后现代经济下的旧工业空间再生产研究——以深圳计划延续型工业区的创意旅游改造开发为例

◎ 严若谷

后现代经济下的旧工业空间再生产研究——以深圳计划延续型工业区的创意旅游改造开发为例

◎ 严若谷

摘 要：以深圳蛇口工业区“南海意库”改造为例，探讨计划延续型旧工业区在创意旅游改造中的空间再产出机制。重点探讨历史路径依赖作用下，旧工业区综合开发运营企业以及政府力在空间再生产活动中所扮演的角色以及相关的产出效果。一方面，这种综合开发运营企业集团对自有旧工业空间所实施的再生产活动是企业对其早期开发空间的二次拓展与优化，是一种企业自组织内部的再生产活动。出于对所管辖片区整体功能优化和片区竞争力提升的目标，能够在改造的经济产出和社会产出之间实现边际效益最大化的平衡。另一方面，旧工业区创意旅游改造是城市经济不断高级化的具体空间载体，通过旧工业区改造，满足了对后现代经济下城市消费主义、艺术、休闲等个性化、多元化的服务性空间的需求。

关键词：后现代经济 旧工业空间再生产 创意旅游 深圳

一、前言

目前，有关旧工业空间再生产改造为城市工业旅游、创意休闲区的研究已成为学界广泛关注的问题。有国内学者对旧工业改造空间的布局结构、创意文化休闲产业对城市空间的作用影响、城市转型下新型创意空间的生产以及创意文化休闲产业对旧城空间生产的作用机制等进行了研究，较为系统地分析了我国转型时期，旧工业空间改造为创意旅游产业空间的演化路径，及其与城市经济的互动作用关系。本文在此基础上，尝试以计划延续型旧工业区的创意旅游改造为例，深入探讨后现代经济背景下旧工业空间再生产的作用机制及产出效果。

在深圳特区成立之初，政府采取将成片土地划拨给大型企业，由企业统一规划、统一开发，完成七通一平，建设厂房，进行租售的形式实现土地的成片式开发。这种带有强烈计划经济色彩的城市空间开发模式，对于早期打开建设局面，迅速上马工业项目，加快城市工业化进程产生了巨大的推动作用。但同时这种行政划拨土地给准政府企业自主建设的模式，弱化了深圳市政府对土地资源和城市空间的控制力，使政府在城市空间发展向集约化转型时面临可支配用地数量有限的尴尬境地。各大型企业在其所划定大红线范围内的开发与建设活动，形成了各分散片区诸侯割据式的空间格局。这类综合开发企业及其开发片区对深圳的空间结构与生产性布局产生了很多具有计划延续性的典型空间，如招商集团对蛇口工业区的开发就是这类计划延续型旧工业空间的典型代表。

随着城市产业经济发展与城市服务功能的提升，早期的工业用地范围在商业化开发过程中不断被蚕食缩小。一些企业从自身空间经济优化的角度，对自有产权物业进行了各种实现空间利用价值递增的自发空间再生产活动。从工程经济成本的角度考虑，这一类旧工业空间再生主要采取对传统生产空间的更新和重塑，实现生产性空间向盈利性空间的功能置换，企业通过使用用途变更而产生的租金收益差价以及片区整体功能的提升中获取投资回报。出于所开发辖区整体功能和城区发展的角度，这种综合开发企业对其开发片区内自有物业的商业化改造，能够通过对辖区的全局把握，避免宏观层面生产空间与经营性空间比例的结构性失衡，故而政府的制度工具更多充当宏观辅助和配合的角色。

“南海意库”是招商局蛇口工业区将其产权所有的三洋旧厂房通过整合绿色节能技术实现空间再利用的成功案例。2006年初，招商地产结合三洋旧厂房工业历史建筑的文化积淀，以创意地产的模式，开创了国内绿色建筑更新的先河，成为2006年全国35项节能示范项目之一，更是深圳市唯一利用既有建筑空间改造获得可再生能源示范的项目。“南海意库”改造项目的成功，是计划延续型旧工业空间通过再生产达到空间优化目标的典型案例。因此，本文以招商集团对其片区内“南海意库”项目的改造，研究计划延续型旧工业空间的再生产作用机制。

