如何做好房产测绘质量管理

王海燕，邵宝武，王海军

（1.葫芦岛市房产测量中心，辽宁 葫芦岛 125000；2.葫芦岛市勘察测绘院，辽宁 葫芦岛 125001；3.农业部规划设计院，北京 100600）

房产测绘是一项政策性和技术性都很强的工作，测绘成果数据一旦经房产登记机构审核采用，就产生了法律效力。所以房产测绘不属于中介经营行为而是一种法定测绘。

房产测绘成果中的房屋权属界线、房产面积等资料为房地产管理包括房屋产权产籍管理、开发管理、交易管理等服务；还是房地产契税征收、抵押贷款、交易、租赁、物业收费、取暖费征收等不可或缺的依据。其成果经过统计整理之后，可以为城市规划、城市建设、药监管理等提供参考数据和资料。

1 影响房产测绘的因素

1.1 法律法规的不健全

房产测绘的专业性、技术性很强，但其领域内的规范和标准却不够完善。目前房产测绘的主要依据是2000年8月1日实施的GB17986-2000《房产测量规范》1、2单元，由于此规范自出台至今未经修订过，很多内容只是粗略的概括性说明，已经跟不上现代复杂大型建筑发展的数据量的处理要求了，所以各地纷纷出台了适应当地实际的地方细则，解决了一部分技术上的问题，但还有没制定细则的地方，只能按原规范的内容执行，依靠技术人员的理解来进行日常房产测绘工作了。

1.2 资质等级的限制

各房产测绘单位的资质等级也是影响房产测绘的一项重要因素。一般房产测绘单位的等级都是丙级属于最低等级，人员、仪器设备、技术力量等相对比较薄弱，再加上测绘单位的质量保证体系不健全，测绘成果的出错率相对会高一些，严重影响了测绘成果的质量。

1.3 人员的技术水平不足

房产测绘工作是近几年兴起的一项技术性要求很高的工作，测绘成果质量的好坏，其中之一主要取决于工作人员的技术水平，目前大型建筑越来越多，情况特别复杂，而测绘市场的技术人员严重缺乏，技术水平亟待提高，建议上级主管部门每年组织房产测绘技术的学习和培训，来不断提高测绘人员的技术水平，从而提高房产测绘的成果质量。

2 提高房产测绘成果质量

2.1 增强人员质量意识

优秀的测绘成果是一个单位技术水平的象征，保证优秀的测绘成果必须严把质量关，从测绘工作的各个环节进行质量控制，建立良好的质量运行体系和质量保证体系。测绘单位应该要形成至上而下的质量管理的高度认识。从最初的任务下达开始，接收各种相关资料，对已有资料进行分析从而制定可行的技术实施方案。这一过程中需要严格审查影响质量的因素，排除不良因素，奠定良好的作业基础。

2.2 不断完善各项制度

制度是工作中的方向指导，有了良好的规章制度，工作起来会很得心应手。

在实际工作中，应该加强房产测绘的过程控制。针对施工图纸能够预测实际过程中出现的各种问题，提出行之有效的解决方案，认真阅读图纸，全面掌握图纸上的各种信息。在现场测量的过程中要全面调查实际竣工后的项目的各项指标，验证其是否符合图纸设计的内容，对超出图纸内容的部分合理解决。最后要通过各种数据、图表来清晰的表达出成果内容。

针对测绘成果要建立严格的核查制度，通过完善的质量检查制度来杜绝各种错误的发生。根据《房产测量规范》对测绘成果的检查验收要求，可以实行计算人员对成果自行检查、测绘人员之间的互检、再由专业质检部门进行检查，最后交由委托单位进行验收，确保最终测绘成果的准确性。

对整个测绘过程中的所有资料要整理归档，由计算人员负责把项目材料整理完整，包括各种原始资料和数据以及后期的现场测绘数据、各种工程变更和最终的成果以及各种质量认定资料等，提交给档案管理人员，双方进行交接签字，不完善的档案由计算人员负责补齐。档案要严格管理，一律不准外借。

建立健全各项工作制度，使各项工作都纳入制度的运行轨道中，保证各项成果的质量。

2.3 建立相应的审定机制

由当地的房产行政管理部门中长期从事房产测绘工作的专家及技术负责人组成的审定小组，定期对工作过程中出现的重大技术难题、有争议的焦点问题进行技术指导、协助解决纠纷，并对这些问题提出新的解决方案，作为以后相同问题的参考，为作业人员提供新的作业依据，从而解决成果质量问题。

2.4 提高测绘精度和准确认定共有部位

房屋面积计算实质就是划分套内和共有部位，确定其划分界限，测绘周围界限时要求仪器满足测绘需要，测绘人员应严格按照外业测绘规定进行，从根本上提高测绘的精度。

对共有部位的确定，需要认定某一部分是否为共有部位、是否进行分摊、为哪个套内进行分摊？这是房屋面积测绘的关键。再根据分摊原则对不同套内进行不同的共有面积分配，准确的认定共有部位是提高测绘成果质量的实质所在。

2.5 不断提高人员的综合素质、合理调动其积极性

无论在什么工作中，人是从事工作的主体，所以人员的综合素质的高低决定了其对工作的责任心的强弱，直接影响了测绘成果质量的优良。

要抓好职工的素质教育，经常对职工进行思想、道德、法制和质量意识的教育，不断提高职工的思想道德观念，法制观念和质量意识，增强他们的社会责任感和集体荣誉感，让职工清楚的认识到要做好工作必须从我做起，抓好细节，把测绘工作的质量作为己任，从而培养一种高素质的测绘队伍。

要不断的提高技术人员的专业水平，积极参加各项技术培训，只有具备了高水平的技能，在房产测绘中才能提高和保证测绘成果的质量。

工作人员要职责分明各司其职，建立一定的奖惩制度，一旦测绘成果出现了质量问题，视情况的严重程度对工作人员进行惩罚，目的是增强作业人员的责任心，避免今后的测绘成果再出错，从而保证测绘成果的质量。对责任心强，测绘成果优秀的人员要进行奖励。在奖惩制度分明的情况下，能更好的调动员工的工作积极性，进一步提高测绘成果的准确度，保证测绘成果质量。

3 要开展对测绘成果实质性检查

由于房产测绘工作涉及到内外业工作，资料繁多，还面临技术人员紧张、工作量大、部门单一、管理不规范的现状，一般测绘单位的成果检查都是形式上的检查，这样一来在很大程度上存在着测算过程错误和弄虚作假的现象。要从根本上解决这一现象，就必须对测绘成果进行实质性的检查，集中房产测绘方面的专家和测绘单位的优秀技术人才，定期每月对已测绘过的项目从建筑面积、套内面积、尤其是共有部位的认定和共有面积的计算和分摊以及现场实测数据、项目合同、测绘成果进行全面检查，从而进一步提高测绘成果质量。

做好房产测绘质量管理不仅能够树立企业的良好形象，增加企业的竞争力，更是关系到每个人切身利益的大事，不仅具有学术意义，更有非常重要的社会意义。

［1］国家质量技术监督局．GB/17986—2000房产测量规范［S］．北京：中国标准出版社，2000

［2］中华人民共和国建设部.房地产测绘管理办法［S］.北京：中国民主法制出版社，2000

［3］汪培德.关于房产测量中若干问题的探讨［J］.卷宗，2012（03）：143

［4］房产测量规范与房地产测量技术［M］.北京：中国标准出版社，2001

［5］陈永奇.工程测量学［M］.北京：测绘出版社，1995

［6］李征航，黄劲松.GPS测量与数据处理(第二版)［M］.武汉：武汉大学出版社，2010.