可能是家庭首套住宅，而某些家庭拥有多套存量住宅，如果对家庭新增的首套住宅征税，而对存量多套住宅不征税，显然也是不公平的。此外，存量住房已经并仍将享受公共财政支出带来的增值效益，所以，也应当对存量房征税，才更为合理公正。第四种方案虽然在一定程度上解决了方案三的部分问题，但同样存在不公平的问题。此外，在现有的房屋登记信息水平下，家庭多套住房准确认定的难度较大，其税源保证也不甚乐观。

从某种意义上讲，上海和重庆的试点均是混合型方案，即都具有方案三和方案四的某些特征，但又各有侧重。从重庆和上海的试点看，放弃存量房征税，无论制度设计多么精妙，其税收收入恐怕很难得到有效的保证。截止2011年11月30日，重庆市主城区房产税征收金额超过9000万元。据此粗略测算，2011年全年重庆市针对部分住宅开征的房产税规模大约在1亿元左右［9］。2011年，重庆市本级财政收入2908.8亿元①数据来源：重庆市2011年财政预算执行情况和2012年财政预算草案的报告。，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%。2012年初，上海市财政局在其官网公布了2011年上海预算执行情况报告，其中上海房产税22.1亿元，只占其全部地方财政收入3429.8亿元的0.64%，如果再扣除针对非住宅用地的税收部分，则上海的房产税收入在地方收入中的地位几乎可以忽略不计。因此，本文实证研究中将住宅类房产的征收范围限定在城镇的所有住宅，既包括新增住房，也包括原有的存量住房。

（三）关于房产税计税依据问题

计税依据是决定税负的另一重要因素，是事关房产税能否体现税收公平的原则性问题［10］。因此，探讨税率设计时，也同样需要明确计税依据。房地产市场评估价值具有诸多优点，以评估价值作为房地产税计税依据的确定方法，能够准确反映纳税人的房地产状况，又能使房地产税收收入随着房地产价值的提高而增加，从而为地方财政支出提供稳定的收入来源。因此，重庆、上海两市在试点暂行办法中都明确规定待条件成熟后将采用 “房产的评估值”作为计征依据。但房地产市场评估价值存在着现实的诸多困难，特别是评估指标体系和评估机构的健全尚未从根本上得到保证。因此现阶段，以房产的市场交易价格为基本参考标准来设计税率可能更符合实际情况。就我国当前的征管现状和监督约束机制而言，傅樵等学者认为以房产市场价值为依据征收房产税符合受益与公平原则，原因在于价值增值的很大一部分是购买后房屋所在地区政府公共投入的效应，以自愿协商所决定的价格即房屋的市场价值，较为充分地反映了房屋用途及其价值，并在一定程度上有利于资源的优化配置［11］。上海、重庆两市的改革也相应采纳了以市场交易价格为计税依据，实现了房地产计税依据从原有的房产原值的余值计征模式向按房产市场交易价格计征模式的转型。因此，本文后续实证分析中采用了住宅的市场交易价格作为计税依据。

三、数据来源和使用说明

本文数据主要来自几个途径：一是该县统计年鉴，包括Y县2010统计年鉴、Y县2011统计年鉴、地区统计年鉴2011，主要参考了Y县财政收支情况、Y县商品房开发和销售情况、城镇居民可支配收入等数据；二是Y县房管处，来自房管处的数据主要包括Y县2011年房产交易报表统计、2011年Y县房屋登记情况；三是政府门户网站。由于本文用于实证研究的对象是Y县，使用的数据基本上是Y县2011年的统计资料。但由于相关年鉴、报表中缺失Y县2011年城镇居民人均住房建筑面积等数据，在咨询房管、住建、统计等部分无果后，只能使用间接替代办法，具体替代情况会在下文中说明。

如果对存量房征收房产税，则需要知道存量住宅价值。存量住宅价值取决于存量住宅建筑面积和存量房房价。存量住宅建筑面积可以通过年末已登记房屋建筑面积推算出来，但存量房房价无法获知。为便于测算，本文采用2011年二手房交易均价作为2011年存量房市场均价。关于用二手房交易价来推算存量房房价，北京大学中国经济研究中心宏观组已做过阐述：即用流量推算存量，用当年成交的存量房（二手房）房价来推断整个市场的存量房房价。由于成交的存量房中普通住房占据主体地位，太好、太新或者太差的房子进入二手房市场的比较少，这样就在一定程度上好的和差的相互抵消了［12］。

