物业公司财务管理的现状及财务管理体系的构建

刘璐/哈尔滨银行股份有限公司哈尔滨分行

物业公司财务管理的现状及财务管理体系的构建

刘璐/哈尔滨银行股份有限公司哈尔滨分行

近年来，随着房地产行业规模的不断扩大，物业也开始向多样化方向发展，物业公司作为现代社会必不可少的服务业中的一种，其对物业公司管理工作有了更高的要求。目前物业公司以财务管理作为其管理工作的核心，通过财务管理来更好的协调和处理各部门的财务关系，确保物业管理向全方位和多层次方向发展。文中从物业公司财务管理的内容入手，对物业公司财务管理的现状进行了分析，并进一步对构建物业公司财务管理体系进行了具体的阐述。

物业公司；财务管理；内容；财务管理体系；构建

一、物业公司财务管理的内容

目前在我国物业公司财务管理工作中，其主要内容大致有三个方面，即筹资管理、投资管理和利润分配管理。物业公司需要在发展过程中，通过向业主、租房人收取管理费或是房租等方式来筹集资金，也可以各银行贷款、向社会发行债券等来筹集资金，对筹集资金的数量、来源、方式及构成等进行管理即是筹资管理。物业公司在筹集到资金后，需要对这些资金的投资方向、规模及方式进行决策，即投资管理。通常情况下物业公司会将所筹集来的资金用于物业经营管理，通过开办商店、餐饮及其他便民服务等来获取利润，也可利用部分资金购买债券、股票及其他金融性资产。而且利润分配管理工作中，物业公司需要利用所获取的利润来给股东发送股息和作为留存收益。在这个过程中为了能够更好的提升物业公司的市场价值及财务的稳定性，则需要考虑好利润的分配，同时还要对公司未来的收入和利润的增加进行详细的考虑。

二、物业公司财务管理的现状

（一）财务管理不完善

目前整个物业行业都没有一套完整的财务管理办法，部分物业公司内部财务管理更是薄弱，甚至部分物业公司连财务管理制度都没有制定，这就导致部分物业公司在会计核算工作上存在着许多不规范的地方，会计账目混乱，财务管理工作不能有序的进行。

（二）资金管理水平较低

很大一部分物业公司对于资金在管理上都存在着许多的问题，由于财务管理人员专业技能较差，在项目资金投入前缺乏足够的调查和研究，而在资金投入过程中还缺乏有效的控制手段，这就导致项目资金回收周期较长，部分资金无法回收、大量的资金滞留等情况发生，这不仅有效的影响了资金的使用效率，而且也导致企业盈利水平和整体资金营运水平受到较大的影响。

（三）财务人员素质普遍偏低

长期以来物业公司对于财务工作都存在着认识上的不足，觉得只要简单的对日常收支进行记记账即可，这就导致对财务人员的素质要求不高，部分无证人员也加入到物业公司财务人员的行列中来，导致物业公司财务人员整体素质不高，专业水平偏低。

（四）财务管理制度过于多元化

近年来由于对物业行业的需求增加，物业公司的规模也得以不断的扩大，部分物业公司也有了专业的财务人员，并制定了较为完善的财务管理制度。但由于物业公司组建方式的不同，再加之缺乏一个统一完整的标准，所以目前物业公司内财务管理制度也呈现多种多样的特点，缺乏统一性。

（五）投融资管理缺乏科学性

目前我国大部分物业公司由于其自身经营规模不大，而且资质等级也不高，在这种情况下，公司内没有专业的投融资人员，也没有组建投融管理团队，这就导致投融资项目缺乏客观、科学的分析，往往在投融决策仅凭感觉，这就导致投融项目面临着较大的风险。

三、构建物业公司科学的财务管理体系

（一）物业公司科学财务管理体系构建的重要性

第一，是立足市场竞争的必要条件。

目前物业管理企业财务管理的弱点就是财务管理体系不健全，这样会导致决策层没有科学的、准确的、能够反映企业真实财务状况及未来发展趋势的第一手资料可以参考。随着我国物业管理的发展，市场竞争越来越激烈，对物业公司财务管理体系的要求也越来越高，这就需要有健全的财务管理体系作保障。

第二，是加强企业管理的有效途径。

企业财务管理对企业的经营活动、投融资活动都有计划、协调运作的作用，通过有明确职责、适当的风险控制机制来贯彻落实。科学的财务管理体系可以帮助企业实现自身设定的财务表现水平，同时还能不断促进管理水平的提高。

第三，是避开财务风险的有力保障。

企业的生存全靠资金，不管是筹资还是投资，都有一定的风险，要想科学的避开风险，就要有专业的财务管理人员和科学的财务管理体系，只有这样才能在机遇与风险并存的市场环境下，保证企业的良好发展。

（二）物业公司科学财务管理体系的构建原则

第一，真实可信，实事求是。

企业的管理者每做出一个决策都要用科学的态度，以事实和正确的信息为基础，这就要求企业提供的各类信息必须是真实可靠的，尤其是各项财务数据必须是真实、及时、准确的。如果数据掺假，就会影响管理者和决策者的判断，有可能造成不可挽回的损失。

第二，系统管理，领导重视。

在现代企业管理中采用系统的方法，就是将财务管理体系作为一个大系统，在管理的过程中要遵循其层次性、整体性、目的性的思想，对组成财务管理体系的各个子系统也要进行监管。

第三，利益兼顾，持续发展。

科学的财务管理体系就是要兼顾投资人、债权人、经营者、管理者、政府机构和社会公众等各相关主体的利益。实现可持续发展和倡导循环经济已经成为当今企业经营活动的核心内容，因此，构建科学的、合理的、可持续发展的财务管理体系具有深远的意义。

（三）物业公司科学财务管理体系的构成要素

第一，财务预算管理。

目前国内很多物业公司掌握的信息比较滞后，信息反馈的能力也比较薄弱，使财务工作显得很被动。要想改变这种状况，就应该在预算管理上多下功夫，要在每个经营项目开始之前，就有计划有步骤地实施财务决策，围绕项目编制出与项目有关的各种预算表，组成—个完整的预算体系。

第二，财务成本控制。

物业管理企业开展成本控制，可以事先限制各项费用和消耗的发生，有计划地控制成本的形成，使其不超过预先制定的标准，达到降低成本、提高效率和效益的目的。按照成本控制的时间不同，可以分为事先控制、事中控制和事后控制。

第三，财务绩效评价。

物业公司的财务管理活动实施后，为了检验其实施效果，要对物业企业的盈利能力、资产营运水平、偿债能力和未来发展能力四个方面内容作出评价，以能准确反映这四方面的各项定性指标和各项定量作为评价依据，并将各项指标与本地区甚至全国本行业的平均水平进行比较，得出一个客观公正的评价结果。

四、结束语

当前由于物业公司在财务管理中存在着一些问题，所以通过构建一个科学的财务管理体系，可以有效的加强物业公司的财务管理，通过财务预算管理、成本控制管理及财务绩效评价从而确保物业公司财务管理水平的提升，提高物业公司资金的有效利用，确保盈利的最大化。

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[2]谢斌.物业公司财务管理存在的问题与分析[J].现代商业.2010-10-15.

[3]郭红秋.试析物业公司财务管理中的难点和对策[J].现代商业.2014-02-28.