二、蛇口旧工业区“南海意库”改造项目案例介绍

（一）旧工业空间的改造基础

改造项目三洋厂房位于蛇口半岛西南部太子路与工业三路交汇处（见图1），靠近地铁出站口，海上世界生活服务半径内，地理环境优越，人文特色突出。改造范围包括商乐路以北，兴华路以南，工业三路以东，原属蛇口水湾头村临海的滩头土地，由六栋五层工业厂房构成。占地面积44125平米，总建筑面积95815平米。最早由日资三洋株式会社用于改革开放第一批三来一补加工。三洋公司外迁后，厂房先后为各种小型、分散厂家租用从事服装、电子、印刷等传统工业的制造生产。

图1 “南海意库”区位图

随着蛇口片区整体功能由传统工业制造向高端物流和房地产业的高级化跃迁，原有生产空间三洋厂房，逐渐面临生产型企业外迁、空置率升高、厂房破旧品质与周边城市环境严重冲突等一系列空间衰败的问题。由于早期开发的适度超前建设，蛇口工业区内规划合理、内部交通通达，各项基础设施完备。同时作为城市发展先行地区以及港口经济的影响，案例周边地区的居民素质较高，海外工作人员较多，具有多元的国际性地区文化。基于三洋厂房独有的历史文化底蕴和区位环境优势，招商集团以历史工业建筑保护式再开发的形式，对三洋厂房进行了融合绿色节能技术的空间整治与更新。

（二）改造主体招商集团

招商集团是蛇口片区的综合开发运营企业，并作为改造主体，完成了对自有产权三洋厂房向“南海意库”的再生产功能置换。在改革开放之初，深圳市政府行政划拨蛇口工业区片区，由招商集团负责成片开发及片区综合管理与服务，先后完成蛇口片区11平方公里的土地规划建设。作为蛇口片区的开发者与经营者，招商集团长期扮演了一种企业办社会的准政府角色，拥有土地规划审批、城市治安管理、公共服务设施建设与运营、社会文化宣传与教育等各项权责。在早期的开发建设阶段，几乎囊括了国土、规划、公安、市政、医院、城管、环保、报社、电视台等城市职能范畴内的所有管理业务。这种带有明显的计划经济体制的准政府企业开发模式为深圳早期建设全面推动和快速发展发挥了积极作用。

2000年开始，深圳市政府逐步收回蛇口工业区的规划国土、建设、项目审批、贸易进出口、社会保险和环境保护等城市管理职能，招商集团政府型角色逐渐退出历史舞台。但从区域经济发展的角度，在历史累积效应下蛇口工业区依然具有浓厚的计划型经济延续。体制改革后的招商集团逐渐演化为以土地经营为主，涉及风险投资、公共设施、客运、酒店业务的大型国有综合开发运营企业。2004年深圳推行城市更新实现土地存量开发策略以来，为配合深圳城市定位与发展的需要，招商集团对整个蛇口片区进行了新的总体规划和空间部署，从经营城市的角度对蛇口工业区进行功能优化与空间再生产。

（三）三洋旧厂房再生产决策分析

招商集团作为蛇口工业区的综合开发经营者，其企业发展策略与业务部署，始终与蛇口片区的城市发展密切联系。蛇口片区城市功能与空间布局的演化与招商集团企业自身发展与经营重点的调整密不可分。经过30年发展，早期单一生产功能的工业区已发展为成熟的城市建设区，形成了以港口物流、房地产、园区综合服务和高科技为主的上升型产业经济结构和富于现代气息、国际化人文氛围的居住环境。作为蛇口区域的经营者，招商集团逐步从最初单一的工业区开发企业发展成为具有区域运营性质的综合集团企业。