四、税率设计的实证分析

（一）根据居民家庭收入负担能力设计税率

房产税课税的作用效果最直接表现就是居民家庭的收入负担，这是个人房产课税制度能否有效实施的核心环节，房产税税率是否可行，必须考虑居民家庭的承受能力。为此我们认为房产税税率设计需要考虑的首要因素应当是居民家庭收入负担能力，也就是居民对房产征税的负担能力。因此，根据居民家庭收入负担能力来测算房产税的税率应当成为房产税税率设计的首要参考依据。

为了测算房产税税率，首先必须给出适宜的家庭收入负担能力区间值，换句话说，就是要测算家庭年收入中能够负担房产税的比例。对于家庭能够承担的房产税税负，李文、李畅等学者研究认为，应该在其收入的2.5%-5%之间［13］。王德祥、袁建国的分析表明，美国的家庭财产税负担占收入比重的界限是3.5%，瑞典则规定了财产税最高不超过家庭收入的5%［14］。

本文将房产税的收入税收负担能力界定为每年家庭应纳房产税税额占该家庭年均可支配收入的比重。即下列关系式：

则需要倒推的房产税税率大小为：

为了推算房产税税率，还需要计算家庭应税住宅价值：则

表1 2011年Y县二手房交易情况

Y县2011年平均每户城镇家庭人口数为3.13①数据来源：Y县统计年鉴2011。，由于无法获取2011年Y县城镇居民人均住房面积，本文使用2010年地区城镇居民年末人均住房使用面积，即32.26平方米来替代②数据来源：台州统计年鉴2011。。因此，在不考虑免征额的情况下，Y县2011年平均每户城镇家庭应税住宅面积=平均每户城镇家庭人口数×城镇居民人均住房面积=3.13×32.26平方米=100.97平方米。

如表1所示，2011年，Y县二手住宅交易均价为5554.74元，根据（3）式：

2011年，Y县城镇居民人均可支配收入为36715万元，平均每户城镇家庭人口数为3.13人，于是有城镇家庭年均可支配收入为114918元。综合上面的描述，我们将年均可支配收入为114918元，住房面积为100.97平方米的家庭，称为标准家庭。

按照2.5%的税收负担能力水平，代入（1）式，则：

把得出的家庭应税住宅价值、家庭应房产税税额估算值代入（2）式，则

房产税税率估算值=2872.95元/560862元=0.51%

同理，按照5%的税负水平，家庭应纳房产税税额估算值为5745.9元，相应的房产税税率为1.02%。

综上，在不考虑减免税的情况下，按2.5%-5%的家庭收入负担对存量房征税，则房产税税率范围在0.51%-1.02%之间。具体计算过程如表2，如果改变税负水平，则房产税税率就随之调整。

如果对住宅价值按70%计算税基，则应税住宅价值 =住宅价值×70%，即表2中第7栏变为392603元。则推算出，当家庭收入负担能力2.5%时，税率测算值为0.73%；当其为5%时，相应的税率测算值为1.46%。

表2 按家庭收入负担水平测算的税率表

如果按照申请经济适用房的标准对标准家庭应税房产价值给予一定的免征额，按照Y县现行政策规定，每户家庭能够减免48平方米①数据来源：http：//www.yuhuan.gov.cn/yggc/zjgh j/zcfg/sqtj/201208/t20120815-35961.htm l。。则在相同的家庭收入负担能力水平为2.5%-5%区间时，标准家庭的房产税税率估算值范围为0.98%-1.95%之间，如表3所示。

表3 不同家庭收入负担方案下税率测算表 单位：%

（二）根据房产税特定用途来设计税率

房产税的扩大征收涉及到千家万户，不仅仅是一个经济问题，也是一个敏感的民生问题，引起社会上的广泛抵触情绪也是正常的，但税制改革中如果能够将其收入给予专门用途，或者在现阶段就直接用于民生支出，这对于推行中减少阻力是至关重要的［15］。我们注意到，在上海、重庆两市施行的房产税改革方案中分别提到 “个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护”、“对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出”。依循这个思路，我们从房产税收入安排的视角来进一步探讨房产税的适宜税率。

假设Y县房产税的收入都用于民生保障支出，且收支相抵，则相应的房产税税率估算值就等于征收的房产税与全县应税住宅价值之比，即：

下面，按照无减免额下的应税住宅价值、按住房价值70%计算税基两种方式分别测算房产税税率。

按照Y县第六次全国人口普查数据，全县城镇常住人口为36.21万人，根据前面的推算，Y县城镇居民人均住房面积为32.26平方米，则我们估算的该县城镇人口住房总面积为1168.13万平方米。2011年Y县应税住宅价值等于应税住宅面积乘以存量房均价。则：

