中国房价波动及制度分析

孟庆雪

（南京林业大学，江苏 南京 210037）

0 引言

我国房地产业自实行市场化以来，发展历程波澜曲折，房价波动剧烈。经过20 多年的发展，房地产业逐渐成长为国民经济的支柱产业。影响房价的因素有很多，但这些因素在不同的国家和地区，影响程度并不一样。中国作为一个发展中的社会主义国家，政府在国家发展中扮演了很重要的角色，政府及时而有效的宏观政策调控就显得更为重要。为了使调控的准确性更好、更有效，需要从房价波动历史中入手，探讨房地产市场的规律变化。

1 中国房价波动历史回顾

1.1 1978-1991 年：房地产业由冷到热，房价由低到高，迈出第一步

中国房地产业处于萌芽阶段，房地产业的发展随着土地使用制和住宅体制改革的实施开始迈出第一步。房地产业经历了20 世纪80 年代的过冷，90 年代的升温、过热，房价也随着由低到高。

20 世纪80 年代，理论界提出住房商品化、土地产权等观点。之后，国务院在4 个城市进行售房试点，1983 年正式提出实行住房商品化政策。同年，国务院首次提出征收土地使用费的设想，并于1988 年开始征收土地使用税，实行土地的所有权与使用权分离制度，同时分期分批进行住房制度改革，房地产市场也得到发展，逐渐成为独立行业。房地产业从停滞萎缩开始复苏。

1.2 1992-1995 年：房地产泡沫导致低谷，房价暴跌

房地产业处于发展与改革时期。我国房地产业出现泡沫，房价猛涨，随后进入了低谷。

1992 年党的十四大后，我国房地产业进入第一个快速发展时期。随着我国经济全面回升，房价一路上升，短短3 年内增长超过4 倍。而过度投资导致经济过热和房地产业的泡沫式繁荣。1993 年首次出现“房地产热”，尤其是海南、广西北等地，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。国务院提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施，全国房地产开发的增长速度明显放缓，商品房和商品住宅价格迅速回落，但宏观调控后，一些地区开始出现大量的“烂尾楼”。在这一背景下，国务院在1994 年7 月提出近期全面推行住房公积金制度，一定程度上促进了住房观念的转变。

1.3 1996-2002 年：房地产业走出低谷，从回暖到升温

房地产业逐步改革，走向成熟，并且不断完善。经历了房地产发展的低谷期，我国的房地产业终于在2001 年开始回暖，2002 年逐步升温，房价也逐渐回升，上涨趋势较为平稳。

国家采取包括降低契税等一系列经济政策，1998 年国家取消住房实物分配制度，实行住房分配货币化制度，切断了对实物福利分房的依赖，调动了职工购房的积极性。中国人民银行全面实行住房按揭政策，购房贷款利息抵扣个人所得税，鼓励住房消费。这一系列配套政策直接刺激了房地产业的复苏，中国喷发出巨大的购买力。由此，房地产业从1998 年开始走出低迷阶段，房地产业得到发展，房价逐渐回升。

1.4 2003-2009 年：房地产业发展曲折，房价波动剧烈

经济的快速发展，使价格上涨暴跌波动较大，多项调控政策不断出台。

2003 年2 月开始，国家对农用地转用建设用地实行了从紧控制的政策，土地价格上涨，房地产企业真实的开发成本增加，给了他们提高房价的充分理由。

2005 年，国家不得不再次从金融和土地政策上对房地产业进行降温，经过2005 年下半年的短暂休整后，2006 年初房价再度开始攀升。

2007 年底至2008 年初，房价不断上涨。随后中央出台了“国八条”和“国六条”等一系列政策并多次加息，2007 年下半年，房价开始停止增长。

2008 年，美国经济危机影响，使全国房价明显下跌。为了减少危机的影响，国务院启动了积极的财政政策，将房地产列为2009 年5 大需求之一，房地产进入政策全力支持阶段。之后又将房地产确定为支柱产业，各地房市成交量出现回升。

2009 年，我国楼市逐渐复苏，之后房价再次快速上涨。政府对房地产业采取严格的宏观调控，降低了商品住宅的价格泡沫，也使一些炒房族没有机会炒房，商品住宅的价格得到了一定的控制。