在招商集团编制的“2020再造新蛇口”分区概念规划中，针对蛇口老工业区在当前发展中所面临的产业空心化及物质性功能老化的瓶颈，提出了“产业置换、再造蛇口”的发展策略。通过辖区内旧工业空间的再生产，重塑蛇口片区“产住融合”的城区功能定位。在保留蛇口工业化发展记忆空间的基础上，实现辖区内现代产业空间与居住空间的良好配比与融合。研究案例三洋厂房属于规划中的海上世界商务功能片区。该片区面积101万m2，是蛇口未来发展的CBD中心，商务楼宇开发规模与开发强度最集中区域，重点通过提升改造，布局创新金融、文化创意产业，建设具有国际吸引力的滨海特色文化休闲娱乐中心、高端商务办公和居住生活聚集区。

根据海上世界片区的功能定位与发展策略，蛇口工业区确定了三洋厂房旧工业空间再生产以保留历史工业化空间记忆、发展创意商务办公空间的改造目标。在改造中将绿色节能建筑理念融合到空间改造。从满足创意地产商业运作的角度，将三洋厂房的工业记忆、创意商务办公、城市休闲旅游和节能环保建筑有机结合起来，并将再生产改造后的空间命名为“南海意库”。通过历史工业记忆与现代节能技术的结合，把“南海意库”改造成为后现代经济时期的服务型商业办公休闲空间，获得了巨大的品牌效应。

三、蛇口旧工业区空间再产出机制分析

（一）改造中各相关主体的制度配合

作为计划延续型旧工业空间，产权所有者招商集团以及深圳市、南山区两级政府成为改造的主要相关权利主体。在“南海意库”的旧工业改造活动中，政府主要通过对具体空间规划控制的调整以及其它文化宣传方面的支持，实现具体旧工业空间再生产项目的制度配合。

图2 蛇口片区三洋厂房项目法定图则

从空间的物质再造途径来说，“南海意库”属于不破坏建筑主体结构的功能置换式更新。因此，只需通过主管规划分局对其进行变更建筑物功能用途的审批，不需要对相关规划进行调整和修改。根据2008年深圳市南山02-01&02号片区（蛇口地区）法定图则，项目所属片区的功能定位为：“风景优美的以高尚滨海居住及商贸旅游为主、工业为辅的大型综合城区”。在图2中确定了旧工业区改造范围（约 34.02 公顷左右用地），并根据法定图则的土地相容性原则，将现行“南海意库”所在地块归为可实施相容性用地功能变更的商业性办公用地。这一具体空间规划的调整是政府对“南海意库”发生空间再生产功能变更的制度配合。由于地块周边功能的变化，单纯的大工业机械式规模生产空间，势必与周边居住、商务功能发生激烈的空间冲突，招商集团对三洋厂房从生产功能向消费功能的改造，以及政府对空间规划制度的配合是实现城市功能生机与空间优化的有效途径。此外，“南海意库”项目2005年动工，2006年完成第二期更新，并与同年成为深圳市文博会的第四分会场，体现了政府在改造中“文化+科技”的宣传作用。

图3 “南海意库”改造前后对比

（二）计划延续型空间再产出效果分析

对三洋旧厂房物质空间再生产是在不改变现有结构体系基础上，以尊重工业历史、生态与实用相结合的原则，对空间原有建筑和空间环境的整体改造提升，重点通过建筑外观重塑，实现新空间与周围城市环境的连接与融合，并进一步实现其使用功能的消费化、服务化转型。

1.物质空间的重塑。三洋厂房是深圳改革开放快速城市化和出口加工制造时代的空间记忆，而“南海意库”作为一种创意空间需要更多的艺术和创意性空间元素。因此，从三洋厂房到“南海意库”的空间再生，既要符合发展创意产业的空间特点，同时需要再生产改造的空间能够作为时代变迁的印证唤醒人们的历史空间感。在改造中，开发者应用绿色技术，赋予既有建筑绿色创意的内涵，通过历史与创新的叠合使外部空间具有了后现代的建筑风格和符号表达。