2011年全县应税住宅价值=全县应税住宅建筑面积×二手房交易均价

=1168.13万平方米×5554.74元/每平方米=6488658.44万元

按照收益税的原则，可以将房产税的税收收入明确用于地方的民生支出。目前，对于财政支出中民生支出的口径问题，尚无一个权威或标准的口径，为此，我们尝试从该县预算支出中选择与居民生活直接相关的重要保障性民生支出来作为研究的对象①财政部对民生支出界定的统计范围，共包括教育、科学技术、文化体育与传媒、社会保障和就业、医疗卫生、节能环保、城乡社区事务、农林水事务、交通运输、商业服务业、国土资源气象、住房保障支出、粮油物资储备管理事务等13个方面，本文仅选择当前民生支出中较为突出的，民众感受较为直接的几个问题进行分析。，我们认为，将房产税收入和保障性民生支出作为一揽子改革方案出台，是减缓改革中社会阻力的必要策略性安排。为此，我们选择表4预算科目中的 “社会保障和就业”、“医疗卫生”、“住房保障支出” 以及 “城乡社区事务” 四个项目②统计数据中对城乡的民生支出无法准确细化，考虑到选取的几个指标发生数绝大部分集中在城市，为此本文对选取的四个指标值中的三个不再进行城乡分别统计。按照2010年第六次全国人口普查主要数据公报的数据，Y县常住人口中，居住在城镇的人口为36.21万人，占58.76%；居住在乡村的人口为25.42万人，占 41.24%。因此，我们对城乡社区事务的支出按照人口比例关系作了估计处理，得出城市社区事务支出为8541.35万元。，计算出这四个项目汇总后的预算民生支出额为58242.35万元，其占年度预算总支出222625万元的比重为26.16%。

表4 2011年Y县部分财政支出执行情况表

2011年，Y县民生类保障支出预算安排金额为58242.35万元。扣除掉非住宅类房产税以及城镇土地使用税提供的收入外，我们得出住宅类房产的税收收入的估算值为35333.35万元，将其和全县应税住宅价值6488658.44万元式代入（4）式，则：

房产税税率估算值 =35333.35万元 ÷6488658.44万元×100%=0.54%。

表5 2011年Y县与房产税相关的指标数据

如果按照住宅价值的70%计算税基，则

数据来源：根据Y县2011年财政预算执行情况整理得出

全县应税住宅价值=全县应税住宅建筑面积×二手房交易均价×70%=4542060.91万元

房产税税率估算值=住房保障支出/全县应税住宅价值

=35333.35万元÷4542060.91万元=0.78%

如果按照每户家庭免征 48平方米，按照第六次人口普查 Y县有户数22.88万户，也按照58.76%①按照第六次人口普查数据，全县常住人口中，居住在城镇的人口为 36.21万人［6］，占 58.76%；居住在乡村的人口为 25.42万人，占41.24%。来推算应税家庭户数，且假设每户应税家庭住宅建筑面积都大于48平方米，则全县应税家庭总的免征面积为645.33平方米，全县应税住宅面积=1168.13万平方米-645.33万平方米= 522.80万平方米，则有：房产税税率估算值=35333.35万元÷（522.80万平方米×5554.74元/平方米）×100%=1.22%。

综上所述，假设2011年Y县重要民生保障性支出都由房产税税收收入提供，且收支相抵，在一定的假设前提下，按全额、住宅市场价值的70%计算税基、每户家庭免征48平方米三种方式设定税基，则相应测算的房产税税率分别为0.54%和0.78%和1V22%。我们注意到，我们选择的项目中三个重要的保障性民生支出均出现了实际执行数小于预算数的情况，换句话说，政府对于保障性支出的安排上有较大的随意性。由此分析可知，将房产税限定用于保障民生性支出不仅有助于改革中减轻民众阻力，也有利于硬化政府的支出预算，保障弱势群体的利益。值得注意的是，上述三种设计的模式税率变化幅度和上海重庆试点的税率空间基本接近，这也从一个角度说明了上海重庆试点向全国推广具备了一定的现实基础。

五、结论和政策建议

本文围绕着房产税税率分别从纳税人负担能力以及政府财政收支相抵来展开论证设计，首先是按照居民家庭收入负担能力测算，即按照居民家庭的承受能力与住宅价值来确定房产税税率，得出的结论是：在家庭税负水平为2.5%-5%区间时，房产税的税率是0.51%-1.02%；如果按照住宅价值70%计算税基，在相同税负水平下，房产税税率提高为0.73%-1.46%。如果按经济适用房标准给予免征48平方米计算税基，则房产税税率范围上升至0.98%-1.95%。