1.5 2010—现在：“限购限贷”控制房价涨幅

我国房地产价格依旧持续上涨，国家一系列政策调控虽然降低了房价，但是下降幅度很小，价格依旧处于过高的非正常位置。

我国于2010 年开始在信贷、税收、土地等方面实施了更加严厉的政策，调控之后，房价增幅开始缓慢回落，投机现象得到很大遏制，但房价上涨势头依旧没有停止。

2011 年起政府采用限购、限贷等最严格措施调控房地产市场，到2013 年为止较好控制了房价的上涨。

2 房价波动的制度分析

我国房地产业一时过冷、一时过热、忽冷忽热的运作情况表明，我国宏观制度政策对房地产业的调控成效不足，尤其是主动性和引导性不够。然而我国作为一个高速发展的社会主义国家，制度调控对于房地产业稳定、健康发展显得尤为重要，房价波动受制度影响很大。

2.1 土地制度

传统的城市土地使用制度显然不能适应我国进行改革开放的国情，城市土地使用制度改革主要经历了征收土地使用费、开展土地使用权有偿出让和转让、制定地方性土地使用权有偿出让转让规定、修改宪法和土地管理法、制定全国性土地使用权出让和转让条例以及“招拍挂”制度的确立。“招拍挂”制度，是我国土地制度中的一项创新。它的出现最初是为了消除土地协议出让中的腐败现象，但是在消除制度性腐败的同时，却也导致了地价飞升、房价上涨，因为它并未改变土地要素供给受约束的事实，却使得土地价格显化，形成开发成本上涨的假象，从而让人们产生未来土地供给不足、房价上涨的恐预期。

2.2 金融制度

房地产业和金融业的相互融合，是现代社会经济发展的必然。住房商品化，为房地产金融的发展带来了机遇。

1998 年金融危机的出现使得我国城市住房货币分配制度正式确立，我国依靠它顺利度过了危机。之后，我国的房地产业连续4 年保持快速发展，也不可避免地出现了房价过高的问题。国家为此采取了紧缩银根等金融措施，主要是从个人住房贷款利率和房地产开发投资项目资本金比例两方面入手，进行一系列调控，抑制需求，以期打压房价大幅上涨的趋势。金融制度的影响，一方面，鼓励居民按揭贷款买房的制度，加速了房价的上涨，另一方面，宽松的金融政策使房地产开发商获得资金的可能性增大，而土地供应弹性较小，这就导致土地价格上升，房价上涨。

2.3 税收制度

现阶段我国税收制度还存在着许多问题：税负结构不合理、税基狭窄、计税依据不合理、税制繁多不公平等，无形中加大了开发建设成本，造成住房开发成本的提高，从而向购房者转移，推动了房价的上涨，同时也使得房地产投机现象日益严重。

2010 年以来，我国在上海、重庆进行了开征房地产税试点。就两地实践来看，税率偏低，致使租金足以抵消税收增加。另一方面，开征房地产税使得租金全面上涨。因此，这一手段对控制房价上涨的作用十分有限。而到2014 年，试点范围仍然没有扩大，主要原因是现有的2 个试点，基本模式是在其他房地产税政策不变情况下，对居民住宅环节增加一个税种，这仍然没有得到其他地方政府的认可。

2.4 住房供给和保障制度

改革开放以来，我国住房制度改革主要表现为：（1）取消福利分房制度，实行住房分配货币化；（2）加大经济适用房和廉租房建设，建立住房公积金保障制度。

保障性住房和商品房是我国主要的2 种住房供应形式，当商品房占据了大部分市场时，开发商就掌握了主动权，不断提高房价，这时政府的打压和控制就显得微不足道，商品房成为牟利者投机的工具；当保障房占据了市场主流时，商品房市场空间就会减小，房价下跌。目前在我国住房供给市场中，保障性住房建设严重不足是一个客观存在的问题，一定程度是也是房价居高不下甚至上涨的原因之一。

3 结论与建议

改革开放以来，房地产业逐渐成为我国国民经济的主导产业，在改善居民住房条件、促进消费、拉动内需、扩大就业等方面起到了巨大作用，为我国经济的持续、健康发展做出了很大的贡献。

然而我国房价的非正常波动，表明我国的房地产业还存在着许多问题。在未来，我国应当进一步完善土地制度，深化土地制度的改革，抑制房地产投机现象；同时，构建完整的金融制度，使得金融业和房地产业能够互相促进，互相抑制，使两者都得到健康的发展；税收制度方面，改变不合理的税负结构，促进公平的税收体制的建设显得尤其重要；保障性住房方面，政府要扮演好重要角色，完善法律体系，构建分类型住房保障体系。这些主要制度的不断完善，对于我国房地产业的持续、平稳、健康发展有着极为重要的意义。

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