在内部空间改造方面，通过保存原本工业的厂房建筑结构，充分利用原厂房的空间特点，进行了很多创意性的设计与改造。如为改善厂房深、大的特点，在原空间中添加了中庭的设计，不仅丰富了空间的可变性，也增加了自然采光的效果。利用原有空间两个跃层的高度，设计出更多尺寸各异的办公室和会议空间，既促进采光和通风，又大大节省了建筑空间。由工业生产空间转变为商业性创意办公空间，需要解决的市政配套问题，主要表现在对空间内部及对外交通的通达和静态交通停车场的需要。因此，再生产的重点集中在增加停车空间的问题上来。由于无法推翻原有建筑的主体架构，无法建设地下车位，厂方一楼全部改成自动化的双层立体车库，1栋和5栋停车位共230个。此外，为满足创意空间文化与休闲的服务配套的需求，在垂直空间添加了功能混合更多，如一楼沿街开发为各种创意、展示性的商铺及其他生活配套空间。

2.使用功能的再生。“南海意库”作为创意办公空间从功能利用的角度来说，是一种创意产业研发与商务办公、都市休闲旅游相混合的创新型产业空间。在功能的使用上并没有严格的功能分区，配备有综合写字楼、零售、文化餐饮、会议展示、艺术培训等多种功能。这种混合空间的利用，很好的体现了后现代经济环境中多元功能融合对既有空间的活力复兴。就改造空间的定位而言，“南海意库”具备研发、投资、孵化、制作、培训、交易等多种功能的文化产业和创意产业设计。因此，在引进企业的类型上强调创意与设计行业的门槛限制，重点以成熟的中小型创意机构为目标客户。目前，项目进驻创意机构超过30余家（见表1）。在生活配套及艺术娱乐空间的配备上，拥有星巴克、costa咖啡馆、酒庄、餐饮、服装、婚纱艺术摄影、美容美甲等各种都市服务休闲功能，体现了创意空间与商业消费功能的耦合。

表1 入驻企业类型及数量

（三）计划延续型再生产的运行机制分析

1.计划延续型产业空间的开发机制及其空间效果。从产业经济学的角度，如果将产业空间看作一种产品，满足生产与交换条件,并具有普遍的资产内涵，那么产业空间可以分为两种类型：主体型产业空间和载体型产业空间(鲍克，2008)。主体型产业空间指企业独立完成载体条件、长期持有并维护其运营的非经营性空间，载体型产业空间则是由专门的机构生产、经营、维护和提升的经营性产业空间。招商集团对蛇口片区的综合开发与综合经营使得蛇口片区成为具有经济生产活动性质的载体型产业空间。由招商集团对蛇口片区进行统一规划与建设，通过对生产空间进行经营性的出租与出售，获得开发投入的空间产出增值收益。根据最初蛇口片区发展外贸加工及港口经济的片区功能定位，招商集团从提高空间土地级差收益的角度出发，对片区内的功能布局、服务配套、市政基础进行了高标准的生产和统一的综合运营管理。

伴随蛇口地区生产空间内产业的集聚，城市层级的居住、教育、医疗、娱乐等配套功能的需求不断增高，而由于起步期的蛇口工业区在区位选址上位于远离当时主城区的南山半岛，这些配套需求无法通过主城区中心来满足。因此作为产业空间的开发者招商集团需要扮演政府供给城市公共产品及其他城市服务的角色。一方面，通过这种社会行政管理职能的内部化，降低生产的交易成本，加快片区的开发与建设速度；另一方面，作为城区准政府机构，在空间的生产和运营中肩负社会责任、空间公平、区域协调等政府性质的管理事务（图3为这一阶段招商集团的体制构架）。随着城市经济增长和城市空间的扩展，作为载体型产业空间的蛇口片区逐渐与主城中心区发生连接与融合。为配合城市管理的需要，深圳市政府成立了南山区政府，负责包括蛇口片区在内的整个大南山半岛的行政事务。从经济成本的角度出发，招商集团需要完成相关政府职能的移交，实现企业自身的市场化转型。伴随九十年代开始的深圳房地产业浪潮，转型后的招商集团，以商业化运作对蛇口片区的空间进行商品房开发，获得了可观的经济产出效益，同时影响了整个蛇口片区的城市功能。

