中国农村集体所有土地出租制度研究

彭 严

(西华大学人文学院，四川成都610039)

0 引言

随着时代的发展，无论是在中国还是世界上其他的国家，由于生产资料不足等原因，三大产业已由原来的农业促进工业变成了工业反哺农业，农业发展落后于其他产业的状况。然而，农业对于一国的重要性并未由于其在产业中的落后性而有任何的下降，反而因为人口的增多而显得日益重要。也正是由于土地的重要性，我们才不得不对土地加以合理高效的利用，以便更好地发挥其效用。《土地管理法》第2条规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。《物权法》第128条:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”土地流转在法律制度和现实生活中都广泛存在，是加强土地利用的重要方式之一，是指土地承包经营权人将自己承包的土地上的部分权利转移给他人的行为。随着经济发展的推进，土地流转越来越普遍，但也显现出越来越多的问题。

1 农村土地流转产生的根源

在确立家庭联产承包责任制之初，农民对土地具有极大的依赖性，因此农村的土地流转现象极少。随着社会经济的发展，农民对土地的依赖性逐渐减弱，各种各样的土地流转方式兴起，土地出租的方式越来越受到大家的追捧。但土地流转出现的具体原因，值得我们探讨。

原因一:青壮年劳动力的输出。伴随着我国经济的发展和工业化、城镇化道路的推进，越来越多的农民已不再为温饱问题烦恼，从农村进入城市务工，形成了俗称的“农民工”。真正具有强大劳动力的中青年农民常年工作在外，留在家里的几乎都是无劳动能力的老人和儿童，无力耕种田地。

原因二:农村地形结构。中国地形种类丰富，而农村大多依山。这样的地形导致了农村土地客观上就极难实现集中化、机械化生产，生产效率低下，产能不高。农民深感在农村无法有效地获得大量财富，所以就以合理有效的流转方式将土地流转出去。

2 出租土地流转方式及存在的缺陷

随着市场经济的深入发展，土地作为人类生存和发展最重要的资料和资源，其利用日益重要，产生了许多的流转利用方式，比较常见的当属土地出租。所谓的农村集体所有土地使用权出租是指以土地的使用权作为标的进行租赁交易，租赁方以在一段时间内取得土地使用，出租方收取一定的费用的行为。在我国租用农村集体所有土地的行为依据法律规定分为合法与非法两种。合法出租是指符合中国现今法律规定的土地出租行为。相比于集体土地的非法出租来说，其社会危害性要小许多。非法出租集体所有土地伴随城市化进程的推进和房地产市场的快速发展，近年来在许多城镇，尤其是城郊交接处日益兴盛。具体情况有以下几种:第一，农民个人把自己承包的土地以出租的方式租赁给房地产开发商以修建商品房，自己则获得相对高额的出租费。开发国有建设用地成本高昂，再加上城市空气质量差，城市居民喜爱到郊区居住等原因，房地产开发商冒着法律风险从农民手中租用土地进行房地产开发建设。第二，农村集体经济组织从农民手中回租承包地，然后再以较高租金转租给他人进行非农建设。此种土地出租与第一种出租方式的区别在于土地的出租方不再是农民个人，而是农村集体经济组织。第三，农民个人出租或变卖自己的住房，一同把住房下的土地出租给房屋购买者。在我国，民事法律上实行的是房地一体主义，房随地走或者地随房走。因此，如果出租或者变卖住房的，房屋所占土地必须一并处理。

根据《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”，以上三种农村集体土地的出租方式皆为违法。这种违法的出租方式危害极大。农村集体土地的非法出租不符合有关法律的规定，与国家的土地利用规划相背离，也严重扰乱了房地产市场的交易秩序，给国家和社会造成了严重的危害，加剧了房地产开发的紧张局势也破坏了农业根基。因此，我们不得不依据中国现状，及时有效地治理现有的非法出租的集体土地，预防形势的加剧。

首先，当事人协商解决。出租人与承租人之间的租赁协议因违反法律的规定而自始无效。结合中国当前的现状，此种土地出租涉及范围广，社会影响较大，如果一味地直接让政府介入强制解决，会给社会的稳定带来一定的危害。因此，应该让当事人协商解决，解除非法租赁协议，把已承租的土地状况还原到出租前。

其次，政府介入解决。在当事人不积极主动解决土地非法承租问题或者是拒不解决的情况下，政府可以运用行政手段强制解决。此种情况可以借鉴《土地管理法》第73条的规定，非法租用土地的，由县级以上人民政府行政主管部门没收违法所得;对已经在建的或已建成的非法建筑物及其附属设施的，限期予以拆除，恢复土地原状;组织出租或者承租的，对其直接责任人员或者相关主管人员予以行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

［1］王利明．民法［M］．北京:中国人民大学出版社，2006:223．