其次，我们按照房产税收支相抵的原则来测算税率，即在假设政府用于民生保障支出全部来自房产税收入的前提下来测算房产税税率，得出房产税税率为0.54%。如果按照住宅价值70%计算税基，则税率上升到0.78%，如果按经济适用房标准给予每户免征48平方米计算税基，则税率上升为1.22%。

我们注意到，如果按照家庭收入中应纳房产税最低负担能力为2.5%这个比例来设计房产税税率时，其变化幅度和房产税收支相抵原则设计的税率空间非常接近，即基本上在0.5%至1%的空间里。换句话说，按照这个负担能力设计的税率也能实现地方政府重点保障民生支出的需要，从而较好地兼顾了民众负担和地方政府财政需求。据此设计的税率也和国内大多数学者研究所给出的税率区间相近，实践层面也和重庆上海试点的税率基本相近。

综上所述，从改革的稳健性考虑，扩大试点后的房产税税率不能规定得太高，在基于家庭基本免征额的基础上，考虑将住宅类房产税率限定在0.5%-1%左右为宜。考虑到我国幅员辽阔，各地社会经济条件参差不齐，人口密度状况、区域位置、经济发达程度及征收难易程度等也存在着差异，并且各地区居民对公共产品供给标准要求也不尽一致，故而在国家确定一个总体的税率幅度基础上，各地区可在该税率幅度内，根据本地具体情况再确定相应的适用税率。同时，为了体现房产税的纳税能力差异，可以将非住宅类房产税率从原来的1.2%提高一倍到2.4%。就Y县而言，非住宅类房产税率提高一倍后可以为房产税在地方财政收入中的占比提高4.76个百分点，如果将土地增值税、耕地占用税、土地使用税、契税等税种也一并考虑进来，构建大的房地产税收体系（这四个税种在地方财政收入中的占比为10.56%），并进一步加大征收力度，考虑再提高50%税负水平的话，则可以为Y县房地产税系在地方收入中的占比再提高5.28个百分点。因此，受制于居民家庭收入负担能力，短期内构建我国房产税的地方税主体地位并不可行，但将视野放宽到整个房地产税收体系来考虑，在整合现行房地产相关税收基础上，并将其纳入整个税收结构优化大背景下去设计的话，则构建房地产税收的主体地位就具备了一定的现实操作性。

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［12］韦志超，易纲.物业税改革与地方公共财政 ［J］.经济研究，2006，（3）：15-24.

［13］李文，李畅.物业税税负测算：基于拉弗曲线视角的研究 ［J］.会计之友，2010，（3）：90-94.

［14］王德祥，袁建国.美国财产税制度变革及其启示 ［J］.世界经济研究，2010，（5）：82-86.

［15］张艳纯，唐明.论我国物业税税制改革的制度环境 ［J］.财经论丛，2010，（1）：37-43.

China Real Estate Tax Rate Design——Empirical Analysis of Y County in Zhejiang Province

SIYan-wu1，ZHU Wei-song2，SHEN Yu-ping1
（1.School of Public Finance and Administration，Zhejiang University of Finance and Economics，Hangzhou 310018，China；2.State Administration of Taxation，Yuhuan County of Zhejiang Province，Taizhou 317000，China）

The design of tax rate is a core part of action to build a real estate tax system.Scientific and rational design of the real estate tax ratemust be carried out under certain constraints.In the case study of Y county in Zhejiang Province，we have discussed the real estate tax rate design from the two dimensions of affordable family income and size of government revenue，and have provided ideas for reference to deepen the reform of real estate tax.

real estate tax；tax rate design；affordable family income；government revenue

F812.42

：A

：1004-4892（2014）04-0009-09

（责任编辑：风 云）

2013-11-09

教育部哲学社会科学研究重大课题资助项目（12JZD032）；国家社科基金资助项目（11BJY131）；浙江省哲学社会科学重点研究基地——浙江财经大学政府管制与公共政策研究中心资助

司言武（1973-），男，安徽肥东人，浙江财经大学财政与公共管理学院教授，博士；朱伟松（1982-），男，浙江玉环人，浙江省玉环县国家税务局经济师；沈玉平（1957-），男，浙江桐乡人，浙江财经大学财政与公共管理学院教授，博士。