图3 招商集团体制框架

随着深圳整体城市发展进入空间优化和生产方式转型期，深圳市政府在全市层面提出城市更新策略以实现空间的集约化利用和城市产业结构的转型。针对蛇口片区所出现的产业空心化和城市物质功能老化等空间问题，招商集团作为辖区内的空间生产商与运营商提出了通过旧工业空间再生产，再造新蛇口的空间发展策略。这一发展策略的提出是蛇口工业区作为自组织企业和片区综合运营者，从立足蛇口片区整体城区功能发展与优化的角度，基于区域公平性发展与企业自身扩大再生产经济目标之间的平衡。经历了多年的自身发展和企业转型之后，在微观层面，招商集团作为盈利型市场经济组织，其企业自组织结构内部效率优先的原则并没有失效（Sparrow,2000），空间的再利用开发仍然遵循于降低交易成本的再生产准则，即空间的再生产方向及产出空间的使用必然以实现空间利用经济效益最大化为目标，进行生产空间向商业性空间的再生产；另一方面，从宏观片区的角度，招商集团作为整片蛇口区域的开发管理者，其每一项具体地块的空间再生产行为决策，必将统一在整体城区的空间规划和均衡秩序中。同时，在企业公共管理体制转变的过程中，有相当长时间企业仍会保持其公共性质和社会价值观，这种社会性质必将驱动企业在进行空间再开发决策中兼顾社会公平与经济效益的统一。因此，由区域性综合开发运营企业对其辖区内旧工业空间的再生产活动是在考虑一定区域平衡与空间公平角度下的市场盈利行为，具有经济再生产和社会公共利益扩大化的双重再生产目标。

2.再产出空间运营机制分析。对蛇口工业区的空间再生产运营机制分析，需要解析两个尺度的问题。在宏观层面，招商集团作为区域性综合开发运营商，其空间再产出的运营需要从整体片区空间的功能优化和提升的角度进行考量；在微观层面，作为具体的再生产项目，其产出空间的运营与管理是以实现特定空间的再产出与经济利益的最大化为目标的。

在三洋旧厂房空间再生项目中，“南海意库”作为一种休闲旅游和创意办公空间其自身的绿色节能以及对历史沉淀的尊敬已经构成了一种空间品牌效应。因此，对“南海意库”产出空间的运营管理以及进驻企业的选择，也是为了促进这种创意品牌的集聚和强化。为此，招商集团下属的招商物业公司，在对“南海意库”创意商务办公楼的招商引资和园区服务管理方面，具有针对创意和设计产业商务办公需求的专业性服务特征。根据对目标进入企业的需要，“南海意库”主要的空间专业性运营服务集中在产品技术展示和教育培训宣传两个方面。通过提供专业化的设计展览，活动赛事，专业宣传、特色培训为入驻企业提供服务。

“南海意库”的空间再生产运作，本质是一种创意旅游地产项目。从市场经济的角度以及工业用地性质空间无法分割转让的限制，招商集团将部分再产出空间作为自用空间，用于发展总部经济，其他大部分空间作为办公、商铺出租。将“南海意库”作为总部办公以及其他专门性创意产业的集聚，都是“南海意库”品牌效应的重要运营手段，通过对“南海意”库创意性商务空间的专业运营管理，进一步强化了其作为创意地产的品牌效应，并进而实现再产出空间创意休闲的集聚性。

从“南海意库”所处的宏观区位，海上世界功能片区以及更大尺度的整个蛇口城区来看，“南海意库”作为创意型再产出空间，体现了招商集团将片区定位成产局结合的新型城区，以及融合历史记忆的传承性创意产业空间，这一城区总体发展思路。因此，从宏观尺度的再产出空间运营及发展计划来看，依托“南海意库”的空间再生产，所形成的蛇口片区创新型产业带，将作为城区创意产业、房地产业和高新技术为主导的上升型产业结构的重要组成部分。

四、小结

计划延续型空间再生产是区域综合开发企业对其自有开发物业的空间再生产活动。这种集团企业作为区域性的空间生产开发者和综合运营管理者，其对具体地块的空间再生产决策是基于区域协调和空间增值效益的平衡，兼顾有空间再产出优化与片区整体提升的双重目标，因此政府在这类空间再生产活动中只需要作一些制度环境方面的配合。单个地块的旧工业空间再生产活动涉及从确定开发主体、申报审批、规划设计、工程建设、再生产空间的运营管理等多个复杂环节。政府通过对再生产不同环节的制度介入，影响空间的再生产，并最终形成在一定程度上反映政府意愿的空间产出效果。对于区域性综合开发运营企业主导的，在其既有开发片区内部旧工业空间的再生产行为，政府力的制度影响更多是一种制度环境的扶持和制度安排的配合。

集团企业对具有历史积淀记忆的旧工业空间进行糅和创意、绿色生态元素的空间优化整治活动。基于企业的市场经济理性，以及空间的潜在级差地租收益，集团企业对原旧生产空间实施了创意旅游办公用途的空间再生。由于集团企业对具体空间的再生产功能定位及空间产出设计和运营方式，是基于辖区内整体城市功能和空间品质的提升，具有区域协调和空间最经济的双重目标，所以政府对各个环节的操作采取配合与衔接的方式，促进其空间产出实现微观层面和宏观层面的耦合（如图4）。

综上所述，在计划延续型旧工业空间再生产中，原开发企业（区域综合开发运营商）对其辖区内旧工业空间改造与再生产行为不仅仅是一种追求资本回报的企业行为，更是宏观尺度上的区域整体空间优化行为，开发主体提升城区整体品质的目标与政府对区域发展的空间目标之间具有高度的一致性。因此，计划延续型空间再生产过程可以看作早期计划经济体制所形成的空间格局在后现代经济下的延续性优化升级。政府在这类旧工业空间再生产过程中发挥制度配合的作用，通过微观操作层面上，各种相关行政业务的对接，空间规划的调整，将再生产过程中的各种交易成本控制在双方互惠共赢得合作框架内部。这种由空间再生产操作模式，是深圳基于历史开发模式所形成的当前旧工业空间的累积路径，而实施的具有中国体制转型色彩的特有的制度安排，反映了原计划开发体制空间的延续性。

图4 计划延续型旧工业空间再生产机制分析图

参考文献：

[1]Sparrow,M.2000,The Regulatory Craft：Controlling Risk,Solving Problems and Managing Compliance,U.S.,Broodings Institution Press.

[2]鲍克,夏友富.载体型产业空间与中国经济成长——论30年科技工业园区与经济转型中的发展[J].管理世界,2008(7)：1-6.

[3]周春山,冯莉莉.广州创意产业的发展与布局[J].城市观察,2009,1(3)：122－130.

[4]刘云,王德.基于产业园区的创意城市空间构建——西方国家城市的相关经验与启示[J].国际城市规划,2009,24(1)：72－78.

[5]周宇.城市转型下创意产业空间的生产——以上海市为例[C].转型与重构——中国城市规划年会论文集.南京：东南大学出版社,2011.

（责任编辑：李钧）

【中图分类号】TU984.13

doi：10.3969/j.issn.1674-7178.2014.01.011

作者简介：严若谷，中山大学理学博士，广东省社会科学院企业研究所助理研究员，研究方向为城市地理、旧工业区改造等。

Transformation of Old Industrial Zone in Post-modern Economy：A Case Study of Shenzhen

Yan Ruogu

Abstract：Based on the case analysis of the“Nanhai Creativity Park”at Shenzhen’s Shekou Industrial Zone,the paper explores the spatial output mechanism of old industrial zones into creative parks.It focuses on the entrepreneurial and governmental roles under the influence of historical path dependence and associated results.On one hand,the reproduction activities of these operating companies can be considered a business expansion and optimization within the organization.It might bring optimal results and maximize the marginal benefit.On the other hand,the transformation of old industrial areas and creative tourism is carrier of the city’s economy upgrade,through which the post-modern urban consumerism,arts,leisure and other personalized and diversified demands for service will be met.

Keywords：post-modern economy; transformation of old industrial zone; creative tourism; Shenzhen